삼성전자와 강남 집값

삼성전자 주가가 내리면 강남 집값도 내린다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2019.12.09 09:34

우리나라는 10여년마다 한번씩 수출 호경기를 맞으면서 강남 집값이 크게 요동쳤다. 1980년대 대미 자동차ㆍ전자제품 수출 호경기, 1990년대 반도체 경기, 2000년대 대중국 조선ㆍ철강 수출 호경기, 2010년대 반도체 수출 호경기가 그런 경우다.

1970년대에 강남 개발이 시작되면서 강남 땅값이 크게 뛰었지만 강남 집값은 별반 오르지 못했고, 강남 집값이 크게 오르기 시작한 것은 1988년 88서울올림픽때부터다.

1980년대 초에 강남구 대치동 개발이 시작되면서 대치동 3인방 선경, 우성, 미도아파트 분양에 세간의 관심이 집중되었다. 모두 30~60평대로 이루어진 아파트인데 ‘선경에서 학벌 자랑 말고, 우성에서 권력 자랑 말고, 미도에서 돈자랑 하지 마라’란 얘기가 돌 정도로 오늘날 우리나라 최고의 부촌을 자랑한다.

그후 송파 일대가 개발되면서 86아시안게임 선수촌아파트, 88서울올림픽 선수촌아파트가 들어섰다. 그때 분양한 88서울올림픽 선수촌아파트가 오늘날 재건축 얘기가 나오고 있으니 세월의 격세지감을 느낀다.

1989년 4월에 수도권 1기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 신도시 개발계획이 발표되면서 1990년대엔 수도권 1기 신도시 시대가 열렸다. 수도권 1기 신도시인 일산신도시가 고양시 창릉신도시 발표로 집값이 폭락했으나 최근 조정대상지역 해제로 집값이 오른다는 소식을 들으니 이 또한 세월의 격세지감을 느낀다.

2000년대에 대중국 조선ㆍ철강 수출 호경기가 도래하면서 철강 대장주 POSCO 주가가 2000년도에 5만원대에 있다가 2007년도에 76만5000원까지 갔으니 무려 15배나 올랐다. 2000년대 POSCO 주가 흐름을 보면 2007년도에 76만5000원 꼭짓점을 찍고 2008년도엔 미국발 금융 쇼크로 20만원대로 폭락했다가 2008년 말, 이명박 정부의 경기 부양책에 힘입어 2009년도에 60만원대로 반등했으나 2010년부터 다시 하락세로 돌아섰다.

강남 집값 역시 이 대중국 수출 호경기 대장주 POSCO 주가 흐름과 같이 2007년도에 꼭짓점을 찍고 2008년 경제위기로 폭락했다가 2009년도엔 반등했으나 그 이후론 꺾였다. 2000년대에 강남 집값은 무려 8배 전후로 폭등했다. 여기서 우리는 대중국 조선ㆍ철강 수출 호경기, 철강 대장주 POSCO 주가, 강남 집값은 흐름을 같이했음을 알 수가 있다.

2010년대 역시 반도체 호경기를 맞아 삼성전자 주가가 2011년 1만3000원대에서 2017년에 5만7000원대까지 폭등했다가 2018년 3만8000원대로 폭락했으나 2019년엔 5만원대로 회복하여 현재에 이르고 있다.

반도체 경기는 2018년도에 꺾였으나 2019년도에 다시 살아나는 과정에서 반도체 대장주 삼성전자 주가도 회복되고 강남 집값도 오르고 있다. 이렇듯 수출 호경기를 맞으면, 즉 경제가 좋아지면 반도체 대장주 삼성전자 주가도 오르고 강남 집값도 오르고 하는 것이 실물경제의 논리이다.

앞으로 강남 집값의 흐름은 이 반도체 대장주 삼성전자 주가의 흐름에 달려 있다고 본다. 삼성전자 주가는 현재 5만원대를 유지하고 있고 아직 급격한 하락 조짐을 보이지는 않고 있다. 내년에 경제 위기가 닥칠 것이라는 설이 있는데 만약 경제 위기로 삼성전자 주가가 무너지면 강남 집값도 함께 무너질 것으로 보인다. 이처럼 강남 집값은 실물경제와 밀접한 관계가 있다.

경제위기로 실물경제가 무너지면 반도체 대장주 삼성전자 주가와 강남 집값이 함께 무너질 것이다. 강남 집값이 오늘날까지 상승하는 것은 세계적인 경제위기가 없었기 때문으로 풀이된다. 2008년 미국발 금융쇼크로 강남 집값이 무너졌듯이 앞으로 경제위기가 오면 하늘 높은 줄 모르고 오르던 강남 집값도 버틸 재간이 없다.

경제위기로 강남 집값이 무너지더라도 그 동안 집값 상승이 미약했던 조정대상지역 해제 지역인 일산신도시, 부산과 울산, 창원 등은 경제위기와 관계없이 상승세를 유지할 것으로 보인다. 삼성전자 주가 흐름을 보고 강남 집값을 예측하면 비교적 정확한 부동산 시장 전망이 아닌가 한다. 실물경제와 수출 호경기, 수출 대장주, 강남 집값은 서로 밀접한 관계가 있다.