9억원 이하 아파트로 수요 몰리나

내후년까지 상승세 이어질까

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2019.12.23 09:40

12ㆍ16 부동산 대책 발표에 따르면 시가 15억원 이상 아파트는 대출이 전면 금지되고 투기지역이나 투기과열지구에서 9억원이 넘는 주택을 살 때는 대출 한도가 줄어든다. 9억원 초과 주택의 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 강화해 시가 9억원까지는 40%를, 9억원이 넘는 부분은 20%를 적용한다.

9억원 이하는 상대적으로 규제의 영향에서 자유롭다. 이로써 부동산 시장에서는 9억원 이하의 아파트 매물에 관심이 집중되고 있다. 9억원 이하 아파트는 벌써부터 호가가 뛴다는 소식이 들려온다. 서울 강북 모 30평대 아파트의 경우 2000~4000만원 호가가 뛰었다.

12ㆍ16 부동산 대책 이후 대출 규제가 덜한 9억원 이하 아파트의 매물을 찾는 문의가 이어지면서 집값이 상승할 것이라는 집주인들의 기대감이 커지고 있는 분위기이다. 앞으로는 9억원 이하의 서울ㆍ경기도 아파트에 대한 문의가 이어질 것으로 보인다. 강남 30평대 아파트가 20억~25억을 호가하고 있고 강북 한강변 아파트도 15억~20억을 호가하고 있으나 서울에는 아직 9억원 이하 아파트가 상당수 있다.

먼저 12ㆍ16 부동산 대책에서 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대를 보면 집값 상승 선도지역으로 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문 13개구 전 지역과 정비사업 등 개발추진지역으로 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 일부 동과 집값 상승 경기 선도지역으로 광명, 하남, 과천 일부 동으로 대폭 확대되었다.

분양가 상한제 적용지역 확대에서 제외된 구는 종로구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 금천구, 관악구, 구로구 7개구로 앞으로는 이 제외된 7개구 9억원 이하의 아파트에 눈이 쏠릴 것으로 예상된다. 경기도는 분양가 상한제 적용지역이 아닌 성남, 용인, 수원, 안양, 동탄2신도시 등 9억원 이하 아파트에도 수요가 몰릴 것으로 보인다.

분양가 상한제 적용지역에서 새 아파트에 대한 공급이 위축되면 비규제지역이 풍선효과를 누릴 수 밖에 없다. 앞으로는 분양가 상한제 비규제지역 종로구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 금천구, 관악구, 구로구 7개구의 9억원 이하 아파트로 수요가 몰릴 가능성이 크다.

이 7개구에는 아직도 저렴한 아파트가 많은데 금천구, 관악구, 구로구는 신안산선 착공 호재가 있고 강북구는 동북선 경전철 착공, 도봉구는 우이~방학 연장선 계획, 중랑구는 서울주택도시공사 신내동 이전 확정 호재도 있어 이왕이면 이들 교통 등 호재지역에 아파트를 매수하는게 바람직하지 않을까 한다.

서울시내 30평대 저렴한 아파트를 살펴보면 학군이 우수한 노원구 중계동은 8억~9억원, 도봉구 창동은 8억원 전후, 도봉구 방학동은 5억~7억원 전후, 강북구 미아동은 5억원대, 중랑구 신내동 5억원대, 구로구 신도림동은 8억~9억원대, 금천구 5억원대, 관악구 4억~8억원대를 호가하고 있다. 몇몇 아파트를 추출한 호가로 각 구의 모든 아파트가 다 그러한 건 아니다.

일례로 요즈음 세간의 관심을 받고 있는 2016년 말에 입주한 금천구 독산동 롯데캐슬골드타크1차 30평대 아파트는 서울 외곽지역 아파트지만 10억원을 호가한다. 2006~2007년에 6억원을 기준으로 종합부동산세가 오르고 대출이 규제되자 6억원 이하 아파트가 많은 노원구, 도봉구, 강북구에 수요가 몰려 2008년까지 집값이 폭등한 전례가 있다. 이때에 노ㆍ도ㆍ강{노원구, 도봉구, 강북구)이라는 부동산 신조어가 탄생한 걸로 기억이 된다.

2006년 노ㆍ도ㆍ강 아파트값 폭등에는 대출 규제에 따른 풍선효과가 컸다. 대출 규제를 피해 투기수요가 노ㆍ도ㆍ강에 몰려 2007년 상반기에는 전년 대비 집값이 50% 이상 폭등했다. 2007~2008년에 노ㆍ도ㆍ강 아파트가 평당 1000만원을 넘어선 걸로 기억이 된다.

이번 시가 9억원 이상 대출 규제를 보면 노ㆍ도ㆍ강의 2006년 대출 규제로 인한 풍선효과를 보는 듯 하다. 그때는 노원구, 도봉구, 강북구이였지만 이번에는 분양가 상한제 비규제지역 종로구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 금천구, 관악구, 구로구 7개구의 9억 이하 아파트일 가능성이 크다.

큰줄기로 보면 이번 12ㆍ16 강력한 부동산 대책으로 부동산 시장이 전반적으로 조정에 들어갈 듯 하나 시가 9억원 이하 아파트와 분양가 상한제 비규제지역 종로구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 금천구, 관악구, 구로구 7개구의 풍선효과는 부인할 수가 없다. 그러나 이들 9억원 이하 서울ㆍ경기도 아파트와 분양가 상한제 비규제지역도 언제인지는 몰라도 경기 침체로 구매력이 떨어지면 어쩔 수 없이 집값이 내리는 고통을 겪을 것으로 보인다.

9억원 이하 아파트와 분양가 상한제 비규제지역 7개구는 서울 부동산시장에 마지막으로 남아있는 불씨가 아닌가 한다. 노원구, 도봉구, 강북구의 집값 상승세가 2007년부터 2008년까지 2년 정도 이어졌듯이 이번 9억원 이하 아파트와 분양가 상한제 비규제지역 7개구도 내년부터 내후년까지 상승세가 이어질지 그건 두고 봐야 할 일이다.

다만 신안산선, 동북선 경전철, GTX-A 개통예정 시점이 2023년이고 3기 신도시(고양 창릉, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양) 건설 붐 등 호재가 남아있다는 게 위안이 된다.