2020년 서울ㆍ경기도 집값 전망

9억~15억원 이상은 전세, 9억원 이하는 매매가 대세

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2019.12.30 10:00

물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 것이 자연의 섭리이고, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 흐르는 것이 부동산의 순리이다. 이러한 부동산의 순리가 통했는지 이번 12ㆍ16 부동산 대책에서는 9억~15억 이상 아파트에 대해서는 규제를 가하고 9억 이하 아파트에는 물꼬를 터 주었다.

12ㆍ16 부동산 대책 발표 이후 서울ㆍ경기도 부동산 시장의 반응은 9억~15억 이상의 아파트는 전세가, 9억 이하의 아파트는 매매가 대세로 나타났다. 즉, 9억 이상 고가 아파트는 더이상 매매가가 올라갈 여력이 없으니 전세가가 강세를 보이고, 9억 이하 아파트에서는 아직 매매가가 더 상승할 여력이 있으니 매매가가 강세를 나타낸다는 얘기다.

서울ㆍ경기도 부동산 시장의 거대한 물결은 9억~15억 이상은 전세가가, 9억 이하는 매매가가 대세인 것으로 요약한다.

몇 년 전부터 서울 집값이 올라가는데 있어 한가지 특이한 현상은 강남권 재건축뿐만 아니라 구도심 개발지 한남, 아현, 가재울, 신길, 영등포, 길음, 장위 등 뉴타운의 약진도 두드러졌다는 것이다. 이는 도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발되는 도시개발 현상에서 기인된다.

외곽지 신도시 건설에서 구도심 개발로 리턴하는 과정에서 이러한 구도심 뉴타운이 빛을 보았다. 아현뉴타운의 경우 예전에는 상당히 낙후된 동네였는데 뉴타운 개발로 새로운 아파트가 들어서니 서울 도심과의 거리도 가까운 장점 등을 내세워 30평대 새 아파트 시세가 15억원을 넘었다는 소식이 들려온다.

서울 구도심 뉴타운 아파트가 빛을 보니 이번 12ㆍ16 부동산 대책 이후에는 분양가 상한제 비규제지역과 수도권의 9억 이하 아파트로 매기가 쏠리는 가운데 서울 뉴타운 아파트에 이어 경기도 수원시 팔달구, 광명, 안양 등 구도심 개발 아파트도 수요자들의 인기를 한몸에 받고 있다.

그러고 보면 부동산 투자에 성공하려면 구도심 개발이 대세라는 리듬, 유행을 타야 하는가 보다. 서울 구도심 개발에 이어 이제는 경기도 성남, 수원, 안양 등 구도심 개발 아파트에 세간의 관심이 집중되고 있다. 12ㆍ16 부동산 대책 이후 매매가 대세의 흐름은 분양가 상한제 적용지역에서 비적용지역으로, 9억 이상 고가 아파트에서 9억 이하 저가 아파트로 급선회하고 있다.

사실 2013년 하반기부터 12ㆍ16 부동산 대책 이전까지 강남권 집값은 6년 이상 폭등했다. 과거 부동산 폭등기에도 집값 폭등은 5년을 넘지 못했는데 이번에 6년째 상승했으니 우리나라 집값 폭등기에 있어서 새로운 역사를 썼다. 과거를 돌이켜 보면 1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년 동안 집값이 폭등했고, 2003~2007년까지 5년 동안 집값 폭등이 있었는데 이번에 6년째 폭등하여 그 기록을 깼다.

집값이 폭등 절정기에 도달하면 그 다음엔 전세가가 움직이는데 이번 12ㆍ16 부동산 대책 발표로 9억~15억 이상 아파트는 전세가가 강세를 보이는걸 보면 부동산 시장의 반응은 ‘더이상 집값 폭등은 무리다’라는 신호를 보여주는 것 같다. 그러나 9억 이하 아파트는 규제에서 자유로워 상승할 불씨가 남아 있고 여진이 남아 있는 듯 하다.

