부동산 투자의 패러다임 변화

젊어지는 부동산 시장

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 신희창 | 입력2019.12.06 16:29

패러다임(paradigm)은 ‘어떤 한 시대 사람들의 견해나 사고를 근본적으로 규정하고 있는 테두리로서의 인식의 체계 또는 사물에 대한 이론적인 틀이나 체계’라는 뜻을 담고 있습니다. 지금의 부동산 시장은 확실한 미래가치가 보장되지 않으면 매수하지 않는 시장, 최고의 상품만 관심 받는 시장으로 변화하고 있습니다.

국민은행에서 제공하는 주간매매가격증감률을 살펴보면 올해 서울은 평균 1.98% 상승했지만 강북은 1.65%로 평균치에 못 미치는 상승구간을 나타낸 반면 강남은 2.28%로 평균을 웃도는 상승률을 기록하고 있습니다. 그 중 가장 적게 오른 중구가 0.85% 상승에 그쳤지만 송파구가 3.52%, 신길뉴타운의 기세에 힘입어 영등포구는 3.86% 상승하면서 강북에서 최저로 상승한 중구보다 4.5배 상승한 수치를 나타내고 있습니다.

부산에는 2019년 한 해 동안 시장침체라는 긴 터널을 뚫고 나오면서 완만한 상승으로 시장을 견고히 만들어 가고 있었지만 규제가 해제되면서 부산의 강남으로 불리는 해운대구와 수영구, 그리고 동래구를 중심으로 급등했습니다. 최근 1개월간 부산은 평균적으로 -0.03% 상승한 반면 해운대구는 0.79%, 수영구는 0.82%, 동래구는 0.34%로 기록적인 단기 급등세를 보이고 있습니다.

조정지역에서 자유로운 대전 또한 최근 1년 동안 4.89%라는 기록적인 상승세를 이어가고 있으며, 그 중 선호지역인 유성구가 7.37%, 서구가 5.48%, 중구가 5.90% 폭등하면서 다른 구들과 격차를 벌리고 있습니다.

이런 현상들은 서울을 포함한 수도권뿐만 아니라 부산과 대전을 비롯한 지방으로 확산되는 추세입니다. 시대를 불문하고 특정지역을 선호하는 현상은 언제나 있었습니다. 그러나 최근 부동산시장과 같이 단기간 기록적인 상승률에 따른 차별화가 뚜렷하게 나타났던 적은 없었으며 특히 지방의 부동산 시장은 더욱 그러했습니다. 핵심지역에 미래가치가 반영된 아파트를 매수하는 현상이 뚜렷해지는 것과 더불어 부동산을 적극적으로 투자하는 연령대가 낮아지고 있는 추세입니다.

2019년 1월부터 10월까지 한국감정원과 국민은행에서 집계한 서울 월별 매입자연령대별 아파트매매거래비율과 아파트매매가격증감률로써 주축(왼쪽 백분률)은 연령대별 아파트매매거래비율이고 보조축(오른쪽 증감률)은 아파트매매가격증감률입니다.

주축에서는 20대부터 70대 이상, 그리고 기타로 연령대별 거래량을 집계하고 있습니다. 20대와 50대, 그리고 60대 이상은 매입하는 비중이 대체로 비슷한 양상을 보이는 반면 30대와 40대는 2019년 7월에 급증하는 현상을 보이고 있으며, 특히 40대보다는 30대에서 이런 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있음을 확인할 수 있습니다.

또한 연령대별 전체거래비율 중 60%를 30대와 40대가 차지하고 있다는 점이 상당히 인상적입니다. 그 중 40대는 일시적으로 증가한 후 정체되고 있지만 30대는 조금씩 비중을 늘리고 있는 추세입니다.

보조축(빨간색 점선)에서는 아파트매매가격증감률을 나타내고 있습니다. 2019년 1월부터 5월까지는 –0.15%~-0.08%로 마이너스 구간이었다가 6월에 0.05%로 플러스 구간 전환 후 7월 0.5%, 8월 0.41%, 9월 0.53%, 10월 0.57% 증가하면서 조정구간을 지나 다시 급등하는 모습을 볼 수 있습니다.

주축의 월별 매입자연령대별 아파트매매 거래비율과 비교분석 해보면 60대 이상은 참여비중이 동일하고 40대와 50대는 2% 상승에 불과하지만 30대는 6%로 40대와 50대보다 3배 많은 수치입니다. 8월부터 10월까지 다른 연령대는 동일한 비중의 거래량을 나타내고 있지만 30대는 적극적으로 부동산 거래비중을 늘리는 양상을 보여줍니다. 이와 비례해 아파트매매가격증감률 또한 꾸준히 상승하고 있습니다.

아파트 국민평형인 전용면적 85㎡미만 기준으로 평균가격을 9억원 정도로 가정할 때 주택담보대출이 40%~50% 나온다 하더라도 현금이 5억원 이상 필요하다는 계산이 나옵니다. 즉, 자산규모가 10억 이상 되는 젊은 부자들의 부동산 매수비율이 늘었다는 겁니다.

과거에 비해 정보를 취합하고 분석, 가공하기 훨씬 유리한 환경인 지금 자산규모 10억 이상의 젊은 부자들이 부동산 매입에 적극적으로 나서는 이유는 불안한 경제 상황에 안정적인 수익을 내고자 하는 합리적인 판단으로 귀결된 것이 아닐까요? 주로 감이나 소문만으로 매입하는 투기에서 정보를 기반으로 한 체계적인 분석, 그에 따라 합리적으로 매입하는 투자로 바뀌고 있는 부동산시장 변화에 주목해야 합니다.

매매가격상승 그래프와 매입자연령비중에 30대 증가비율이 비례하는 등 낮아진 매수연령층이 부동산 가격과 패러다임 변화(paradigm shift)에 상당한 영향을 끼치고 있는 지금, 본인의 투자스타일은 어디쯤 머물러있는지 고민해봐야 할 것 같습니다.