서울 주택시장 막이 내린다

거래 '뚝', 마음은 '아쉬움'

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2019.12.23 09:47

이 세상에 영원한 것은 어디에도 없다. 2년여 동안 정부와 시장이 줄기차게 싸워왔던 서울 주택시장도 2019년 연말과 함께 조용히 역사 속으로 사라지고 있다. 거래는 ‘뚝’ 끊겼고, 마음은 아쉬움으로 남는 사람도 있지만, 속이 ‘부글부글’ 끓는 사람도 있다.

오르고 또 올라 못 오를 리 없는 서울 주택시장은 5억짜리도 9억이 돼버렸고, 6억짜리도 9억이 돼버렸다. 왜냐하면 시가 9억까지가 대출이 되고, 9억이 넘어야 고급주택이 되기 때문이다. 옛날 시골 사랑방에는 열 살 차이는 서로 벗을 했다. ‘하시게’로 말을 놓고 지냈다는 것이다.

지금 서울 주택시장이 그런 처지가 됐다. 대출 받아 집을 사려면 9억 이하를 사야 하기에 5억짜리도 9억이라고 하면 우선 대출이 되니까 그 집을 살 수밖에 없다. 집 팔자가 모두 하루아침에 별을 다는 우스운 현상이 연출되고 있다. 주택에서 9억이면 이제 별을 달았다고 볼 수 있다.

강남구ㆍ서초구ㆍ송파구에서 9억 초과 별을 단 주택은 약 23만가구로 전체주택의 절반쯤 되고, 15억 초과 별 4개를 단 대장급 주택은 15만가구 정도로 전체주택의 3분의1쯤 된다. 그렇다면 강남구ㆍ 서초구ㆍ송파구에 있는 집 절반 이상은 9억이 넘었고, 15억 초과도 3분의1이란 계산이 나온다. (부동산114 자료 참조)

강남 3개구가 춤을 출 때 박자를 맞췄던 마포ㆍ용산ㆍ성동구는 어떨까? 9억이 넘는 주택은 7만5000가구쯤 되고, 15억이 초과된 주택도 1만3000가구 정도 된다. 필자는 부동산 투자를 할 때는 잔칫집으로 가거나 잔칫집 옆으로 가야 배불리 밥을 먹을 수 있다는 말을 늘 했다.

강남ㆍ서초ㆍ송파는 잔칫집이고, 마포ㆍ용산ㆍ성동은 잔칫집 옆집이다. 잔칫집과 그 옆집에서 부동산으로 재미를 본 사람들은 이미 빠져 나갔다. 실거주 목적으로 사는 사람들이야 이해를 따질 필요가 없지만, ‘갭투자’로 사놓은 사람들은 속이 ‘부글부글’ 끓어 오르지 않을 수 없을 것이다.

왜냐하면 1차적인 잔치는 끝났기 때문이다. 5억짜리 주택을 9억에 살 사람이 많지 않을 것이며, 15억짜리는 ‘올스톱’이 될 판이기에 당분간 시세차익을 보기는 틀렸다는 것이다. 지금 거래는 끊겼다. 2020년 하반기쯤 되면 2019년 10월~12월이 꼭짓점이었다는 말을 할 것이다. 그러니까 지금은 꼭짓점이다.

12ㆍ16부동산 대책이 작은 것은 끌어 올리고, 큰 것은 맥을 못 추도록 눌렀다. 15억이 넘으면 아예 은행에는 갈 필요도 없다. 그러나 어떤 길이 또 있을 것이다. 집 잡히고 돈 달라는데 돈 안 줄 사람 있겠는가? 이자가 비싸서 그렇지 말이다. 이미 계약을 해버린 사람은 대출 받을 수 있으니 걱정 마라.

분양가 상한제도 ‘핀셋’이 아니라 ‘해머’가 돼버렸기에 앞으로 어디에 신규분양이 들어올 것인지는 감을 잡기 어렵고, 새 아파트 분양하는 곳에는 큰 잔치가 열릴 것이다. 돈 없는 서민들은 9억짜리 아파트 사기도 어렵지만, 점수가 모자라 새 아파트도 갈 수 없을 것이니 그 또한 남의 집 잔치일 듯하다.

부동산 시장은 물 흐르듯 나두면 좋겠지만, 지금처럼 투기판이 되기 때문에 정부가 개입을 하는 것이고, 2년 여 만에 싸움이 종결되었다고 볼 것이다. 앞으로 당분간 강보합-약보합-내림-침체-약보합-강보합이라는 단계를 거치려면 상당한 시일이 소요될 것이니 그리 알고 투자하자.

문제는 경제다. 국제경제나 국내경제가 원만하면 큰 굴곡 없이 다음 상승단계를 맞을 수 있지만, 어디서든 ‘삐드덕’소리가 나게 되면 올랐던 집값은 2018년 원위치로 귀환하고, 붙였던 별을 뗄 것이다. 팔고 나온 사람은 복 있는 사람이고, 사서 들어가거나 세를 놓은 사람은 운이 없는 사람이다.

앞으로는 어디에 투자를 해야 할까? 별이 아닌 하사관 계급장을 붙인 땅을 보도록 하되, 이 또한 잔칫집이거나 그 이웃이라야 한다. 금ㆍ달러ㆍ펀드 등 실물투자도 좋지 않다. 작은 여윳돈이라도 땅에 묻는 습관을 갖자. 그리고 투자기간을 장기로 보자. 9억이나 15억이 결국은 땅에서 나올 것이다.