몇 년 전부터 반도체 경기가 우리나라 경제를 이끌었는데 이 반도체 경기가 무너지면 9억~15억 이상 고가 아파트 집값은 꺾일 수 밖에 없다. 2000년대 후반에 대중국 조선ㆍ철강 경기가 꺾이니 강남권 집값도 무너지고 말았다. 이처럼 수출경기와 집값 상승은 흐름을 같이한다.

부동산 시장은 주식시장처럼 순환하면서 오르내리곤 한다. 어느 한쪽에서 다른 한쪽으로 순환하면 기존 한쪽은 힘이 약화되고 새로운 한쪽은 힘이 강화된다. 이번 12ㆍ16 부동산 대책에서도 이러한 현상이 나타나고 있다. 부동산시장의 중심축은 분양가 상한제 적용지역에서 비적용지역으로, 9억~15억원 이상에서 9억원 이하로 흘러가고 있다.

집값이 상승하기 위해서는 어떠한 계기가 있기 마련이다. 예를 들면 이번 12ㆍ16 부동산 대책에 의한 풍선효과, 구도심 개발 바람, 교통 호재 등 어떠한 계기가 있다. 부동산 시장은 모든 불씨가 다 사라지는 게 문제지 한쪽 불씨라도 남아있으면 부동산 시장은 완전히 죽지는 않는다.

부동산 전망엔 과거에 답이 있는데 여기서 우리는 2007~2008년 노ㆍ도ㆍ강 집값 폭등을 되세겨 봐야 한다. 그 당시 6억원 이상의 아파트에 규제를 가하자 6억원 이하의 아파트가 많이 분포된 노ㆍ도ㆍ강에 매수세가 쏠렸다. 이는 이번에 9억원 이상의 아파트에 규제를 가하자 9억원 이하의 아파트에 매수세가 쏠리는 점과 유사한 측면이 많다.

노ㆍ도ㆍ강 집값이 득세한 2008년에 강남권 집값은 세계경제위기를 맞아 폭락했다. 2007~2008년 노ㆍ도ㆍ강 집값의 폭등은 그 당시 서울 집값의 마지막 불씨라고 할 수 있다. 그때 6억원 이하 집값 폭등은 노ㆍ도ㆍ강에 국한되었지만 지금은 노ㆍ도ㆍ강뿐만 아니라 금ㆍ관ㆍ구, 중랑구까지 범위가 확대되고 있다. 금ㆍ관ㆍ구와 노ㆍ도ㆍ강은 신안산선, 동북선경전철 2023년 개통 예정이라는 호재가 버티고 있어 지금도 집값이 서서히 오르고 있다.

2020년 집값은 내릴까, 오를까? 강남권에 많이 포진되어 있는 15억 이상 또는 9억 이상 아파트는 상승세가 약화되기는 하겠지만 대폭락은 없을 것으로 보인다. 분양가 상한제 비규제지역, 9억 이하 아파트의 마지막 불씨가 살아있는 한 서울ㆍ수도권 부동산 시장은 어느 정도 살아있을 것이다.

집값 폭락에 있어서 제일 무서운 적은 부동산 대책도 대책이지만 세계경제위기이다. 2010년대 우리나라는 반도체 경기로 먹고 살았는데 이 반도체 경기가 하강 코스로 접어들면 강남권 집값도 버틸 재간이 없다. 다행히 내년에는 반도체 경기가 살아난다는 장밋빛 전망이 쏟아지고 있다.

경기가 살아나더라도 9억~15억 이상 아파트에 대해서는 매매보다 전세가 대세라는 반응을 보여 더이상의 집값 폭등은 기대하기 어려울 전망이다. 다만 규제에서 자유로운 9억 이하 아파트에 대해서는 아직 상승 여력이 있어 보인다. 세계경제가 위기로 가지 않은 상태에서는 9억~15억 이상 고가 아파트의 급속한 폭락은 없을 것으로 보인다.