2020년 2월 20일 국토교통부는 ‘투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화’라는 제목으로 19번째 부동산 대책을 발표했습니다. 먼저 발표되었던 정책들과 마찬가지로 대출규제 및 불법거래 차단에 대한 내용과 함께 수원 영통ㆍ권선ㆍ장안, 안양 만안, 의왕을 신규 조정대상지역으로 지정한다는 것입니다.
국토부는 이 지역들이 지금까지 非규제지역으로서 12ㆍ16 대책 이후(2019년 12월 4주~2020년 2월 2주) 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하는 등 시장 불안이 지속되고 있었기 때문이라고 지정 이유를 설명했습니다.
앞서 2016년 11ㆍ3 대책으로 과천과 성남 등이 조정대상지역에 포함되기 시작하면서 광명(2017년 6월 19일)에 이어 구리, 안양 동안(2018년 8월 28일) 그리고 수원 팔달과 용인 기흥(2018년 12월 31일)까지 규제되었었고 이번에는 수원 영통ㆍ권선ㆍ장안, 안양 만안, 의왕이 지정되면서 점차 규제가 남하하고 있습니다.
안전자산으로 보장된 서울 부동산 시장에 머물러야 할 유동성 자금들이 정부의 규제에 따라서 성남이나 광명으로 이동했다가 또 다시 범위를 확대하면서 주변의 부동산 시장까지 자극하고 있습니다. 심지어 수원의 경우 12ㆍ16 대책을 발표한지 10주 만에 6.85%라는 폭발적인 상승세로 인해 자금이 계속 유입되고 그로 인한 상승세가 더욱 가속화되는 형국입니다.
이러한 가격폭등이 발생하는 원인으로 첫 번째 서울의 주택공급실패, 두 번째는 첫 번째 원인과 수요규제책의 시너지로 인한 풍선효과, 세 번째는 SNS 군중심리를 들 수 있겠는데요.
서울은 부동산 경기 침체 후 공급부족으로 상승기를 이어감에도 불구하고 정비사업(재개발ㆍ재건축)을 규제하면서 신규아파트 공급이 원활하게 되지 않았습니다. 이로 인한 공급불안이 가격상승 불안으로 이어져 가격폭등이 발생한 것이죠. 결국 공급부족에 따른 가격상승을 수요규제정책으로 누르면서 갈 곳을 잃은 유동성 자금이 서울 외 지역으로도 눈을 돌리게 되고 풍선효과가 발생한 것입니다.
세 번째 원인인 SNS 군중심리의 경우 시대상이 반영된 현상이라고도 볼 수 있습니다. 이전에는 지인들과의 정보공유가 대부분으로 정보 확산 속도도 느릴뿐더러 그 범위가 제한적이었으나 SNS가 발달된 오늘날엔 불특정 다수가 부동산카페나 유튜브, 블로그, 오픈톡방 등 다양한 SNS를 통해서 얻은 정보를 토대로 특정 지역의 물건을 매수하게 되고 이는 개인의 의사결정보다는 대중의 선택을 따르는 결과로 나타남으로써 가격상승에 미치는 영향력이 커졌습니다.
유동성 자금은 규제지역에서 비규제지역으로 이동하고 이동한 지역이 규제된다면 또 다른 비규제지역으로 이동할 것입니다. 이 자금은 SNS의 불특정 다수를 만나 특정지역을 폭등시키는 양상으로 변질될 확률이 다분하며 그런 양상은 벌써 시작되었습니다.
4차산업의 발달과 함께 부동산 투자와 관련된 기술이 발전하는 만큼 생산자와 소비자도 부동산을 접하는 방식이 다양해 지고 있습니다. 불특정 다수가 검증되지 않은 생산자의 정보를 통해서 부동산을 선택하고 특정 지역에 특정 아파트를 매수하지 않으면 군중에서 멀어져 소외되지 않을까 하는 조바심을 느끼기도 합니다.
서울부터 시작한 유동성 자금의 흐름이 수도권으로 확산되는 추세가 이번의 대책으로 꺾일 확률은 적어 보입니다. 오히려 비규제지역으로 남하하는 속도가 가속화 될 확률이 높습니다. 군중심리에 휘말리지 말고 확인과 검증하는 태도를 가지고 소신 있는 투자로 내 자산을 지키길 바랍니다.
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