2ㆍ20 대책 ‘풍선효과’ 잡을까

'풍선효과' 잡기에는 역부족

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2020.02.23 22:16

투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화를 위한 이른바 2ㆍ20 대책이 나왔다. 강남 등 서울 고가주택은 비교적 안정을 찾고 있지만 수ㆍ용ㆍ성(수원, 용인, 성남) 등 수도권 지역으로 번지는 ‘풍선효과’를 차단하기 위한 올해 첫 부동산 대책이다. 크고 작은 대책까지 말하면 더 많지만 굵직한 대책으론 문재인 정부 출범 이후 19번째 대책이다. 대책의 내용은 크게 조정대상지역 규제 강화와 추가 조정대상지역 지정이다.

업그레이드된 조정대상지역 규제부터 살펴보자. 주택담보대출 LTV가 60%에서 50%로 강화된다. 특히 9억원 초과 분은 30%로 차등적용 되어 조정대상지역 시가 10억원의 주택 매입 시 주택담보대출 한도는 6억원에서 4억8000만원으로 줄어들게 된다.

주택 구입 목적의 사업자 대출과 실수요 요건도 강화된다. 조정대상지역 내 1주택가구는 기존 2년 내 처분조건에 2년 내 신규 주택 전입 의무조건이 추가된 것이다. 또 3월부터는 기존 투기과열지구 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무가 조정대상지역과 투기과열지구 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상으로 확대적용 된다. 투기수요 조사도 집중 실시가 되기에 신규로 조정대상지역으로 지정이 된 지역뿐만 아니라 기존 조정대상지역 수요자들도 남의 일처럼 생각하면 안 되는 이유다.

추가 조정대상지역 지정 지역은 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시이다. 이번 지정이 된 지역은 조정대상지역 1지역으로 지정하여 소유권 이전 등기일까지 전매제한을 강화한 것도 눈에 띈다. 수ㆍ용ㆍ성이 난리인데 왜 수원 팔달구와 용인 수지구, 기흥구는 왜 빠졌냐고 궁금해 하는 사람들이 있다. 이들 지역은 이미 조정대상지역으로 지정되어 있다.

투기과열지구로 향상 지정이 될 것이라는 소문도 있었지만 총선과 코로나19로 인한 경제 영향을 고려해 투기과열지구 지정은 미룬 것 같고 대신 조정대상지역 규제를 업그레이드해 투기과열지구 일부 효과를 기대한 것 같다.

그러면 이번 2ㆍ20 대책으로 수도권 ‘풍선효과’가 잡힐까? 먼저 ‘풍선효과’가 발생하는 요건을 생각해봐야 한다. 풍선효과는 기준이 되는 서울 인기지역과 갭이 벌어져서 천장효과가 발생해야 하고 개발호재 등이 있어야 하며, 투자수요 물길이 변경되는 계기가 있어야 한다.

서울이 7년 정도 상승하면서 갭이 벌어졌고 신분당선 연장, 인덕원~동탄선, 수인선, 월곶~판교선 등 지하철 호재가 발생하였으며 12ㆍ16 대책으로 서울 고가주택이 막히면서 투자수요의 물길이 변한 것이 최근 수도권지역 풍선효과가 발생한 이유다.

서울은 2017년 조정대상지역에 지정이 되었지만 지금까지 강세인데 뒤늦게 시작한 이들 지역이 조정대상지역 지정만으로 쉽게 잡힐지는 의문이다. 또 규제를 피해 남ㆍ산ㆍ광(남양주, 산본, 광명), 안ㆍ시ㆍ성(안선, 시흥, 화성), 김ㆍ부ㆍ검(김포, 부천, 검단) 등 수도권 다른 지역의 풍선효과가 줄줄이 진행되고 있어서 진퇴양난에 빠진 정부의 고민은 더 깊어질 것 같다.