수도권 부동산 경기 살아날까

일산 조정대상지역 해제는 경기도 집값 상승의 신호탄

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2019.12.01 20:54

국토부는 지난 11월 6일 민간택지 분양가 상한제 서울 27개동 지정과 조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양ㆍ남양주 부분 해제를 발표했다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역은 강남구(개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담), 서초구(잠원, 반포, 방배, 서초), 송파구(잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금), 강동구(길, 둔촌), 영등포구(여의도), 마포구(아현), 용산구(한남, 보광), 성동구(성수동 1가)등 27개 동이다.

조정대상지역의 경우 부산 해운대구, 수영구, 동래구와 고양시 일산신도시 등이 해제되었다. 조정대상지역에서 해제된 지역은 각종 규제가 크게 완화된다.

우선 청약 1순위 요건 중 청약통장 가입기간이 2년에서 6개월로 줄고, 무주택 또는 1주택 세대주에 한해 주어지던 1순위 자격이 무주택 또는 유주택 세대주와 세대원으로 확대된다. 무주택자에 유리한 청약 가점제 비율은 크게 줄어든다. 조정대상지역은 전용 85㎡ 이하 75%, 초과 30%이지만, 해제 시 85㎡ 이하 40%, 초과 0%로 바뀐다.

분양권 전매제한도 당첨일로부터 소유권 이전등기(최대 3년)까지에서 6개월로 단축된다. 분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀐다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 부과되는 양도세 중과 규정도 적용되지 않는다. 조정대상지역에서는 1가구 1주택 비과세 요건이 실거주 2년이었지만, 조정대상지역에서 해제되면 2년 이상 보유하면 비과세 대상이 된다.

조정대상지역 내 일시적 1가구 2주택자에 대해 적용되던 양도세 면제기간이 기존 주택 2년 이내 매각에서 해제 시 3년 이내 매각으로 바뀐다. 대출 조건도 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화되고, 아파트 구입을 위해 필요한 중도금 대출도 세대당 1건에서 해제 시 2건까지 가능해진다. 이러한 이유로 조정대상지역 해제가 되면 주택 수요가 몰릴 수 밖에 없다.

이번 국토부 발표로 분양가 상한제 지정 서울 27개동은 규제로 집값이 꺾일 것으로 보이며 조정대상지역이 해제된 부산과 일산 등은 장기간의 부동산 침체에서 벗어나 집값이 살아날 것으로 전망된다.

필자가 보건대, 국토부의 발표는 지역별 집값 상승, 하락에 큰 획을 그은 측면이 있다. 요약하자면 지난 5~6년은 강남권 집값 대세상승 시기였지만 앞으로 5년여간은 그 동안 집값 상승에서 소외된 일산신도시를 포함한 저평가 수도권 신도시, 지방의 부산 등의 전성시대가 될 것으로 예상한다. 일산, 부산, 울산 3山의 전성시대가 펼쳐질 것이란 얘기다.

이번 분양가 상한제 지정과 조정대상지역 해제는 큰 틀에서 보면 그 동안 활성화된 서울 재건축ㆍ재개발 등 도심 개발을 억제하고 수도권 신도시 개발을 유도하는 정책적인 의지도 엿보인다. 박원순 서울시장의 용산, 여의도 통합 개발 연기와 올림픽선수촌아파트 재건축 불가 판정도 집값을 잡겠다는 부동산 정책과 밀접한 관계가 있다. 도심 개발 억제는 곧 강남권 집값을 잡겠다는 정책적인 의지이다.

사실 얼마 전에 발표한 3기 신도시의 성공적인 분양을 위해서도 앞으로 신도시 개발 붐이 일어나야 한다. 도시개발적인 측면에서 재건축ㆍ재개발ㆍ재정비ㆍ뉴타운 도심 개발에서 신도시 개발 시대로 넘어간다는 말이다. 그렇게 된다면 앞으로 5년여 기간은 신도시 개발 시대가 될 것이다.

이러한 맥락에서 볼 때 강남권 집값이 폭등한 이즈음 이번 국토부의 발표는 시의적절한 조치가 아닌가 한다. 경제든, 개발이든, 집값이든, 한쪽으로 치우치면 나중에 심각한 후유증이 발생하지만 균형 발전과 성장을 하면 나중에 뒤탈도 별로 없다. 이것이 바로 바람직한 정책이 아닌가.

한쪽에 치우치지 않은 조정 역할을 하는 것이 정부다. 부동산 정책 역시 그러하다. 균형과 조정적인 측면에서 지난 몇 년 동안 집값이 폭등한 강남권, 대ㆍ대ㆍ광은 규제로 집값 폭등을 억제하고 일산신도시 등 저평가된 수도권 신도시, 부ㆍ울ㆍ경은 부동산 경기를 살아나게 하는 것이 자연스러운 것이 아닌가.

