부동산 수량매매(數量賣買)와 필지매매(筆地賣買)

부동산 법률 사례

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.03.05 10:16

상담사례 1

A는 의복대리점을 하기 위해 상가 330㎥(100평)를 평당 가격 1000만 원으로 계산해 총 10억 원에 분양을 받았다. 매장을 꾸미기 위해 인테리어 공사를 하던 본사 영업부장은 면적이 아무래도 작다는 의견을 제시하였다.

A는 깜짝 놀라 측량을 해보니 분명히 100평으로 분양을 받았으나 실제 면적은 80평이었다. A는 분양회사를 사기죄로 고소하겠다고 하면서 20평 값을 돌려 달라고 하였다. 그러자 분양회사에서는 전용면적에서 20평정도 부족한 사례는 어느 회사나 마찬가지이고, 내부복도 등 공유면적이 넓어져서 그렇다는 주장만 되풀이 할 뿐, 돌려 줄 수 없다고 하였다.

A는 실제 부족한 20평 값을 되돌려 받을 수 있을까?

1. 정확히 평당 가격을 계산하여 매수한 것이므로 부족한 20평 값을 돌려받을 수 있다.
2. 100평으로 잘라 놓은 대로 도면을 보고 매매한 것이므로 나중에 부족하다는 이유만으로는 20평 값을 돌려받을 수 없다.

상담사례에 대한 해설

상담사례와 같은 매매를 수량을 지정한 매매라 한다. 즉 당사자가 매매의 목적인 특정물에 대하여 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안점을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 지급했다는 것이다.

주로 상가나 아파트 계약은 수량매매라 할 수 있다. 분양 당시 분양면적의 평당 가격을 기재하지는 않았지만, 단 한 평의 차이에도 많은 금액이 오르내리고 평당 가격을 기준으로 총액이 결정되기 때문에 실 평수에 따른 대금정산이 합의되었다고 볼 수 있다.

따라서 A는 부족한 20평 값을 되돌려 받을 수 있는 것이고, 분양회사는 사기죄는 되지 않을지언정 부당이득의 책임은 면할 수 없는 것이기에 평당 가격을 계산하여 이에 따른 20평 값은 A에게 돌려 줘야 하는 것이다.

그러나 매수인의 권리행사 기간은 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 이내에 행사해야 한다.

상담사례 2

B는 귀향을 해서 농사를 짓고자 논 20마지기와 밭 10마지기를 매수하였다. 그 논 한쪽에 농가주택을 지으려고 측량을 하던 중 위 논 20마지기 중 총 면적에서 50평 정도가 부족하다는 사실을 발견했다.

시골에서 논 1마지기는 지방에 따라 다르긴 하지만 통상적으로 200평을 기준으로 하게 된다. 한두 평 남거나 모자라는 일은 있어도 한 필지로 된 20마지기 농토에서 50평이 부족하다는 사실은 이해가 되지 않을뿐더러 너무 억울하기도 하여 매도인에게 50평 값을 돌려 달라고 했다.

그러자 매도인은 자신도 모르는 일이었고 “나는 논 20마지기를 팔았지 4000평을 판 것이 아니다”라고 하면서 “공부상 4000평으로 돼 있는데 어찌하라는 것이냐?”라고 오히려 화를 내는 것이었다.

그러자 B는 소송을 해서라도 부족한 땅 50평 값을 찾겠다고 한다. B는 부족한 땅 50평 값을 돌려받을 수 있을까?

1. 계약 당시 평당 가격은 기재하지 않았지만 20마지기 총 4000평이라고 기재했기 때문에 되돌려 받는 일이 가능하다.
2. 토지대장에나 등기부등본에는 4000평이라고 기재돼 있지만 논 20마지기를 통틀어 매매한 것이므로 돌려받을 수 없다.

상담사례에 대한 해설

부동산을 매매한 후 등기까지 마쳤는데 면적이 부족하다 하여 매수인 측에서 소송을 걸어오는 일이 있다. 이런 일들은 대개 매도인 측에서도 전혀 모르고 있었던 일이 많다. 이전등기까지 다 넘겨줬는데 아닌 밤중에 홍두깨 격으로 돈을 일부 돌려 달라고 한다면 어찌해야 할까?

민법은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 위 상담사례와 같은 토지매매에 있어서는 평당 가격을 따져서 매매했다기보다는 논 20마지기 자체를 1개의 거래대상으로 매매한 것이라고 봐야 옳다는 것이다.

등기부등본이나 토지대장의 기재 면적보다 실제 면적이 크거나 작은 토지들도 상당히 많이 있음을 볼 수 있기 때문에 필지 단위로 매매가 이루어졌을 때에는 그 과부족의 면적에 대하여 이를 일일이 논할 수는 없다 할 것이다.

사례와 같은 매매를 필지매매라 하는데 B는 다소 억울할 수 있겠지만 그 매매의 대상은 어느 토지 중 일정면적을 구분하여 매매한 것이 아니고 논 20마지기라는 한 단위를 매수한 것이므로 그 중 50평이 부족하다는 사실만으로는 더 준 땅값을 되돌려 받을 수 없다고 볼 수 있을 것이다.