강남 집값 잡는 수도권 교통망

이제는 강남으로 통하는 신도시 시대

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.02.03 09:32

도시개발 이론에 따르면 도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발되고 있다. 1980년대가 개포 지구, 목동 신시가지, 상ㆍ중계동 택지개발사업 등 도심 개발 시대였다면 1990년대는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 수도권 1기신도시 개발 시대였다.

2000년대는 삼성동 아이파크 등 도심 개발 시대였고 2003년 이후 정부가 지정한 수도권 2기신도시는 화성 동탄 1ㆍ2, 김포 한강, 파주 운정, 광교, 양주 옥정, 위례, 성남 판교, 고덕, 인천 검단 등 10곳이다. 수도권 2기신도시 중 2008년 12월에 판교, 2011년 7월에 광교, 2013년 12월에 위례, 2015년 1월에 동탄2신도시가 최초 입주했는데 오늘날 성공한 신도시로 우뚝 섰다.

2014년부터 6년째 오른 강남 집값이 12ㆍ16 부동산 대책으로 고개를 숙였다. 강남 집값이 오른 지난 6년은 도시는 외곽지에서 도심으로 개발하는 시대였으며 재건축사업이 개발의 주를 이루었다. 그러나 앞으로는 도시는 도심에서 외곽지로 개발하는 시대로 신도시 건설, 경기도 재개발사업 등 시대가 도래할 것이다.

이같은 도시개발 이론은 부동산 시장에도 통한다. 1988년 서울올림픽 개최 전후로 서울 집값이 폭등하자 정부는 1989년 4월에 수도권 1기신도시 건설계획을 발표했다. 그 후 서울 집값 폭등을 잠재우고 서울 인구를 수도권으로 분산시켰다. 그리하여 1990년대는 수도권 1신도시 시대가 펼쳐졌다.

이러한 현상은 현재에도 나타나고 있다. 지난 수년 동안 서울 집값이 폭등하자 정부는 2018~2019년에 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구, 고양 창릉지구, 부천 대장지구 5개 수도권 3기신도시 건설계획을 발표했다. 고양 창릉지구는 입지가 워낙 빼어나 인근 일산신도시 집값이 계속 빠지는 상황을 불러 일으켰다. 그러나 이후 일산신도시 집값은 조정대상지역 해제를 계기로 상승 추세에 있다.

수도권 광역교통망을 2025년까지 확충하여 서울 집값 폭등을 억제하고 서울 인구를 수도권으로 분산시키는 정책도 내놓았다. GTX-A노선(2023년)과 신안산선(2024년) 등을 계획대로 준공하고 GTX-B와 C노선은 조기 착공을 추진한다. 서부권 등에 D노선을 신규로 검토한다. 그러나 이러한 정책에도 불구하고 2019년에 강남권 집값은 잡히지 않고 마냥 폭등하기만 했다. 강남권 집값이 폭등하자 정부는 12ㆍ16 부동산 대책이라는 극약 처방을 내렸다.

정부의 부동산 대책 이후 강남 집값이 주춤하고 더이상 집값 상승에 부담을 느끼는지 전세값이 폭등하고 있다. 강남 사람들의 성향을 보면 근본적으론 강남 살기를 원하는데 강남에서 벗어난 강북 한강변 마ㆍ용ㆍ성(마포구ㆍ용산구ㆍ성동구)도 비교적 선호하는 편이다. 서울 외곽지 강북 노원구는 살기보다는 집값이 저렴하여 투자하는 정도에 그친다.

최근 마ㆍ용ㆍ성(마포구ㆍ용산구ㆍ성동구)에 이어 수ㆍ용ㆍ성(수원ㆍ용인ㆍ성남)이란 신조어가 경기도 부동산 시장을 달구는데, 강남 사람들이 마ㆍ용ㆍ성 다음으로 선호하는 지역은 경기도 판교, 분당, 광교신도시 등이다. 그러나 최근 수ㆍ용ㆍ성이 경기도 부동산 시장을 달구자 수원, 용인, 동탄2신도시로 확대되는 느낌이다.

강남 집값을 잠재우기 위해서는 부동산 대책도 대책이지만 강남 대체 주거지가 있어야 하는데 판교, 분당, 동탄, 용인, 수원은 GTX 등 교통망이 확충되면 대체 주거지로 선호도가 높은 편이다. 그래서 자연스럽게 이들 지역의 집값이 세간의 관심을 끌고 있다.

지난 6년간이 강남권 집값 시대였다면 앞으로는 저평가 비강남권, 경기도 신도시, 재개발 시대로 자연스럽게 흘러갈 것이다. 앞으로 3기 신도시가 건설되면 신도시 건설 붐 시대가 올 것이다. 그렇게 되면 자연스럽게 1기, 2기 신도시도 수면 위로 떠오를 수 밖에 없다.

1, 2기 신도시 중에 판교, 분당, 광교 대표 신도시가 있고 그외 동탄2신도시, 용인 신도시, 일산 신도시도 서울 강남으로 통하는 신분당선, GTX-A가 개통이 되면 교통이 편리한 신도시가 된다. 특히 수원, 동탄, 용인은 반도체 사업장이 소재한 반도체관련 신도시이자 직장과 주거지가 근접한 직주근접 신도시이기도 하다.

수원은 재개발사업이 활발히 진행되고 있고 신분당선 광교~호매실 연장과 GTX-C 역이 들어서는 호재도 있다. 강남 3구, 마ㆍ용ㆍ성 집값이 꺾여 이제는 강남으로 통하는 신도시 및 재개발 시대가 될 것이다. 수원, 용인, 성남, 동탄, 일산신도시는 GTX, 신분당선 노선으로 강남 접근성이 좋다.

강남 집값이 상상을 초월할 정도의 비싼 집값이 된 이 시점에 굳이 비싼 강남 아파트만을 고집할 필요가 있을까? 동탄역에서 강남 삼성역까지 약 20분, 파주 운정지구에서 서울역까지 약 20분이 걸리는 수도권광역급행철도 GTX 교통혁명이 일어나면 동탄2신도시, 용인, 성남, 수원, 일산신도시, 파주는 강남 삼성역, 서울역에서 결코 먼 거리가 아니다.

교통망으로 강남으로 통하는 신도시의 집값이 싸다면 굳이 비싼 강남 집에 살 필요가 있는가? 판교, 분당신도시, 용인 수지 집값은 강남 집값 못지않게 비싸다. 그외 수원, 동탄, 일산신도시도 앞으로 강남 접근성이 좋아질 것이다.

수도권 3기신도시도 교통망이 갖추어 지고 2025년까지 수도권 교통망이 확충되고 2023년 개통 예정이라는 GTX-A도 실질적으로 2025년쯤 개통이 되면 이제는 경기도 신도시, 재개발지 시대가 된다. 이래저래 2025년까지는 경기도 신도시, 재개발 시대가 될 가능성이 크다. 반면 강남권 집값은 2025년까지 조정 받을 것으로 보인다. 엇갈린 운명의 강남권, 마ㆍ용ㆍ성과 수ㆍ용ㆍ성, 동탄, 일산신도시이다.

강남의 큰 물결이 지면 신도시 시대가 도래하고 신도시의 큰 물결이 지면 강남 시대가 도래하는 게 도시개발, 부동산 시장의 불변의 원칙이다. 강남권 집값을 잡는 큰 계기가 12ㆍ16 부동산 대책이고 강남으로 통하는 수도권 교통망이다. 요약하자면 강남 집값 잡는 수도권 교통망이다.