부동산

계약은 갑과 을이 아파트를 사고 팔고 하는 사법상의 계약도 있고, 국가나 지방자치단체와 거래가 이루어지는 공법상의 계약도 있다. 사법상의 계약에는 신분상의 협의나 물질적인 협의도 포함되며, 통상 일방의 청약과 상대방의 승낙으로 이루어진다.

근대법은 계약자유의 원칙을 인정하고 있기 때문에 계약은 자본주의 사회에 있어서 재화의 분배에 극히 중요한 기능을 영위하고 있다. 따라서 우리들은 일상생활을 하면서 서로 계약을 유지하면서 살아가고 있다고 해도 과언은 아닐 것이다.

계약은 성립과 동시에 효력을 발생하는 유효인 계약도 있지만, 당초부터 무효인 계약도 있다. 계약이 그 내용에 적응하는 효력을 발생하기 위해서는 그 내용이 법률행위 일반에 있어서와 마찬가지로 확정ㆍ가능ㆍ적법ㆍ사회적 타당이라는 효력발생요건을 갖추어야 하는 것이다.

특히 신분상의 계약에는 도덕의 요청을 승인하는 경우가 많기 때문에 유효인 것 같으면서도 무효인 것이 있고, 무효인 것 같으면서도 유효인 것도 있다. 어떤 것이 유효이고 어떤 것이 무효인지 간단하게 살펴보도록 하자.

사례 1)

A는 자신의 소유인 전용 85㎡(33평) 아파트를 대금 4억 원에 B에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 받았으나, 매수인 B는 3개월 후에 취득세가 인하된다고 하면서 잔금을 그 후로 미뤄달라고 사정하였다.

A는 위 아파트를 팔고 곧 미국으로 이민을 가게 돼 있었다. 이 사실을 알게 된 C는 A를 꼬드겨 “이미 중도금까지 받았으니 나에게 싸게 팔라”고 하자 A는 C에게 다시 팔아 버렸고, C는 그 다음 날 D에게 팔아 버렸다. D는 아무 영문도 모르고 이 아파트를 정상가격에 매수하였다.

위 계약들이 유효일까? 무효일까?

가) A와 C는 무효다.
나) 일단 계약은 유효다.
다) A와 C도 무효이고 맨 나중의 D도 B에게 빼앗긴다.

사례 1)에 대한 해설

계약의 무효원인에는 당사자의 과실이나 중대한 흠결이 있기도 하지만, 형사적 범죄가 개입하는 경향이 많다. 이 사례는 A, C가 고의적인 배임행위로 범법행위를 저지른 것이다. 따라서 A가 C에게 매도한 이중매매는 당연히 무효가 되는 것이다.

D는 아무런 사정을 모른 체 정당하게 매수하였으나 A와 C의 행위가 무효가 되면 매수인 B에게 대항할 수 없게 되어 아파트를 빼앗기게 된다. D는 A를 상대로 손해배상만을 청구할 수 있다. 물론 형사적인 문제는 뒤로 하고라도 말이다.

사례 2)

갑은 살고 있는 아파트가 부실공사로 인해 보일러 배관이 터져 사용하지 못하고 있는 실정이었다. 그뿐 아니라 누수로 인해 방 천정과 발코니 천정에도 곰팡이가 피어있고, 욕실배수관도 물이 내려가지 않는 등 말썽이 있게 되자 팔아 버리려고 마음을 먹었다.

그러던 중 평소 알고 지내던 아파트 정문 앞 중개보조인을 만나게 되어 그런 사정을 이야기 하였다. 중개보조인은 집을 보여주지 않고 계약하겠으니 나중에 복비나 두둑이 달라고 하였다. 갑은 알았다고 한 후 기다리고 있었다.

마침 어느 신혼부부가 아파트를 사기 위해 부동산 사무실을 헤매다가 그 중개보조인이 근무하는 사무실을 들리게 되었다. 중개보조인은 급매물이라 시가보다 약 2000만 원 정도 싸게 사주겠으나, 마침 그 집에 중환자가 있어 구경할 수 없고, 같은 평형의 다른 집을 보여주겠다고 거짓말을 하였다.

물론, 갑도 중개보조인이 이런 장난을 치고 있다는 사실을 알고 있었다. 이런 사정을 알 수 없는 신혼부부는 이에 속은 나머지 계약을 체결하고 중환자가 있다는 바람에 중도금을 지불한 후에야 집 구경을 하게 되었다. 그러나 크게 실망한 신혼부부는 계약이 무효라고 주장했다.

이 계약은 유효일까? 무효일까?

가) 유효다.
나) 무효다.
다) 중개보조인이 장난친 것이기 때문에 계약은 유효하다.

사례 2)에 대한 해설

갑과 중개보조인은 갑의 아파트 하자가 너무 커서 수리를 하게 되면 오히려 손해를 보게 되고 이삿짐을 옮기는 불편을 덜기 위하여 차라리 팔아버리자고 의논한 후, 속임수를 써서 하자를 숨긴 체 계약을 하고 중도금까지 수령한 후 아파트를 보여 주게 된 것이다.

엄연히 실정법을 위반한 사기라고 봐야 한다. 그 아파트에 있는 하자를 본 이상 정상적인 거래가 이루어지기 어렵다는 사실을 미리 알고 이를 숨긴 체 계약을 한 것이므로 당연히 무효인 계약이 되는 것이고, 신혼부부는 아파트계약 무효소송을 제기하면 될 것이다. 물론 형사문제도 따르게 될 것이다.

그러나 신혼부부에게도 집을 구경하지 않고 계약한 과실이 있다. 이 계약은 무효에 이르지 않더라도 사기에 의한 의사표시는 취소의 요건이 되는 것이기 때문에 취소로 의율 될 수도 있을 것이다.

사례 3)

A는 사업이 잘 되어 부유한 가정을 이루고 있었으나 늦게 바람이 나서 미녀 B와 깊은 사랑에 빠졌다. 원래 착한 성품이었고 명석한 두뇌를 가진 사업가였으나 ‘늦게 배운 도둑질이 밤새는 줄 모른다’고 그 바람기는 좀처럼 식을 줄을 몰랐다.

그러나 몇 년 동거를 하다 보니 B가 싫어지기 시작했고, 나중에는 헤어지자고 하였던 바 B는 “헤어지려면 33평 아파트 한 채만 사주고 가라” 고 하므로 A는 앞으로 3개월 이내에 강남의 33평 아파트 한 채를 사주겠다는 이행각서를 작성해주고 헤어졌다.

이 이행각서는 유효일까? 무효일까?

가) 선량한 풍속 사회질서에 위반한 계약이므로 무효다.
나) 유효다.
다) 본처와 자녀들의 동의가 필요하다.

사례 3)에 대한 해설

배우자 있는 자가 다른 여자와 동거하는 것은 간통행위지만 처벌은 없다. 만일 혼인한 사람이 다른 사람과 동거하자는 계약을 맺는다면 이 계약은 무효다. 그러나 동거관계를 청산하는 조건으로 아파트를 사주겠다는 계약은 유효하다.

또한 애인과 헤어지면서 앞으로 월 생활비를 대 주겠다, 그 사이에서 출생한 자녀들의 교육비나 양육비를 지급하겠다는 계약도 유효하다. 따라서 이처럼 반사회적 법률관계를 맺는 계약은 무효이지만, 그것을 종료시키는 법률행위는 유효로 보는 것이 법의 묘미이기도 하다.

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