집 투자 채울까? 비울까?

저성장시대의 투자요령

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.03.10 08:52

‘코로나19’가 5000만 대한민국 국민의 발길을 묶어 놓았다. 산업현장도 대부분 쉬는 곳이 많고, 각 급 학교도 모두 문을 닫았다. 나라의 성장엔진은 이미 꺼졌다고 해도 과언이 아니다. 하찮은 바이러스가 날고 기는 인간들의 생명까지 앗아가고 있으니 세상사 돌아가는 모양새가 참 아이러니하다.

지금은 방역에 총력을 기울이기도 벅찬 세상이 되었다. 훗날 우리 후손들은 지금의 바이러스 전쟁을 뭐라고 표현할까? 예방주사 한 방이나 약 한 알로 바이러스가 얼씬도 못할 세상이 오게 되면 옛날의 ‘천연두’처럼 역사 속으로 사라지는 돌림병이 될 것이다. 10년 후, 100년 후 그럴 때가 꼭 오게 될 것이다.

바이러스 등쌀에 주택시장은 비교적 조용하다. 수도권 집값도 수원과 용인을 끝으로 더 이상 불길은 오르지 않을 것이라 했지만, 집값이 낮은 곳의 키를 맞추기를 위해 인천, 화성, 김포, 부천 등 다소 키가 낮은 곳으로 이동하고 있어서 불안하기만 하다.

코로나19와의 전쟁이 끝나면 집값은 어떻게 움직일지 그게 궁금하다. 전쟁이 끝나는 시기는 4월말, 또는 6월 말이라고 하지만 바이러스의 깊은 속을 어찌 알겠는가? 3기 신도시 개발계획이 나와도 서울 집값에는 별 영향이 없을 것이라고 말한 적이 있다. 신도시는 서울사람들이 분산해서 사는 곳이 아니기 때문이다.

지금까지의 신도시는 경기도만 복잡하게 만들었고 서울 진입만 어렵게 만들었을 뿐 서울 집값을 잡지는 못하였으며 앞으로도 그럴 것이다. 경기도 사람들끼리 우르르 몰려왔다 몰려가는 곳이 바로 신도시다. 광교신도시에 가서 물어보자. 서울에서 살다가 이사 온 사람이 몇 사람이나 되는지.

문제는 신도시가 되건 서울이 되건 꼭 집을 사야 할 사람이 있고 꼭 팔아야 할 사람이 있다. 사야 할 사람들은 자신의 욕망을 채워야 할 사람이고 팔아야 할 사람은 채웠던 욕망을 비워야 할 사람이다. 주택은 채울 때나 비울 때나 시기가 중요하다. 며칠 사이로 돈을 더 줄 수도 있고 덜 받을 수도 있으니까 말이다.

먼저 채울 사람 입장에서 생각해보자. 아직 집이 없는 사람이 집을 사는 일은 자신의 숙명이요, 임무다. 물론, 무주택으로 일생을 마칠 수도 있겠지만 부동산과 노후는 실과 바늘 같은 것이어서 집 없는 달팽이 신세는 될 수가 없는 것이다. 무주택자는 집값이 저점일 때 사놓고 봐야 한다.

부동산 시장에서 저점을 찾기는 상당히 어려운 일이다. 사람의 욕심은 끝이 없는 것이어서 막상 값이 내려가도 저점일 것이라는 생각을 할 수 없게 된다. 코로나19와 전쟁을 하고 있는 지금이 저점일 수도 있다. 미국이 금리를 내렸다. 우리나라도 앞으로 한두 번 금리를 내릴 것이다.

부동산 시장은 금리가 내려갈 때 기회일 수도 있지만 형편이 어렵기 때문에 금리가 내려가는 것이므로 나도 형편이 어려워지게 되어 기회를 놓칠 수 있다. 앞으로 2~3년은 채울 수 있는 기회이기도 하지만 비울 수 있는 기회이기도 하다. 문제는 입지다. 이왕이면 값이 오를 곳으로 가야 한다.

2019년 4/4분기 서울과 수도권의 집값 오름폭을 봤으면 입지가 얼마나 중요한지 알고도 남음이 있으리라. 키 맞추기로 잠시 오르는 지역도 있었지만 그런 곳은 금방 다시 값이 내려간다. 지금 열 개 국가 중 아홉 개 국가와 무역이 단절되었다. 코로나19가 스쳐간 상처는 의외로 깊을 수 있다.

채울 사람은 입지선정부터 잘하자. 입지도 좋지 않은데 신규분양에 우르르 몰려가는 곳은 곧 식은 밥이 될 수 있다. 순위 외 미분양도 나중엔 손해를 자초할 수 있다. 서울과 수도권은 사람 냄새가 나기 때문에 값이 오르는 것이다. 집을 사려거든 사람 냄새가 나는 곳을 찾아 문패를 달도록 하자.

다음, 비울 사람 입장을 생각해 보자. 집 한 채 가지고 있는 사람이 조금의 여유가 있어 대출을 받는다든지 전세를 놓는 방식으로 두 채를 갖게 되면 똑같은 방식으로 금방 세 채가 될 수 있고, 네 채가 될 수 있다. 이런 식으로 작은 집 사모으기를 하면 어느새 몇 십 채가 되고, 몇 백 채가 될 수 있다.

매달 월세 받아 그럭저럭 잘 사는 것 같지만 대출 빼고, 전세 빼고 나면 실제 내돈은 얼마 되지 않는다. 복잡하기만 무지하게 복잡하고 실속은 없게 된다. 다시 집을 팔아 줄이고 싶지만 값이 내려 팔기도 그렇고, 그럴 때는 팔리지도 않는다. 그런 시기가 스멀스멀 오고 있다.

천둥 뒤에 소나기가 내리는 일은 자연의 이치다. 코로나19가 극성을 부리는 일도 자연의 이치다. 집값이 오르지 못하도록 열아홉 번의 부동산 대책을 내놨지만 집값은 비웃기라도 하듯 잘도 도망쳤다. 그러나 그물코가 열이면 반드시 걸리는 날이 있다. 한 번 걸리면 빠져나오기까지 몇 년이 걸리고 크게 손해를 보게 된다.

사람은 채우는 일보다 비우는 일이 중요하다. 작년에 집값도 크게 올랐고 금년에는 코로나19라는 악재도 만났다. 요령껏 비울 때라는 사실을 잊지 말자. 스티브 잡스가 애플에서 쫓겨났다가 다시 들어와서 애플을 살릴 때 50여개 품목을 4가지로 줄이는 일부터 했다.

다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’의 자료에 의하면 지금 서울이나 수도권 집값은 선진국에 비했을 때 높은 것이 아니다. 그러나 우리나라 실정으로 봤을 때는 높다고 볼 것이다. 저성장 때의 투자요령은 종목을 바꾸는 게 원칙이다. 개발지나 개발 예정지 토지투자를 생각해 보던지, 차라리 현금으로 가지고 있기를 권한다. 이제 집 투자는 채울 때가 아니다.