수도권 1기 5개 신도시인 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ중동ㆍ산본 중 분당ㆍ평촌은 강남권 집값이 상승할때 어느 정도 동반 상승한 측면이 있지만 일산신도시는 3기 신도기인 고양 창릉 신도시 발표 이후 고전을 면치 못했다. 지리적으로 일산신도시보다 고양 창릉 신도시가 서울 접근성이 더 좋아 일산신도시 집값이 폭락했다.

그 동안 지극히 소외된 일산신도시 집값이 살아나면 수도권 1기 저평가 신도시 집값 상승에도 자극을 줄 것으로 보이고 일산신도시와 함께 저평가된 남양주, 용인, 동탄2신도시, 수원 구도심, 의정부, 양주, 포천 등 집값도 살아날 것으로 예상된다.

일산신도시는 1990년대 분당신도시와 쌍벽을 이루는 신도시로 계획된 곳이고 교통망도 잘 되어 있어 뭐하나 나무랄 게 없는 신도시이다. 다만 지리적으로 북측에 있다는 이유 하나만으로 그 동안 소외되어 왔다.

사실 수도권 신도시 중 분당과 판교는 서울 강남권과 함께 집값이 오른 측면이 있지만 일산신도시와 용인 기흥구ㆍ수지구, 동탄2신도시 등은 집값이 폭락하거나 상승폭이 미미했다. 일산신도시 집값이 살아나면 이들 저평가 신도시 집값도 따라갈 가능성이 클 것으로 보인다. 그렇게 될 경우 GTX-A 노선 개통 시점인 2023년까지 일산신도시, 용인, 동탄2신도시 등 집값이 상승곡선을 그릴 것이다.

용인시는 지난 몇 개월간 집값이 하락하자 기흥구ㆍ수지구에 지정된 조정대상지역을 해제해 줄 것을 국토부에 재요청했다고 한다. 만약 조정대상지역에서 해제가 되면 집값 상승의 기폭제가 될 것이다. 개인적으로 볼 때 용인 기흥구 동백지구는 살기가 좋은 동네인데 현재 아파트값이 너무 저평가되어 있다. 이번 일산신도시 조정대상지역 해제는 그만큼 서울ㆍ수도권 부동산 시장에 미치는 영향이 크다고 할 수 있으며, 앞으로 수년간 수도권 신도시 시대가 열리는 촉진제가 될 것이다.

강남권 집값이 폭등할 때 지방 대ㆍ대ㆍ광 집값도 동반 폭등했고 지방 부ㆍ울ㆍ경 집값은 폭락을 면치 못했다. 일산신도시와 함께 부산 해운대구, 수영구, 동래구도 조정대상지역 해제가 되니 일산신도시와 함께 이들 지역의 집값이 오르고 있다는 소식이 들려온다.

향후 수도권과 지방 부동산 시장을 전망해 보면 분양가 상한제 적용 지역과 조정대상지역 해제로 서울 강남권, 대ㆍ대ㆍ광 시대에서 수도권 신도시, 부ㆍ울ㆍ경 시대로 넘어갈 것으로 보인다. 폭등한 지역의 집값은 쉬어가게 하고 침체된 지역의 집값은 올라가게 하는 게 바람직한 부동산 정책 아닌가.

부ㆍ울ㆍ경 중 울산은 이번 조정대상지역 해제와는 관계가 없지만 최근 조선 경기가 살아나니 집값도 살아나고 있다. 부동산 투자 격언에 '정책을 따르라'란 말이 있는데 이번 분양가 상한제 지정과 조정대상지역 해제로 지금 당장은 강남권 집값이 살아있지만 결국에는 꺾일 것으로 보이며 일산, 부산 등은 조정대상지역 해제로 집값이 살아날 것으로 보인다.

지난 5년여 기간이 강남권 시대라면 앞으로 5년여간은 수도권 신도시, 일산, 용인, 동탄2신도시, 인천 송도신도시, 부산, 울산, 창원 시대가 될 것으로 전망된다. 수도권 광역급행철도 GTX-A, B, C 노선은 수도권 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것이다. 강남으로 통하는 GTX 노선은 곧 황금밭이다.

GTX-A 노선 개통 예정 시기는 2023년이다. 이 개통 시기와 수도권 집값 상승 시기가 맞아 떨어질 가능성이 크다. 앞으로 5년여간은 GTX 라인 수도권 신도시 전성시대가 될 것으로 전망한다.