집값, 낮은 곳을 채우고 간다

저평가 지역의 반란

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.01.22 09:53

역대정부는 집값이 오르기 전에 대책을 내놔 집값을 안정시킨 일도 없었고 침체되기 전에 부양책을 써서 시장을 살리는 일도 없었다. 오르고 나면 대책을 내놨고 계속 오르면 늘 쫓아가면서 대책을 내놨음은 당신도 잘 알고 있을 것이다.

그러다 2~3년 후 대책의 약발이 나타나 부동산 시장은 초죽음이 되거나 뜨겁게 달아올랐고 그럴 때는 또 부양책이나 규제책을 내놓으면서 대출 받아 집을 사라는 권고를 했었다. 세금을 많이 매기는 정책은 단골손님이 됐었다.

이런 냉탕식과 온탕식의 정책은 1997년 외환위기 이후 줄곧 있어온 일이다. 지나간 일이야 어찌됐건 지금 시점에서 당장 앞으로 2~3년 후가 어찌될지 그게 궁금하다. 당신은 2020년부터 2~3년동안의 부동산 시장을 어떻게 보나?

집값이 오르고 상가나 토지시장도 값이 오를까? 아니면 집은 안 팔리고 대출이자는 불어나고 전세금반환은 늘어나는 등 부동산 때문에 정신이 없을까? 대부분 전문가들은 값이 오른다고 보고 한국감정원 등 기관은 내린다고 보고 있다.

지난 12ㆍ16 대책까지 내놔도 서울의 아파트 값이 고개를 숙이지 아니하자 드디어 청와대도 나서고 대통령도 나섰다. ‘주택매매에 허가’ 문제까지 거론되고 보니 이제부터는 대책이 아니라 협박이나 다름없게 되었다.

처음부터 투기지역, 조정대상지역, 양도세 인상, 보유세 인상, 민간택지 분양가 상한제 등 열여덟 번의 잡다한 대책이 나올 것이 아니라 청와대가 나서서 ‘집 산 사람들 나중에 두고 보자’ 고 한마디만 했으면 수그러졌을 것이다. 만시지탄이다.

이제 서울 집값은 다 올라 버렸고 값이 더 오를 이유도 없으며 지금 쫓아가서 집을 사겠다는 사람도 없다. 지난 1월 10일부터 16일까지 일주일간 작년 한 해 동안 주택을 샀거나, 팔았던 다주택자 20여명과 설문 과 토론을 가졌었다.

필자가 매매당사자들에게 내놓은 설문과제는 1)앞으로도 집을 팔겠는가? 2)앞으로도 집을 사겠는가? 두 가지였다. 설문이나 토론 결과 10년 장기보유자 몇 명은 양도세 가산분을 물지 않기 위해 6월 이전에 팔겠다고 하였으나, 앞으로 사겠다는 사람은 한 사람도 없었다.

‘왜 사지 않겠느냐?’고 이유를 물었더니 ‘이미 서울 집값은 꼭짓점을 지났고 이제 더 이상은 대책으로 인해 투자성이 없을 것이기 때문이다’ 라고 답했다. 참, 귀신들이다. 볼 장 다 보고 이제 물러서서 편히 살겠다는 것이다. 당신 생각도 거의 그러리라.

그렇다면 실수요자들은 어찌해야 할까? 지금이라도 사야 할까? 내릴 때까지 기다려야 할까? 집값은 파도처럼 높고 낮음을 따라 출렁임은 있으나 장기적으로 보면 시장가치나 화폐가치를 따라 오르는 것이기에 사기는 사되 지금 사야 좋을지 2~3년 기다렸다 사야 좋을지는 각자 판단해서 형편대로 처리해야 할 것이다.

2019년은 부동산 시장도 유별나게 달라졌다. 서울 25개 구와 과천 등 투기과열지구에서 임대수익만을 목적으로 부동산을 구입한 20대 이하 부잣집 아들딸들이 부쩍 늘어났다. 2018년까지는 증여세가 무서워서 거의 그런 투자는 없었다.

결국 세금 물고도 부동산을 사는 게 이익이라는 판단이 선 것이다. 국회에 제출된 자료에 따르면 2018년 12월부터 서울 25개 구와 과천 등 투기과열지구 아파트 입주계획서 20만 건을 분석한 결과 40대가 31%, 30대가 28%, 50대가 21%, 그 다음이 20대 이하라고 한다.

20대 이하의 경우 실거주 목적보다 시세차익이나 임대수익을 노리고 투자한 것이고, 20대의 경우 전체 5400건 중 2900건이 임대목적이었다고 한다. 10대 이하도 82건이나 된다니 투자자들의 연령이 엄청 젊어지고 있다.

3억 이상 주택들이 이렇게 투자목적으로 매매가 되고 있으니 집값이 오르지 않을 리 없다. 실수요자들이 ‘대통령을 믿고 기다리겠습니다’했어도 국민 스스로가 투자대열에 젖어 있기에 대통령으로서도 어쩔 수 없는 일이 돼버리고 있다.

작년 한 해 서울 집은 3억에서 5억 정도 올려놓고 투자자들은 썰물 빠져나가듯 슬슬 꽁무니를 빼고 있다. 수도권이나 광역시도 2~3억씩을 올려놓고 돈 계산까지 다 끝나버렸다. 투자를 해둔 사람들은 또 때가 되면 값이 오를 것으로 믿고 있을 것이다.

서울에서 물러난 아파트 투자 바람은 서울 진출입이 좋은 용인과 수원을 맴돌고 있다. 서울과 5대 광역시가 잠잠해졌어도 투자의 불씨는 쉽게 사그라지지 않고 있다는 것이다. 신분당선 예비타당성 통과, 신수원선 신설, 지하철 3호선 연장 등 호재가 있는 수원 팔달과 용인수지는 벌써 1~2억 가량 집값이 올라 버렸다.

수원 팔달은 수원월드컵경기장이 있는 동네로서 단 한 번도 시세상승이 없던 저평가 지역이다. 이런 동네가 조정대상지역으로 지정되자 주민들 간에 불평도 많았었다. 그러나 정조대왕 행차 이후 처음으로 전철이 지나간다.

전철은 광교와 호매실을 잇는 신분당선과 인덕원과 동탄을 잇는 신수원선이다. 당신이 앞으로 부동산 부자가 되고 싶거든 수원시 장안구 율전동~장안구 정자동~장안구 영화동~팔달구 우만동~팔달구 원천동~영통구를 잇는 전철노선 부근에 터를 잡아라. 부동산 물결은 낮은 곳을 다 채우고 가나보다.