분양가 상한제 한달 풍선효과만 확인했다

집값 상승 근본 원인부터 다시 생각해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.12.08 20:40

민간택지 분양가 상한제 대책이 발표된 지 한 달이 지났다. 마지막 강력한 규제카드라고 큰 소리치던 분양가 상한제가 나왔지만 시장은 더 난리가 났다. 일시적인지 더 오를 지는 지켜봐야 하겠지만 풍선효과 부작용은 분명히 나타났다. 풍선효과가 확인되면 추가지정을 하겠다고 했는데 민간택지 분양가 상한제가 적용된 주택은 안정이 되고 비적용지역에 풍선효과가 나왔다면 추가지정을 하면 되지만 지금은 적용지역도 비적용지역도 모두 난리다.

분양가 상한제가 가격규제 정책의 부작용인 풍선효과와 공급감소를 야기시킨다는 것은 부동산을 잘 모르는 일반인들도 쉽게 예측할 수 있는 것으로, 정부가 모를 리 없다. ‘계속 때리다 보면 잡히겠지’라고 쉽게 생각했을 수도 있고 분양가 상한제 효과를 과대평가 했을 수도 있지만 그 부작용은 정부의 생각 이상인 것 같다.

강남아파트가 1억 원 오르는 것은 워낙 매매가격대가 높고 투자수요가 두터워 그렇다고 쳐도 강남 외 지역들이 강력한 규제라는 분양가 상한제가 발표된 후 5000만 원에서 1억 원 정도 상승했다는 것은 문제가 있다.

마포, 흑석 등 인기지역 외에도 영등포, 동작구, 관악구 등의 지역들도 들썩였다. 집주인들은 호가를 올리고 불안감을 느낀 매수자들은 뛰어들었다. 현장 부동산 업계는 바쁘기만 하고 거래는 안 된다며 한숨을 쉰다.

무주택자들의 내 집 마련 꿈의 기회인 청약은 높아지는 경쟁률에 멀어져만 간다. 11월 27일 1순위 청약을 한 용산 효창 파크뷰 데시앙은 분양가는 9억원 이하지만 입지가 좋지 않다는 평가를 무색하게 하며 186:1의 높은 청약경쟁률을 기록했다.

물론 거래량은 줄어들었다. 분양가 상한제와 종합부동산세 영향도 있었고 호가가 너무 오르니 뛰어든 실수요자들이 감당이 안되어 멈추기도 하였고, 더 낮아지는 분양가를 노려 신규 청약을 기다리는 대기수요가 늘어난 이유도 있을 것이다. 몇 개만 거래돼도 바로 시세가 되면서 그 보다 더 높은 호가를 부르는 현 상황에서 거래량 감소가 부동산 시장 안정을 의미하는 것은 아니다. 오히려 왜곡만 더 심해진다.

지금 집값이 꺾이지 않고 이렇게 오르는 것은 투자심리 영향도 있지만 10년 동안 지나치게 많이 풀린 유동자금 영향이 크다. 여기에 서울은 수요 대비 신규아파트 공급이 부족한데다 규제 영향으로 앞으로 더 줄어들 가능성이 높다.

풍선효과는 지방까지 번지고 있다. 조정대상지역 해제가 된 부산은 투자수요 유입으로 들썩였고 대전의 상승세가 청주 등 주변지역으로 흘러가면서 전국 미분양 주택 수는 줄었다. 상황이 이런데도 정부는 또 추가규제를 하겠다고 한다. 조급증으로 오직 규제만이 정답인지 생각해보고 시간이 걸리더라도 진짜 원인을 제대로 분석하고 근본문제에 대해 차근차근 진단을 해볼 필요가 있지 않을까 하는 생각이 든다.