전세대출제도가 집값 상승의 원인이다

서민들이 힘들다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2020.01.31 11:11

전세대출은 이명박 정부 때인 2008년부터 최대 1억원으로 출발해 2008년 9월부터 2억원으로 확대했습니다. 이때는 주택금융공사보증으로 확실한 직장을 갖고 있는 무주택자 위주로 나갔습니다. 사실 이때부터 전세값이 상승하기 시작했습니다. 그런데 이 당시 이명박 대통령이 강남보금자리 분양가를 평당 1200만원에, 하남미사를 평당 900만원에 대규모로 분양한다고 천명해 기존 집값이 상승하지는 않았습니다.

그렇게 시간이 흘러 2013년 박근혜 정부 때 서울보증보험전세대출이 2억원에서 3억원으로, 2015년 즈음엔 5억원으로 확대했습니다. 물론 주택보유자고 가능했습니다. 특이사항은 소득이 없어도 누구나 대출을 받을 수 있었다는 점입니다.

또한 2015년엔 주택도시공사보증상품인 안심전세대출로 집주인이 대출이 많아도 전세를 들어와 전세대출을 신청하면 전세보증금까지 보증해주는 상품이 출현했습니다. 임대인은 아파트에 투자해 대출을 받고 거기다 전세까지 놓으면 자기 돈 거의 없이 집 투자를 마구마구 해왔던 것입니다.무소득자는 물론 신용등급 9등급까지 해줬습니다.

과거에 동탄, 김포한강, 파주운정, 송도 등 경기외곽 신도시 30평형대 초반 입주 시에는 전세가격이 보통 8000만원정도 했는데 지금은 2억5000만원 정도에 시작합니다. 또한 과거 2008년 잠실입주물량이 많았을 때 리센츠, 엘스 등 입주 시 30평형대 전세가격이 보통 2억원 정도 했었습니다.

그런데 2019년 송파헬리오시티 입주 땐 30평형대가 6억원부터 시작했습니다. 대체로 전세가격이 3배 정도 상승했습니다. 이것이 집값 상승의 도화선이 되었습니다. 전세대출이 전세값은 그대로인 상태에서 대출을 해주면 정말 좋은 제도인데 문제는 전세대출을 해주는 순간 전세가격이 상승한다는 점입니다. 예를 들어 8000만원에 들어갈 수 있는 집을 돈이 없어 월세로 간다고 가정하면 월세가 40만원 정도면 됩니다. 그런데 전세대출제도 때문에 2억5000만원으로 상승하면 2억5000만원을 전액 3% 정도에 대출 받는다고 해도 대출이자는 월 62만원 정도 됩니다. 물론 신규아파트로 제시해서 이런 차이가 나지만 기존아파트와 비교하면 현재 전세값에서 40% 전후 하락할 것으로 판단됩니다.

경기, 인천은 거의 대부분 전세대출을 80% 받고 마ㆍ용ㆍ성을 비롯해 서울지역은 10명중 7명 정도가 전세대출 받고 강남권은 10명중 4명 정도 받는 것으로 파악됩니다. 이는 그 동안 주택보유자가 자기 집 전세 주고 다른 집으로 전세 가는 비율이 서울지역이 경기, 인천지역보다 많기 때문인 것으로 판단됩니다.

시장에서 전세가격 결정은 임대인과 임차인 모두 아쉬운 것입니다. 전세대출이 없으면 임차인의 현재 현금 동원능력으로 전세값이 형성돤다는 사실을 왜 정부만 모를까요? 만약 임대인이 주택구입시 전액현금으로 구입해 이것을 최소보증금에 월세를 받는다고 하면 집값절대 못 잡습니다.

그런데 대부분은 전세를 놓아 이것을 투자자금 지렛대로 이용합니다. 임대인도 제 날짜에 전세계약이 이루어지지 않으면 힘든 지경이 오기에 임차인이 돈이 없으면 현재임차인 현금으로만 전세가격이 형성되는 것을 우리는 알아야 합니다.

현재 은행권 전세대출이 80조원에 달한답니다. 이것이 전세가격을 부풀리고 투자자들의 유동성을 확보해주는 역할을 한다는 사실을 우리는 알아야 합니다. 보통 1000가구 입주하면 서울지역의 경우 50% 정도 세입자가 있습니다. 보통 보증금의 절반 정도는 전세대출을 이용합니다. 이점을 우리는 알아야 합니다.

주변 공인중개사와 대출모집인에게 들은 이야기 입니다. 주택가격이 상승하고 그 다음에 전세호가를 높이면 전세대출을 받아 충당하고 그러면 갑자기 상승한 매매가격 거품이 없어 보이는 것입니다. 이것이 계속 되풀이 되고 있습니다. 현재 투자자들에게 정말 무서운 정책이 전세값 하락 정책이라는 사실을 정부만 모르고 있습니다.