부동산

부동산을 판 후 잔금 날 매도인 인감증명까지 떼어 놓고 중개사가 준비하라는 서류까지 다 준비해놨는데 등기권리증은 도저히 찾을 수가 없다. 몇 번 이사를 다니다 보니 어디에 두었는지 기억이 나지 않는다.

혹자들은 ‘법원에 가서 다시 만들면 되지 않느냐?’ 라고 말하지만 등기권리증은 재발급이나 재발행이 되지 않는다. 등기권리증을 기초로 해서 만든 문서가 등기부등본이기에 일상생활에서는 등기부등본만 있으면 되기 때문이다.

대출을 받을 때 은행에서 등기권리증을 요구하는 일은 근저당설정을 하기 위해 준비서류로 필요할 뿐, 있건 없건 상관이 없다. 등기권리증이 쉬운 말로 집문서고, 땅문서다. 별로 필요하지 않을 것 같지만 부동산을 팔고 나서 양도소득세를 신고하려면 꼭 있어야 하므로 잃어버리지 않도록 잘 간수하자.

등기권리증이 없으면 ‘확인서면’에 공증을 하고 등기를 넘겨 줄 수 있고, 매수인 앞으로 등기가 나면서 등기권리증은 다시 만들어 진다. 그러나 매수가격을 알 수 없으므로 양도소득세 신고를 할 때 일이 복잡해지게 된다.

5년 후에나 10년 후 부동산을 팔 때 샀던 가격을 모르면 양도소득세 신고에 어려움을 겪게 된다. 이럴 때에는 혼자 처리하려고 애쓰지 말고 세무대리인에게 의뢰하는 것이 좋다. 홀로 등기, 홀로 세무신고는 여간 복잡한 게 아니다.

-예시

A는 10년 넘게 거주해온 집을 사정이 생겨 급하게 처분했다. 양도소득세를 신고하려 해도 등기권리증을 잃어버려 신고할 수가 없어 세무사를 찾아가 세금신고를 부탁했다. 내가 샀던 가격을 모르는데 세무사는 어떻게 신고를 할까?

소득세법에 따르면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부, 매매계약서, 영수증 그 밖의 증빙서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실제거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 다음의 추계방법을 순차적으로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있도록 하고 있다.

-매매사례가격

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액.

즉, 내 부동산이 아닐지라도 내가 샀던 그 무렵 그 부근의 동일성이 있는 부동산의 거래가액이 있는 경우는 그 부동산거래가격을 취득가액으로 인용할 수 있다는 뜻이다.

-감정가액

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산(주식 등은 제외)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 인정되는 감정가액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

-환산가액

양도당시의 실제거래가액. 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 다음의 방법으로 환산한 취득가액.

양도 당시의 실제거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액 X 취득 당시의 기준시가/양도당시의 기준시가=이런 식으로 계산해서 뽑아낸 가액을 환산가액이라 한다.

-기준시가

소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액.

이상에서 살펴본 봐와 같이 부동산을 양도하는 경우 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가의 추계방법을 순차적으로 적용하여 산정할 수 있다.

여기서 주의할 점은 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계인의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

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