서울ㆍ경기도 투자 유망지는

도시계획, 개발, 교통망을 살펴야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.01.06 10:28

9억 원 이하 아파트로 매기가 쏠리는 가운데 서울ㆍ경기도 저평가 투자 유망지를 살펴보자.
우리가 집 투자, 땅 투자를 하기 위해서는 투자의 근간이라고 할 수 있는 도시기본계획을 먼저 살펴야 한다. 2030 서울도시기본계획에 의하면 ‘한양도성, 영등포ㆍ여의도, 강남’ 3도심이 요지인건 익히 아는 사실이고, 그외 용산(도심), 청량리ㆍ왕십리(동북권), 창동ㆍ상계(동북권), 상암ㆍ수색(서북권), 마곡(서남권), 가산ㆍ대림(서남권), 잠실(동남권) 등 7광역중심이 있는데 이 중 청량리, 가산ㆍ대림이 저평가된 듯 하다.

영등포ㆍ여의도가 3도심 중 하나가 되다 보니 그동안 저평가된 영등포 신길뉴타운이 신안산선 노선 착공과 함께 서울 부동산 시장에서 급부상하고 있다. 그동안 신길뉴타운은 낙후된 동네였는데 영등포 도심과 신안산선 착공, 이 두가지 호재로 진흙속의 진주가 되었다.

신길뉴타운은 한남, 아현뉴타운과 함께 구도심 뉴타운 개발 붐으로 급부상한 측면도 있다. 서울 남쪽 끝 가산ㆍ대림(서남권) 또한 그동안 주목받지 못한 곳이었는데 북쪽 끝 창동ㆍ상계(동북권)와 함께 남, 북 쌍벽을 이루며 떠오르고 있다. 7광역중심 중 가산ㆍ대림이 가장 저평가되어 있고 나머지는 다 쟁쟁한 지역으로 보인다.

예전에는 서울 외곽 대표지라면 으레 노ㆍ도ㆍ강을 들곤했는데 요즈음은 신안산선이 통과하는 금ㆍ관ㆍ구도 서울 외곽 대표지가 되었다. 올해 9억 이하 아파트로 매수가 쏠릴 것으로 전망되는데 9억원 이하 아파트가 많이 포진된 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구는 투자 유망지이다.

그러고 보면 강남 3구, 마ㆍ용ㆍ성, 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구 등 언론의 주목을 받는 지역에 세간의 관심이 집중되는가 보다. 이로써 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구는 서울 강북, 강남 대표 외곽지로 동북선 경전철, 신안산선 착공과 함께 부동산 기사에 자주 오르내리는 지역이 되었다.

그외 2030 서울도시기본계획 12지역중심으로 동대문(도심권), 망우(동북권), 미아(동북권), 성수(동북권), 신촌(서북권), 마포ㆍ공덕(서북권), 연신내ㆍ불광(서북권), 목동(서남권), 봉천(서남권), 사당ㆍ이수(서남권), 수서ㆍ문정(동남권), 천호ㆍ길동(동남권)이 있는데 이 중 서울 도심권 동대문과 동북권 망우, 미아 그리고 서북권 연신내ㆍ불광, 서남권 봉천도 저평가된 듯 하다.

망우는 과거에 망우리 공동묘지로 인식이 좋지 않았으나 경의중앙선, 경춘선 망우역과 앞으로 GTX-B 망우역이 들어서는 등 지리적으로 자리를 잘 타고났다. 부동산이 빛을 보려면 이 지리적 위치를 잘 타고나야 한다.

연신내ㆍ불광도 GTX-A 연신내역이 들어서는데 연신내역은 GTX-A 강남 삼성역과 연결되어 있다. 서울 강남 끝자락에 GTX-A 수서역이 있다면 강북 끝자락엔 GTX-A 연신내역이 있어 이 2개 역은 균형발전적인 측면에서 강남, 강북의 핵심 지역으로 부상하고 있다.

2023년에 개통 예정인 수도권광역급행철도 GTX-A 노선은 파주(운정)~킨텍스~대곡~연신내~서울역~삼성~수서~성남~용인~동탄을 잇는 노선이다. 신분당선 개통으로 신분당선 라인 집값이 많이 올랐는데 2023년에 이 GTX-A가 개통이 되면 이 라인이 통과하는 역 위주로 집값이 많이 올라갈 것으로 예상돼 서울 부동산 시장이 재편될 것으로 보인다. 지금은 킨텍스, 용인, 동탄 등 역 가까운 쪽만 집값이 오르고 있는 실정이다.

2023년에 GTX-A가 개통이 되면 동탄역 코앞 뿐만 아니라 동탄역에서 멀리 떨어진 남동탄도 재평가받을 것으로 보인다. 용인 역시 용인역에서 멀리 떨어진 동백지구 등도 이때 재평가받을 것으로 예상된다.

