부동산

 20년간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년 간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
민법 제245조의 내용이다.

평소 근면 성실하고 마음씨가 착한 갑은 어려서 부모를 여의고 40년 전 압구정동에서 머슴살이를 하며 홀로 살았다. 부지런하고 일을 잘 했었기 때문에 당시 압구정동에서 제일 부자였던 을은 늘 갑의 근면함을 칭찬하며 오래도록 자기 집에서 머슴살이를 하도록 배려해 주었다.

그러던 어느 날 갑은 을을 불러 수년 동안 머슴 노릇을 잘 해줘 고맙다고 하면서 그 동안의 머슴 새경(요즘으로 따지면 일한 보수)으로 밭 스무 마지기를 떼어 주었다. 갑은 고맙다는 인사를 수백 번하고 머슴살이를 청산한 후 지금까지 오직 그 밭을 터전으로 열심히 농사에만 전념해 왔다.

세월은 25년이 흘렀다. 오늘도 갑은 빌딩 숲으로 변해가는 압구정동 끝에서 밭 스무 마지기에 혼신의 힘을 다하여 농사일에 전념하고 있다. 을은 벌써 10년 전에 사망했고, 그 후손들은 어디에 살고 있는지도 모른다.

초등학교도 다니지 못했던 갑은 그저 25년 동안 자신이 경작하면서 소유하고 있으므로 자기의 유일한 노후재산으로만 여기고 등기도 하지 않은 채 지켜오고 있었는데, 갑자기 을의 장남이라는 병이 갑에게 찾아와 경작하고 있는 밭 스무 마지기가 자신의 선친 을의 땅이니 그 동안 임차료는 못 주더라도 그 땅에서 손을 떼고 돌려 달라고 했다. 돌려주지 않으면 법적으로 대응하겠다고 엄포를 놓았다.

요즘은 시골에도 개발 바람이 불어 이런 일이 수시로 일어나고 있음을 볼 수 있다. 싸구려 땅이 수억 원짜리가 돼 갑자기 알부자가 되는 사람도 있어 그런 땅을 찾아 다니는 사람도 있다고 한다.

자, 갑은 어찌해야 할까? 갑은 식음을 전폐하고 누워 있다. 병은 폭력배들을 보내 날마다 협박까지 한다. 갑은 법적으로 땅을 병에게 빼앗기게 될까? 아니면 완전하게 소유권을 취득하게 될까?

결론부터 말하면 갑은 25년 전 을로부터 땅을 증여 받아 자기 땅으로 알고 경작해 왔으며, 또 관리해 왔으므로 밭 스무 마지기의 소유권을 취득하게 된다. 즉, 시효완성으로 땅의 소유권을 취득하게 되는 것이다. 시효란 일정한 상태가 계속되면 그 사실 상태를 존중해 주는 제도로서 ‘권리 위에 잠자는 자’까지 보호할 수 없다는 민법상의 규정에 따른 것이다.

부동산 취득시효는 ‘점유취득시효’와 ‘등기부 취득시효’가 있다. 점유취득시효는 소유의 의사로 20년 간 평온ㆍ공연하게 점유하게 됨으로써 그 부동산을 취득하게 되는 것이고, 등기부 취득시효는 10년간 등기상 명의인으로 돼 있고, 점유하고 있음으로써 그 소유권을 취득하게 되는 것이다.

소멸시효는 일정기간 자기의 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 제도이고, 취득시효는 일정한 기간 어떤 사실상의 점유상태가 지속된 경우 권리취득의 효과가 부여되는 제도라 할 수 있다.

따라서 갑은 을의 후손들을 상대로 점유취득시효 완성에 의한 소유권 이전등기 소송을 제기해 밭 스무 마지기의 소유권 이전등기를 확보할 수 있다. 혹시 병은 을 몰래 땅을 팔아 치울 수 있으므로 갑은 일단 이 땅에 처분금지 가처분을 해 놓고 소송을 제기하는 게 옳다.

추가해서 예를 들어 본다. 시골에 선산이나 전ㆍ답이 있었는데 도시로 이사 오는 바람에 가보지를 못했거나, 설사 아는 사람에게 관리를 맡겼다 하더라도 이를 다른 사람이 20년 동안 경작을 하고 있거나, 관리를 하고 있다면 점유취득시효에 걸리는 수가 허다하다.

그런 땅은 대개 몇 대 위 선친들의 명의로 돼 있는 것이 대부분이기 때문에 후손을 상대로 소송을 하려면 복잡하고 그 후손들을 찾을 수 없어 특별조치법에 의해 등기를 이전하는 수도 있다.

매년 도지(연세나 월세)를 받고 있으면 몰라도 그곳 사람들이 “우리 땅임을 다 알고 있다”는 식으로 믿고 넘어가다가는 점유취득시효로 땅을 잃는 수가 있고, 특별조치법도 원인무효가 되지 않는 이상 땅을 찾기 어려울 수도 있음을 참고하기 바란다.

• ▶ 윤정웅 칼럼니스트의 다른 글 보기



• ▶ "집값 안정적"이라던 김수현 집 12억 올라…분노의 부동산


• ▶ 아파트 공시가 어떻게 매기나 봤더니…IT 활용하지만 주관성 논란 여지


• ▶ 김의겸 흑석동 주택, 34억5000만원에 매각…시세차익 8억


• ▶ 재개발 조합원들 뿔났나…과열 수주에 ‘보증금 몰수’ 초강수