부동산

서울 집값이 급등하자 전격적으로 12ㆍ16대책이 발표되었다. 새로운 대책이라기보다는 기존 대책의 업그레이드 수준이지만 예상보다는 강하게 나온 것 같다. 12ㆍ16대책은 대출규제, 세금규제, 거래규제로 구분할 수 있다.

투기과열지구 시가 9억원 초과 주택의 LTV(담보대출인정비율)를 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%로 차등 적용하였고, 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 완전 금지했다. 계약 후 대책이 나와서 발을 동동 구르는 사람들이 많은데 16일 이전 계약을 하여 계약금을 납입했거나 대출신청을 한 사람들은 예외로 기존규정이 적용된다. 또 재건축, 재개발 조합원이 1주택세대로 조합설립인가 전까지 1년 이상 거주한 경우 등 불가피한 경우에도 예외 허용이 된다.

DSR과 주택임대사업자 대출 RTI 기준도 강화되었다. 또 사적 전세대출보증인 서울보증보험도 9억원 초과 주택 구입, 보유 차주에 대한 전세대출보증을 제한했고 9억원 초과 주택 구입 또는 2주택 이상 보유 시 전세대출을 회수 한다.

종합부동산세 세율을 0.5~2.7%(중과대상 0.6~3.2%)에서 0.6~3.0%(0.8~4.0%)로 올렸고 200%였던 조정대상지역 2주택자 세부담 상한도 300%로 올렸다. 공시가격 현실화까지 감안하면 보유세 부담은 매우 커지게 된다. 다만 고령 장기보유자의 피해를 최소화하기 위해 70%에서 80%로 공제상한은 높여주었다.

양도세도 강화되어 고가주택 보유자들에게 민감한 1세대1주택 양도세 장기보유특별공제를 10년 보유 80%에서 보유와 거주를 해야 80%를 받을 수 있도록 강화하였다. 또 일시적2주택도 강화되어 신규주택 취득 후 1년 이내 해당 주택에 전입을 하고 1년(기존 2년) 이내 기존주택을 양도하는 경우에만 비과세를 받을 수 있다.

2년 미만 단기보유 주택의 양도세율도 1년 미만 40%에서 1년 미만 50%, 1~2년 40%로 강화되었고 조정대상지역 다주택 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함 된다. 다행히 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 2020년 6월까지 양도할 경우 양도세 중과배제와 장기보유특별공제를 적용해 주어 퇴로를 조금 열어준 것은 의미가 있다.

그 외 서울 27개 동만 핀셋으로 규제한 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 확대했고 고가주택 자금출처 전수조사, 합동점검, 자금조달계획서 강화, 불법 전매 청약제한 강화, 청약당첨 요건 강화, 재당첨 제한, 임대등록 제도 보완 등의 규제 등 여러 내용이 포함되었다.

서울 집값 상승의 배경인 저금리와 과잉 유동성에 대해서는 아무런 언급이 없고 주택공급 부족 우려에 대해서는 새로운 내용 없이 기존 30만호 대책 내용만 반복한 점은 아쉽다. 투자심리가 꺾이지 않은 상태이기 때문에 규제타깃이 아닌 지역은 풍선효과가 생기고 규제대상 지역은 매매에서 전세로 수요이동을 하면서 전세가격이 상승할 것이다.

지나친 집값 상승은 결코 바람직하지 않기에 안정을 시켜야 하는 정부의 마음은 이해한다. 하지만 강남 때려잡기 식 정책보다는 시장에 수요자들이 원하는 소형아파트를 제대로 공급할 수 있는 근본적인 정책을 만들고 실행해 주었으면 좋겠다.

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