전세값이 오르면 매매값은 내린다

강남 집값 내리막 길인가

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.01.29 03:43

12ㆍ16 부동산 대책 이후 강남권 집값의 하향 추세가 뚜렷하다. 집값은 살아 움직이는 생명체와 같아 어떤 지표, 근거를 가지고 이유 있게 움직인다. 강남 집값의 하향세가 뚜렷한 건 과거 강남 집값은 연속해서 5년 이상 오른 적이 없는데 작년에 6년째 오르자 정부에서 극약 처방을 내렸다.

9억~15억 원 이상의 집값에 규제를 가하는 초강도 부동산 대책이 나오자 강남권 집값 상승은 더 이상 견딜 수가 없는지 매매값이 고개를 숙이자 전세값이 고개를 들고 있다. 전세값이 오르면 매매값은 내릴 수 밖에 없다. 수요자들이 더 이상 집값이 올라갈 수가 없다고 봤기 때문에 전세로 수요가 몰려 상대적으로 매매값은 내린다.

부동산 시장 내의 기술적 지표를 봐도 이미 대세는 매매에서 전세로 돌아섰다. 과거의 전례를 보면 한번 꺾인 집값은 6년 정도 조정이 이어지는 게 통설이다. 지금부터 향후 6년을 계산해 보면 2025년쯤이 바닥권이다. 때로는 이와 같은 단순 계산이 맞아 떨어지는 경우도 있다. 강남 은마아파트의 경우를 보더라도 30평대를 기준으로 2007년 고점인 12억 원 에서 작년 고점 24억 원까지 2배 정도 올랐으니 이제 쉬어감직도 하다. 2013년 바닥권인 7억 원 에서 계산해 보면 24억 원까지 무려 3배나 올랐다.

집값 하락에 있어 제일 무서운 적은 경제위기와 정부의 부동산 대책인데 12ㆍ16 부동산 대책이 초강도 대책이지만 그나마 반도체 경기가 살아있어서 당장의 급격한 집값 폭락은 없을 것으로 보인다. 그러나 한번 하향세에 접어들면 향후 몇 년 동안은 조정에 들어가는 것이 집값 움직임의 속성이다.

주식 시장이든 부동산 시장이든 주도주는 있게 마련인데 지금 주식시장의 주도주는 반도체 관련주고 부동산 시장의 대장 아파트는 비강남권, 경기도이다. 부동산 시장의 대장 아파트는 12ㆍ16 부동산 대책에서 9억~15억 원 이상의 아파트에 규제를 가하자 9억 원 이하 아파트로 쏠리고 있다.

9억 원 이하의 아파트가 많이 포진된 비강남권과 경기도 수ㆍ용ㆍ성(수원ㆍ용인ㆍ성남), 동탄신도시, 안양, 인천으로 큰 물결이 일고 있다. 강남권에서 다른 한쪽 지역인 비강남권과 경기도로 매수세가 쏠리면 이제 부동산 시장에서 새로운 대장 아파트가 나타나 기존 한쪽은 힘이 약화되고 새로운 한쪽은 힘이 강화된다. 큰 불씨가 다른 한쪽으로 옮겨 붙었다는 말이다.

이전에는 부동산 시장에서 강남 3구, 마ㆍ용ㆍ성, 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구와 지방 부동산 시장에선 대ㆍ대ㆍ광, 부ㆍ울ㆍ경이라는 지역별 부동산 용어가 우리들 눈에 익었지만 최근에는 수ㆍ용ㆍ성(수원ㆍ용인ㆍ성남)이라는 지역별 부동산 신조어가 경기도 부동산 시장을 달구고 있다.

그러고 보면 때에 따라 지역별 부동산 용어 하나는 기가 막히게 만들어 지는 것 같다. 순환하면서 움직이는 집값을 보고 있노라면 한마디로 세상도 돌고 돌고, 인생도 돌고 돌고, 부동산 시장도 돌고 돌고이다. 이러한 지역별 부동산 시장의 빠른 움직임을 보고 있노라면 부동산 시장은 살아 움직이는 생명체와 같다.

지역별 부동산 시장의 움직임은 다 그만한 이유와 계기가 있다. 워낙 빠르게 움직이다 보니 보통사람들이 볼 때는 어지럽다. 갑자기 조용필의 노래 '고추잠자리' 가사가 생각이 난다. ‘나는 어지러워 어지럼 뱅뱅 날아가는 고추잠자리~’. 여기저기 기웃거리며 어지러워 하지 말고 그냥 아무 생각 없이 편안하게 살아가는 것도 때로는 행복한 인생이 아닌가 한다.

요즈음 경기도 수ㆍ용ㆍ성 집값 움직임을 보면 강북 한강변 마ㆍ용ㆍ성 집값이 한참 오를때 수ㆍ용ㆍ성 집을 팔아 마ㆍ용ㆍ성으로 갈아타기를 한 사람은 지금 땅을 치며 통곡할 것이다. 그러고 보면 부동산 투자는 운이 따라야 하는가 보다.

강남권 전세값 상승률이 매매값 상승률보다 앞선다는 이 한가지만을 놓고 볼 때 강남권 집값 대세는 꺾였고 이제 수년간 조정만이 남아있을 뿐이다. 28일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난해 6월 넷째 주부터 올해 1월 셋째 주까지 31주째 올랐다. 특히 9억~15억 원 이상의 고가주택 매수에 대한 정부의 규제가 담긴 12ㆍ16 부동산 대책 이전에는 일주일에 0.01~0.14% 오르던 것이 대책 이후 0.10~0.23% 오르며 오름폭이 커졌다. 대책 이후 전세값이 상향 추세다.

전세시장은 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘면서 연휴 이후 학군과 직주근접 지역의 이사수요의 움직임이 활발할 것으로 보인다. 이에 따른 전세품귀가 심해지면서 전세가격도 불안정한 모습을 보일 것이란 전망이다.

12ㆍ16 대책으로 매매 수요의 전세 전환, 청약 대기 수요, 교육제도 개편까지 전셋값 상승 요인은 산재해 있다. 강남권 아파트 전세값이 오르면 매매값은 내린다. 이는 부동산 시장 불변의 원칙이다. 6년간 집값이 폭등하니 규제가 나오고 규제가 나오니 시장은 즉각 전세값이 오르는 반응을 나타내고 있다.

강남권 집값은 시장에서 반응하고 시장의 흐름대로 흘러갈 뿐이다. 강남권 아파트 부동산 시장의 반응은 매매에서 전세로 쏠리고 있다. 전세값이 오르면 매매값은 내린다.