다주택자 나갈 문 더 활짝 열어야

다주택자 퇴로 6개월은 짧다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.02.26 09:52

처녀 나이로 방년(芳年) 18세면 ‘꽃다운 나이’라는 뜻으로 시집갈 나이에 이르렀음을 뜻한다. 그 나이에 시집을 가지 못하고 스무 살이 되면 과년(瓜年)한 딸이 되어 부모님께 근심을 쌓이게 한다. 그러나 요즘 그 나이는 대학교 1~2학년이다. 그런 학생에게 시집이라는 말 끄집어냈다가는 큰 일 날 것이다.

우리나라 부동산 대책도 과년한 딸이 되어 어언 열아홉 살을 채웠다. 열아홉 번째 부동산 대책이 나왔다는 뜻이다. 수도권에서 조정대상지역 아닌 곳은 김포, 인천, 부천, 파주, 안성, 화성 일부이다. 이 다음 조정대상지역은 김인천이 될지, 파안성이 될지 알 수 없는 노릇이다.

조정대상지역은 2016년 11월 3일 부동산종합대책에서 처음 등장했는데 뛰는 토끼를 잡는 몽둥이 노릇을 해왔다. 그런데 이 몽둥이가 뛰기 전에 토끼를 잡는 게 아니라 뛰고 나면 헛손질을 한다는 것이다. 말은 풍선효과를 차단한다고 하지만 늘 불을 옮겨 붙게 하여 다음 차례가 궁금하다.

열아홉 번째 대책 중 핵심부분은 조정대상지역 확대다. 이제는 조정대상지역의 권력도 힘이 세져서 분양권전매금지 등 청약규제는 물론, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 적용이 까다로워졌고 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 세제정책까지 영향을 미치게 됐다.

돈 없는 실수요자들이 집을 사려면 상당한 고충을 겪을 수 있지 않을까? 앞으로 주택담보대출비율은 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율은 종전대로 50%다. 2주택 이상 보유가구는 신규주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 금지된다.

1주택 가구가 주택을 새로 구입하기 위하여 주택담보대출을 받으려면 기존주택을 2년 내에 처분하고 새 집에 전입한다는 조건을 걸어야 한다. 대출을 받게 되면 기존주택 처분기간이 3년이 아니라 2년임을 명심해야 한다. 이게 대책 나올 때마다 여러 번 바뀌어서 헷갈리는 것이 사실이다.

또 조정대상지역에선 세금부담도 비규제지역보다 크다. 다주택자에 대해서는 양도소득세가 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 중과되고 주택장기보유특별공제도 배제된다. 1가구 1주택자도 양도세 비과세 요건은 2년 이상 보유하고 거주해야 한다. 보유조건은 등록임대주택에도 같다.

2주택 이상 보유자에 대해서는 종합부동산세가 0.2~0.8%포인트 추가 과세되고 상한은 300%가 적용된다. 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간은 1년 이내에 양도해야 함을 잊지 말자. 비규제지역일 때 집을 가졌는데 그 지역이 어느 날 규제지역으로 묶이게 되면 필요할 때 집을 팔 수 없어서 고생할 수 있다.

부동산은 필요할 때 팔아야 하는데 값만 오른 채 팔리지 않게 되면 값을 내려 팔아야 하고 그리되면 집값은 순차적으로 내릴 수밖에 없다. 다주택자는 금년 6월까지 집을 팔지 않으려면 지금 나온 부동산 대책이 모두 없어질 때까지 기다리는 수밖에 다른 도리가 없다.

그러나 서울 집값이 고개를 숙이지 않는 이상 부동산 대책을 걷어 들이지 않을 것이고 지금 3기 신도시를 비롯해 여러 곳에 신규공급을 한다 해도 1,2기 신도시와 마찬가지로 서울 사람들과는 무관한 공급일 뿐이다. 그러느니 다주택자들이 집을 팔고 빠져 나가도록 크고 넓은 대문을 활짝 열어줌이 옳다고 본다.

금년 6월까지로 못 박은 퇴로를 2022년 연말까지로 3년 정도 기간을 늘려주자는 것이다. 2020년 1월부터 6월까지는 기간이 너무 짧다. 집을 여러 채 팔아야 할 사람일수록 오랜 기간을 필요로 한다. 까다로운 재건축, 재개발에 서민들만 목이 타고 집값은 계속 오르고 있다.

다주택자들에게 3년 정도 팔 수 있는 기한을 늘려 준다면 금년에도 하나 팔고 내년에도 하나 팔아 나름대로의 재테크도 할 것이 아닌가? 다주택자가 무주택자를 골라 집을 팔면 보너스도 주는 미덕도 발휘하자. 보너스는 장기보유공제기간을 늘려 주거나 별도의 이익을 주어야 할 것이다.

요즘 집값이 올랐다고 하지만 당신이 팔려고 하면 안 팔린다. 그건 오르지 않는 것만 못하다. 지금 같은 시기는 더구나 위험하다. 코로나19로 인해 세계적으로 500만개 기업이 타격을 받고 있다. 코로나 불황이 닥쳐오고 있는 것이다. 사람이 왕래를 하지 않으니 돈을 벌 길이 막히게 된 것이다.

국가는 세제지원을 하면서 기업을 육성해야 하고 민간은 양보와 배려의 마음으로 가진 사람이 없는 사람의 입장을 생각해서 임대료라도 경감해 줘야 한다. 고소득 자영업자가 무너지고 기업에 감원태풍이 불기 시작한다. 앞으로 이런 상황이 한 달만 더 지속되면 인심도 달라질 것이다.

중국이 드러누워 식은땀을 흘리고 있다. 따라서 원자재 시장은 요동을 치고 있다. 모두들 밖에는 나가지 않고 인터넷이나 홈쇼핑으로 생활을 하게 되자 택배는 살판이 나서 가랑이가 찢어진다. 소독제나 마스크도 동이 나고 있다. 세상은 언제나 우는 사람 옆에 웃는 사람도 있게 된다.

부동산 재테크를 하는 사람은 이렇게 저절로 찾아오는 시기적인 기회를 놓치지 않아야 한다. 위기는 기회를 동시에 데리고 온다. 택배가 살판이 나고 마스크가 동날 줄을 누가 알았던가? 코로나19가 물러가고 세상이 조용해지면 부동산 시장은 하향안정세가 되어 상당기간 사기도 어렵고 팔기도 어려울 것이다.