막차로 떠날 때의 염려

별은 바라보는 자에게 빛을 준다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.01.28 10:17

여행을 하다 보면 부득이 막차로 떠날 때가 있다. 막차는 대개 밤늦게 목적지에 도착하기에 가다가 고장이 나면 본의 아니게 고생도 할 수 있고 여관신세도 질 수 있다. 일이 바빠 막차를 타는 건 어쩔 수 없지만 우물쭈물하다가 막차를 타게 되면 목적지에 도착할 때까지 불필요한 걱정을 하게 된다.

한가한 시간에 좋은 차를 타고 쉽게 목적지에 도착하면 좋으련만 세상일이 어디 내 맘대로 되던가? 부처님 말씀에 ‘심지 않고 거두려 하지 말라’했으나 작은 자본으로 큰 이문을 내는 것이 투자인지라 우리들의 삶은 늘 손안에 쥔 모래가 되기도 하고, 작은 이익에 만족하며 살아가기도 한다.

甲은 2019년 봄부터 서울에서 집을 사려고 강남 일대와 마포, 용산 등 값이 비싼 지역의 중소형 아파트를 고르고 있었다. 강남에서 작은 집을 사려고 하니 대출 없이 사려면 고스란히 7억을 현금으로 지불해야 하고, 마포와 용산 등지에서 사려면 5억 정도가 들어 2억 정도의 돈이 덜 들 수 있었다.

甲은 나름대로 열심히 공부도 하고 현장도 다니면서 사는 시기를 저울질했다. 시중 경제사정도 좋지 않고 부동산 대책도 많이 나와 앞으로 집값은 거의 오를 확률이 없다시피 생각되었다. 그래서 자꾸 내일로 미루면서 시기를 저울질하다 보니 여름으로 접어들었고 자신의 생각과 같이 집값은 오르지 않았다.

甲은 가을쯤 조금만 더 내리면 집을 살 계획을 하고 지역선정을 열심히 하고 있었다. 그런데 ‘분양가 상한제’란 말이 나오자마자 집값은 하루가 다르게 1억이 뛰어 버렸다. 서민이 며칠 사이에 1억을 더 주고 집을 살 수도 없는 일이지만, 40대 초반인 甲의 입장에서 1억이면 너무 큰돈인지라 집살 생각이 사그라지기 시작했다.

‘7년 동안 전세로 살았는데 2~3년 더 전세살이 못하겠는가? 전세로 살면서 신규청약 넣으면 되겠지’라며 이 생각, 저 생각 하는 사이 집값은 또 1억이 올라 버렸고 결국 매물도 동이 나 버렸다. 11월이면 비수기가 오는데 이럴 수가 있단 말인가? 甲이 이제 집을 사려면 대출을 받아야 살 수 있는 형편으로 바뀌어버린 것이다.

그런 차에 연락을 주고받던 중개업소에서 전화가 왔다. 서초동에 오래되지 않은 24평 아파트가 있으니 얼른 와서 9억에 계약하라는 것이다. 甲의 생각은 꼭 앞으로 다시 집값은 내릴 것 같은데 중개업소에서는 이 매물만은 놓치지 말라고 하니 도깨비한테 홀리는 것 같기도 해서 뭐가 뭔지 종잡을 수 없었다.

甲이 가진 총자본은 6억인데 우물쭈물 하는 사이 3억이 올라 결국 빚을 안고 작은 아파트를 사야하는 자신이 바보스럽기만 했다. 甲은 전세의 ‘전’자 소리만 들어도 피가 마를 지경인지라 집을 사는 쪽으로 마음이 기울기 시작했고, 지금까지 중개업소 말을 듣지 않다가 돈 3억을 손해 보게 생겼으니 이젠 중개업소 말을 믿는 게 옳다는 생각도 들었다.

