집값 상승 서울시도 자유롭지 못하다

서울 주택문제는 서울시 책임도 있다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2019.12.29 16:33

서울시에서 부동산 문제에 대해 목소리를 내고 있다. 종합부동산세율이 OECD(경제협력개발기구) 평균의 3분의1 정도인 0.16%에 불과하다며 3배 정도 올리고 개발이익을 환수해 공공임대주택 건설 등 국민전체가 혜택을 누리는 사업에 투자하는 국민공유제 도입을 주장했다. 또 임대료 인상 제한 등 임대차 권한을 지방자치단체에 줄 것도 요구했다. 반면 주택공급에 대해서는 ‘서울은 이미 충분하며 시장에 맡겨서는 안된다’고 했다.

3배 더 강화해야 한다고 주장한 보유세에 대해 먼저 이야기해보자. 종합부동산세만 가지고 비교 하는 것은 왜곡을 가져온다. 참고로 일본은 종합부동산세가 없다. OECD 통계상 2015년 기준 한국의 GDP 대비 보유세 비중은 0.8%로 30개국 중 13위였고 OECD 평균은 1.1%였다. 보유세가 총 세수에서 차지하는 비중은 3.2%였는데 OECD 평균 3.3%와 비슷했다.

최근 종합부동산세가 크게 인상되었고 공시가격 현실화도 속도를 내고 있어서 내년에는 OECD 평균 이상을 차지할 가능성이 높다. 양도세, 취득세 등 거래세 비중은 3%로 미국(3.7%)에 이어 2위다. OECD 평균은 0.4%였다. 보유세를 강화하면 거래세는 낮춰주는 것이 정상이며 우리나라는 그동안 보유세보다는 거래세를 높게 적용하였는데 보유세만 가지고 우리나라가 낮다고 주장하는 것은 통계의 왜곡이다.

서울주택이 충분하다고 주장하는 것은 현실과 너무 동떨어져 있다. 원룸, 다세대도 주택이지만 다수의 수요자들이 원하는 주택은 양질의 소형 아파트다. 현재 서울 집값 불안의 배경은 저금리, 과잉유동성과 주택공급부족 우려다.

2018년 4.4만가구, 2019년 4.5만가구, 2020년 4.1만가구로 충분하다고 주장하지만 서울 주택공급의 80%이상이 재건축, 재개발 정비사업으로 기존주택 철거를 감안하면 실질 증가는 그보다 못미치며 이마저도 최근 규제강화로 2021년 이후 더 줄어들 가능성이 높다.

13일 서울시의회의 서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구에 따르면 2012년 뉴타운 재개발 수습방안 발표 이후 2018년까지 서울 내 정비사업구역 683곳 중 393곳이 해제가 되었는데, 해제면적이 여의도 5배 정도인 1424만㎡이며 주택 공급량 감소 추정치는 25만가구에 달한다고 한다.

정비사업 인허가 권한을 가진 서울시가 조금 더 적극적이었다면 양질의 아파트가 더 많이 공급되지 않았을까 하는 아쉬움이 크다. 정부의 30만가구 공급계획에서 소극적인 입장이었고 어설픈 마스터플랜 발언으로 집값 폭등의 빌미를 제공한 것도 서울시였다.

시장수요자들은 살아남기 위해 솟아날 구멍을 찾는다. 임대료 인상 제한을 하면 또다른 부작용이 생길 수 밖에 없다. 개발이익을 환수해 공공임대주택 건설을 하는 것은 공감하고 적극 찬성하지만, 그동안 부동산 거래세와 보유세를 통해 가져간 천문학적 세수(稅收)를 주택문제 해결에 사용하지 않은 정부와 서울시가 이제 와서 개발이익을 환수해 주택문제를 해결하겠다는 것은 때늦은 핑계이자 추가 세수확보를 위한 명분처럼 들린다.