주택투자 무리할 때가 아니다

여윳돈 있으면 토지투자 권해

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.02.21 10:18

온갖 부동산 대책이 다 나와도 다주택자가 무주택자에게 집을 팔면 어떤 혜택을 주겠다는 내용은 전혀 없다. 집이나 땅이나 똑같은 부동산인데 왜 집으로만 투자가 몰리고 땅은 쳐다보지도 않을까? 문제는 심리작용인데 침체기가 오면 집은 손해를 보지만, 땅은 손해를 보는 일이 거의 없다.

나라 안에 있는 모든 땅은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 규정에 따라 그 쓰임새가 정해져 있고, 토지는 국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사가 지정한 대로 사용해야 하므로 특이한 제약사항도 없다. 그래도 집은 열 채를 가지고 있지만 땅 열 개를 가지고 있는 사람은 드물다.

카페 회원들이 토지투자에 대한 칼럼을 써달라는 부탁을 수시로 하기에 오늘은 땅에 대한 기초상식 몇 가지를 공부해 보자. 사람에게 각자 성씨가 있듯이 땅에도 성씨를 붙어 정해 놨는데 이를 용도지역이라 한다.

사람에겐 성씨가 있지만 쇠고기는 부위에 따라 등심도 있고 아롱사태도 있다. 땅도 입지나 위치에 따라 상업지역이 있고, 공업지역이 있고, 주거지역이 있다고 생각하면 이해가 쉬울 것이다.

이런 식으로 용도를 지정해 놓은 이유는 무질서한 건축을 제한하고 공공복리를 증진시키며 국민의 삶의 질을 향상시키고자 하는 게 목적이다. 일일이 목적을 정해놓지 않으면 난개발이 되어 도시로서의 구실을 할 수 없게 된다. 수도권 몇 개의 시는 30년 전부터 난개발을 하여 지금도 골머리를 앓고 있다.

난개발을 막으려면 용도지역별로 토지를 사용해야 한다. 용도지역은 각 지역별로 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 달리 한다. 또한 서로 중복되지 아니하게 도, 시, 군 관리계획으로 결정한다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.

수도권은 물론이고 지방의 읍(邑)단위 지역은 대개 도시지역으로 보는 게 옳다. 지방이라고 무조건 농가주택으로 봤다가는 큰일난다. 읍면 지역 농가주택을 잘못 샀다가 2주택자가 되어 수도권 아파트를 팔 때 세금을 많이 낸 사람들이 가끔 있다.

토지에 대한 투자목적은 논, 밭이나 산이 대지로 변하는 것이고 대지 중에서도 상업용지나 공장용지로 변하길 바라는 것이다. 도시지역은 다시 세분되어 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. 가지고 있는 농림지가 주거지역이나 상업지역으로 바뀌게 되면 개천에서 용이 난 셈이 된다.

녹지지역은 값이 더 싸다. 그린벨트로 묶어 놓은 곳을 녹지지역으로 봐도 무리는 아닐 것이다. LH에서 사들인 땅은 대개 이런 녹지지역이다. 그런데 녹지지역은 몇 십 년이 지나도 풀리지 않는 지역이 많다. 그렇지만 LH에서 사면 금방 풀린다. 그럴 때는 그 옆 땅을 사야 한다는 건 당신도 잘 알 것이다.

투자의 대상이 되는 땅은 도시지역보다 못한 관리지역이 많다. 관리지역이란 도시지역은 아니지만 도시지역화 할 수 있는 땅으로 환경보호. 산업보호 등을 위해 존재하면서 언젠가는 도시화하기 위해 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역이다. 관리지역은 보전관리, 생산관리, 계획관리지역으로 세분된다.

상업지역, 주거지역, 공업지역, 농림지역, 계획관리, 생산관리, 보전관리지역 중에서 어떤 땅에 투자를 해야 할까? 그건 지역 사정이나 개발계획에 따라 다르다. 투자는 최소의 비용으로 최대의 이윤을 남기는 일이기 때문에 돈 적게 들이고 많이 남는 투자가 제일이다.

그래서 투자의 고수들은 돈이 적게 드는 농림지역이나 생산관리, 보전관리 등 지역에서 매물을 찾고 하수들은 고르기 쉬운 상업지역이나 공업지역, 주거지역에서 매물을 찾는다. 3.3㎡(1평)당 500만 원짜리 땅은 1000만 원까지 오르기가 힘들어도 5만 원짜리 땅은 20만 원으로 오르기가 쉽기 때문이다.

즉, 높은 금액에서는 2배로 오르기가 힘들어도 낮은 금액에서는 4~5배로 오르기가 쉽다는 뜻이다. 수도권 웬만한 곳 대지는 500만~700만 원이다. 그러나 개발이 예정된 곳의 농림지역이나 생산관리지역은 70만~80만 원이고, 계획관리지역도 100만 원 내외다. 그렇다면 어느 땅에 투자하는 게 좋을까?

지금의 부동산 시장은 의정부, 포천까지 집값이 오르고 보유세도 해마다 인상되고 있다. 이럴 때일수록 부동산 재테크는 위험성이 작은 곳으로 가는 게 정석이다. 개발호재가 있는 곳을 찾되, 5년이나 10년 앞을 내다보고 적은 자본으로 투자할 수 있는 땅을 찾자.

토지투자는 주택시장이 오르는 시기가 기회일 수 있다. 지금이 그런 시기다. 내 삶을 사는데 내가 선택하지 않고 내가 시도하지 않으면 아무것도 이루어질 수 없다. 경험이 없다는 핑계는 부동산 투자의 제일 큰 장애요인이다. 문이 저절로 열리기를 기다리는 사람은 문을 열어보지도 못하고 죽게 된다.

문을 여는 경험을 스스로 체험하고 문을 열고 들어가는 게 옳다. 세월은 빨리 흐르고 당신은 하루가 다르게 늙어가고 있다. 투자에서 5년이나 10년은 더디 간 것 같지만 막상 지나고 보면 순간일 수 있다. 40대부터 계획을 짜라. 50대가 되면 마음이 급해져서 실수를 하더라.

지금 경기 남부는 14년 전 ‘버블 세븐’과 흡사하다. 그때 엄청 올랐던 집값이 금융위기로 허리가 부러진 후 용인 동백이나 성복 등 여러 지역이 아직도 회복을 못하고 있다. 따라서 값이 오른다고 좋아할 일도 아니고 내린다고 섭섭해 할 일도 아니다. 오르는 집값 따라가는 사람은 어리석은 사람이다.

따라가면 2~3년 후 반드시 후회할 수 있다. 당신이 20대 때 당신 스스로 당신에게만은 절대로 2020년은 오지 않을 것이라 생각했을 것이나 꽃샘추위를 이겨낸 2020년의 봄은 오고 있다. 땅은 사람에게 봄을 가져다 준다. 또 투자하는 사람에게 풍요로운 열매를 안겨준다.

주택에 투자하는 정성의 10분의 1만 토지투자에 신경 쓰자. 그리고 지금 씨를 뿌리자. 열매는 하늘과 세월이 알아서 책임진다. 오르는 집값 따라갈 여유가 있거든 수도권 개발지나 개발 예정지 작은 땅에 묻어 놓고 느긋하게 기다려 보는 게 옳을 것이다. 부동산 투자로 부자 된 사람들은 대부분 땅으로 승부를 걸었다.