甲은 눈 딱 감고 그 아파트를 9억에 계약했다. 약 1개월 후 잔금을 치르는 12월 중순에는 그 아파트가 11억까지 올랐다. 갑은 여름에 비해서는 3억의 손해를 봤지만, 매수한 아파트가 값이 올라 다시 2억을 건진 셈이 된 것이다. 집을 사고파는 일이 마치 도깨비 장난처럼 생각되기도 했다.

甲은 입주는 했어도 좌불안석이다. 2020년 1월부터 다시 거래가 멈추고 값이 내리막길을 걷고 있어서다. ‘그렇다면 내가 막차를 탄 것이 아닐까?’ 꼭짓점에서 주택을 샀다는 생각이 가슴을 짓눌렀다. 자신은 실수요자이기 때문에 값이 오르지는 않을지언정 내리지만 않았으면 좋겠는데 말이다.

그러나 서울의 주택시장은 값만 떨어진 것이 문제가 아니다. 대통령까지 나서서 집값을 원래대로 돌려놓겠다고 하니 원래대로라면 6억이 아닌가? 그렇다면 甲은 막차를 탄 것일까? 막차는 꼭지에서 출발하고 꼭지에서 정차하기에 꼭지인지 아닌지 지금은 알 수 없지만, 1~2년 정도 세월이 지나보면 저절로 알게 될 일이다.

甲의 집은 지금은 산 값 9억 그대로 있다. 이젠 사겠다는 사람도 없고 팔겠다는 이웃도 없다. 한바탕 굿이 끝난 마당놀이 현장처럼 흩어진 흔적뿐이다. 경주나 포항에서 지진이 난 후 한참 동안 여진이 있다고 하더니 지금 서울 집값의 여진은 엉뚱하게 경기도 외곽도시에 불을 지르고 있다.

집값이 되건, 땅값이 되건 부동산값은 장기적으로 봤을 때 우상향(右上向)이라는 말을 했었다. 10년이나 20년 후에는 화폐가치나 인플레로 인해 값이 올라 있겠지만, 수십 가지가 넘는 대책과 싸우고 있는 지금은 지난 12월 가격을 넘을 수 없지 않는지? 따라서 서울 집값은 12월이 꼭지였다고 봐도 무리는 없을 것이다.

그렇다면 첫째, 집을 팔 사람은 6월 이전에 파는 게 옳다. 특히 10년 장기보유 다주택자는 가격을 낮추어서라도 파는 게 이득이다. 둘째, 서울에서는 돈이 부족해서 못 샀고, 수원이나 용인쯤에서 사려고 부리나케 뛰는 사람들은 어찌해야 할까? 실수요자들은 사건 팔건 무방하지만, 투자자라면 잠시 쉬어가기를 권한다.

별은 바라보는 자에게 빛을 주는 게 맞다. 그러나 당신이 별을 바라보고 있을지라도 경기지역의 집값은 벌써 1억 또는 3억이 올랐다. 별을 바라보더라도 보는 기회가 아니라는 뜻이다. 앞으로 부동산 시장은 차근차근 질서가 잡힐 것이고 많이 오른 곳은 내릴 것이며 오르지 않은 곳은 다소 오를 것이다.

바닥이 깨끗이 청소되면 별을 볼 위치를 알게 될 것이고 보는 시기도 알게 될 것이다. 필자는 누차 말했다시피 토지투자를 권한다. 세금, 대출, 기타 제약으로 얽히고설킨 주택시장에서 별을 보려는 건 하수들의 투자법이다. 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’에서는 모든 컨설팅을 무료로 해준다.

부동산 투자의 근원은 토지다. 집 투자와 달리 여윳돈이 1억이라도 상관없고 2억이라도 상관없다. 토지는 대출도 지역이나 DTI와 상관없이 시세의 45%를 농협은행 대출로 해주며 이자만 갚는 대출을 해주기에 매수인의 부담도 적다. 막차로 떠날 때의 염려도 없지만 토지시장의 투자는 지금이 첫차다.