2020년부터 효력을 발생하는 방안

부동산 시장 안정화 방안

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.01.08 12:06

2017년부터 2019년 12월까지 햇수로 3년에 걸쳐 나온 주택시장 안정화 방안이 열여덟번이다. 그 열여덟번 속에 뭐가 있느냐고 묻는다면 조정대상지역이라는 게 있는데 서울 외엔 잘 모르겠고, 다주택자에겐 양도세가 중과된다는 규정도 있다는데 그 역시 복잡해서 잘 모르겠다고 할 것이다.

그렇다. 그건 필자도 모른다. 정책을 입안한 실무자들은 다 알고 있을까? 모르긴 몰라도 일목요연하게 알고 있는 실무자는 없을 것이다. 이게 약발이 약하면 늘 강해진 대책이 나왔고, 나올 때마다 내용이 변경된 것도 있어서 여간 복잡한 게 아니다. 양도소득세 같은 규정은 이중삼중으로 중첩된 것도 여럿 있다.

아무튼 열여덟 번이면 이팔청춘이다. 지금은 가장 센 정책이 되었고, 사람으로 따져도 힘이 좋은 이구 십팔 열여덟이다. 앞으로가 문제다. 주택시장 안정화 대책은 앞으로 힘이 세질까? 약해질까? 집값이 대책에 순응하고 오르지 않으면 세졌다고 볼 것이고, 2019년처럼 계속 값이 오른다면 힘이 약하다고 볼 것이다.

그런데 2020년부터 새롭게 효력을 발생하는 방안도 있다. 지금 있는 대책에 추가 구원병이 나타난 셈이다. 2020년부터 추가 구원병 노릇을 할 제도는 어떤 것이 있는지 알아보자.

1월부터 양도소득세 장기보유 특별공제 혜택이 축소된다. 세재 방안에 더 힘이 세졌다. 9억원 초과 고가주택을 양도할 땐 2년 거주요건이 있다. 2년을 거주하지 않았다면 1년에 2%씩 15년 이상 보유했어도 최대 30%까지만 공제된다. 살지 않은 집은 못판다는 결론인데 매물 잠김 현상을 해소하기 위해 이 부분은 6월에 실시될 아래 한시법 내용을 참고하자.

전세자금 대출을 받은 사람이 9억 초과 주택을 사거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다. 또 9억 초과 주택자는 공적전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다. 6억 초과 9억 이하 주택을 사게 되면 취득세율이 현행 2%에서 1.01-2.99%로 세분화된다. 3주택 이상은 4%다.

2월부터 주택청약시스템이 금융결재원에서 한국감정원으로 이관되는데 계류 중인 주택법 개정안이 통과되면 그렇다. 계약서 작성 단계에서 중개보수 협의 사항을 중개대상물 확인 설명서에 기재해야 하고, 부동산 실거래가 신고기한이 60일에서 30일로 단축된다. 무효ㆍ취소되면 30일 이내에 신고해야 한다.

이를 어기면 각 500만원 이하의 과태료에 처하게 되고, 자전거래를 막기 위해 허위신고를 한 업자에게는 3000만원 이하의 과태료에 처할 수 있도록 했다. 중개사 없이 당사자끼리 거래를 하면 신고부분을 놓칠 수 있으므로 공인중개사의 자문을 받아 처리함이 좋다.

3월부터는 부동산 구입 자금조달계획서 제출대상이 확대되고 소명도 강화된다. 투기과열지구 3억 이상 주택과 비규제지역 6억 이상 주택을 취득할 때 자금조달 계획서를 제출해야 하고, 투기과열지구 9억 초과주택 실거래를 신고할 땐 소득금액증명, 예금 잔고, 전자계약서 등 자료도 제출해야 한다. 이제 예금 잔고도 들여다 볼 수 있게 됐다. 분양권 불법 전매 시 10년간 청약이 금지된다.

4월부터는 100가구 이상 공동주택은 관리비가 의무 공개되고, 24일부터는 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개대상이 된다. 28일이면 민간택지 분양가 상한제 유예기간이 종료된다. 29일 이후 입주자모집공고를 신청한 단지는 분양가 규제가 따르게 되고, 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주 의무기간도 따르게 된다.

5월에는 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고가 있게 된다. 2019년 귀속분부터 2000만원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세된다.

지난 2~3년 동안 필자에게 임대사업자등록에 관해 질문한 사람들은 참고하기 바란다. “사는 집 한 채, 세놓고 있는 집 한 채, 두 채인데 임대사업등록을 해야 하느냐?”는 질문에 “세 채 이상은 즉시 하고, 두 채인 사람은 천천히 봐가면서 하라”는 답을 드렸다. 두 채도 이제는 임대사업등록을 해야한다. 늦어도 1월 21일까지 하자. 또 5월에는 2000만원 이하 임대사업자도 임대소득세를 세무당국에 신고해야 한다.

6월에는 다주택자가 집을 파는 시기이다. 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일 사이에 조정대상지역 내 10년 이상 거주주택을 팔면 한시적으로 양도세중과를 배제하기로 했다. 이전에는 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제 적용도 배제됐지만 서울ㆍ세종ㆍ경기 일부 등 조정대상지역 내 다주택자의 주택공급을 유도하기 위해 한시적 혜택을 준 것이다. 이 한시법을 잘 이용하면 양도소득세 중과 없이 정상적인 거래를 할 수 있다.

7월에는 도시공원 일몰제가 시행된다. 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 7월 최초로 시행되어 지금까지 20년이 넘도록 도시공원이 조성되지 아니한 곳은 모두 해제해 주어야 한다. 8월에는 허위매물을 게재한 공인중개사에게는 500만원의 과태료를 물리게 된다.

기타 2020년 중 개정예정인 법안을 보면 공시가격 9억 이상의 종합부동산세 세율을 0.1~0.8%포인트 상향조정하고 2주택자의 세부담 상한도 200%에서 300%로 높이기로 했다. 1가구 1주택 60세 이상 고령자의 세액 공제율을 현 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 세 부담을 경감하기로 했다. 모든 대책이나 방안 중에서 이 부분 한 곳만 세금 면에서 국민들이 득을 봤다고 볼 것이다.