분당의 경우를 보더라도 분당은 역 가까운쪽 뿐만 아니라 역에서 멀리 떨어진 아파트도 꽤 비싼걸로 알고 있다. 거기에 비하면 동탄, 용인역에서 멀리 떨어진 아파트는 아직 저평가되어 있는 듯 하다. 일례로 동탄역 앞 30평대 아파트는 분양가의 배인 10억을 호가하고 있지만 좀 멀리 떨어진 30평대 아파트는 아직 5억 원대에 머물고 있어 외곽지는 시세가 상당히 낮은 편이다.

최근 인천 송도신도시와 수원, 안양 구도심 개발 아파트가 상당히 각광을 받는데 이는 앞으로 GTX-B, GTX-C 노선이 계획되어 있는 등 교통이 미리 반영된 측면도 있다. 그외 남양주, 의정부, 양주 덕정도 세간의 관심이 집중되는 게 바로 이 GTX 노선 때문이다.

3기 신도시가 건설되는 고양 창릉, 부천 대장, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양의 시범단지 아파트를 분양받는 것도 좋은 투자 방법이다. 교통이 좋은 신도시 시범단지는 동탄2신도시 시범단지와 같이 세월이 흐르면 반드시 각광받을 것이다.

부동산 투자에 있어서 부동산경기 사이클도 중요하지만 정책, 도시계획, 개발, 교통망도 무엇보다 중요하다. 도시기본계획, 도시계획이 수립되고 뉴타운 등 개발이 되고 교통이 좋아지면 집값, 땅값은 반드시 올라가게 되어 있다.

요즈음은 집값에 밀려 땅값이 별로 힘을 못쓰지만 경기도엔 아직도 땅값이 저평가 된 곳이 많다. 경기도 화성시, 시흥시, 안성시는 땅 투자 유망지이다. 화성시는 지난 10년동안 인구가 꾸준히 증가되어 2019년 기준 80만명으로 인구증가율 1위 도시이다. 삼성전자, 현대차, 기아차, 향남읍에 제약회사 등 여러 기업체가 들어와 일자리가 풍부하고 동탄신도시, 병점역 등이 개발되면서 인구가 급증하였다.

여러분이 익히 알고있는 동탄2신도시는 행정구역상 화성시이다. 2035년 화성도시기본계획에 의하면 화성시는 6도심을 개발축으로 하는데 6도심은 동탄, 병점, 봉담, 남양, 향남, 송산 도심이다. 앞으로 이 6도심은 크게 발전할 것이다.

화성시는 동탄 SRT 고속철도와 병점역 1호선 전철 개통으로 성장형 도시로 변모하고 있다. 동탄역은 GTX-A가 개통이 되면 강남 삼성역까지 시간거리로 22분이 걸리고 경상도, 전라도, 충청도 지방에서의 교통 접근성도 빼어나 교통 요충지가 된다.

시흥시는 신안산선 목감, 매화, 시흥시청역이 들어서고 소사~원시 복선철도가 시흥시를 통과하고 시흥시 월곶~판교를 잇는 복선전철이 2026년에 개통이 예정되는 등 서울로의 교통 접근성이 뛰어나다.

시흥시청 주변 투자가 유망한 걸로 알고 있는데 그러나 땅 투자는 자칫하면 낭패를 보기 십상이다. 개발지 땅 투자는 지목이 전, 답이고 토지이용계획상 자연녹지지역이며 개발 가능한 땅으로 압축해서 접근해야 한다. 도시계획 용어로 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ는 개발이 가능한 땅이다. 개발지 땅 투자는 전문적인 지식과 상세한 조사를 필요로 하며 국토도시개발에 밝은 전문가나 땅 투자 전문 공인중개사의 자문을 받아 투자하는 것이 옳다.

서울~세종간 제2경부고속도로 노선은 구리~용인~안성~세종을 경유하는 노선인데 이 노선 지역 중 안성시가 저평가되어 있어 안성시 투자가 유망하다는 전망이 쏟아지고 있다. 2016년 착공해 현재 공사 중인 구리~안성 구간은 2022년 12월에, 지난 12월 착공한 안성∼세종 구간은 2024년 6월에 개통 예정이다. 이 제2경부고속도로가 전면 개통되면 안성시는 좋아질 수 밖에 없다. 용인 또한 마찬가지다.

집값, 땅값이 올라가는 데는 경기사이클, 정책, 도시기본계획, 개발, 철도ㆍ도로 교통망 등 다 그만한 이유가 있다. 집 투자, 땅 투자를 할 때에는 부화뇌동하지 말고 위의 여러 요인을 면밀히 살펴 투자해야만 큰 실수가 없을 것이다.