불확실시대 부동산계약 주의사항

이해득실은 본인이 판단할 문제

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.04.07 09:08

부동산뿐만 아니라 주식을 비롯한 대부분의 투자종목들이 코로나19 장기 확산으로 불확실시대에 접어들고 있다. ‘값이 오를 것이다, 내릴 것이다’ 예측도 무의미하다. 작년에 집값 오름세를 직접 목격했기에 지금 다소 내리는 시기에 집을 사도 되는 것일까? 정답은 각자 자기 운(運)이 결정할 일이다.

바닥에 그늘이 깔리게 되면 예측은 난무한다. “세계적으로 돈을 풀고 있기에 앞으로 엄청나게 돈이 쏟아질 것이고, 2~3년 후 부동산값이 오를 것이다.” “아니 바닥 경기가 워낙 나빠 5~6년 이내에 부동산값은 오르지 못할 것이다.” 설문조사를 해봤더니 예측은 제각각이다.

부동산 투자는 역발상으로 하라는 말을 누구나 한다. 그러나 실천에 옮기기는 참 어렵다. 사야 할 땐 돈이 없고, 돈이 있을 때에는 값이 맞지 않거나 매물이 마음에 들지 않는다. 세상 모든 일이 다 그렇지만 특히 부동산 투자는 더 그렇다. 호주머니에 돈 떨어질 땐 왜 더 좋은 것만 보일까?

그래서 부동산값이 내려갈 때면 부동산을 사기 위해 바삐 움직이는 사람도 있지만 아직 자금마련에 이르지 못한 사람들은 마음이 급해서 안절부절 못하게 되고, 이러다 부동산 값이 더 오르면 어떡하나 하면서 노심초사 하게 된다.

집을 사려고 보면 돈이 꼭 모자라게 된다. 조금 모자라게 되면 괜찮은데 많이 모자라게 되면 결국 빚을 지게 될 것이다. 이렇게 저렇게 계산을 해보고 하루에도 몇 번씩 계산기를 두드리다 일단 시세나 알아보려고 중개업소도 가보고 모델하우스에도 가보게 된다.

그런데 중개업소나 모델하우스를 방문해서 현장도 구경하고 품질에 대해 관계인들의 설명을 듣는 건 좋지만, 건물생심(見物生心)이라고 꼭 그날 계약하지 않으면 놓칠 것만 같은 마음이 들게 될 때도 있다.

중개업소 사장이나 모델하우스 직원들의 말을 듣다 보면 사 놓으면 다 돈 벌 것처럼 들리게 되고 몇 시간 후에는 매물이 없어진다는 말에 갈등이 생기게 된다. 집값이 올랐다 조정을 받고 있고 신규분양시장이 만원을 이루는 지금 같은 시기에는 특히 계약에 조심을 해야 한다.

“이 부동산 별로 좋지 않으니 알아서 하라”는 말을 들어본 일은 없을 것이다. 다 좋다고 할 것이다. 욕심난다 생각하고 있는데 우선 계약금으로 50만 원도 좋고, 100만 원도 좋다고 하면서 맡겨놓고 가서 생각해보라고 하면 구미가 당기게 된다.

안목이 높다느니, 좋은 물건 골랐다느니 칭찬을 듣다 보면 드디어 자신도 모르는 사이에 일을 저지를 수 있다. 지금 세상은 카드만 있어도 금방 자동인출기에서 돈을 찾을 수 있기에 100만원이나 200만원을 찾아 맡길 수 있다.

그런데 “돈만 놓고 그냥 가면 되느냐”고 하면서 계약서에 이름이라도 써놓고 가라고 한다. 당연한 일이라고 생각되어 총액과 계약금을 나름대로 정하고 중도금은 편리할 대로 하자고 하면서 넉넉히 기간 잡아 기재하고, 두 달 후 잔금 치르면 된다는 내용으로 구렁이 담 넘어가듯 작성할 것 다 작성해 버린다.

계약금에 대한 나머지 잔금은 내일까지 입금하라는 식으로 종결되기도 하고, 신규분양은 일주일 내로 인감증명과 인감도장을 가지고 와야 된다고 하면서 은근슬쩍 입주 때 프리미엄이 한 장이라느니, 두 장이라느니 바람 잡게 되면 자신도 그 바람 속으로 빨려 들어가게 된다.

계약금을 50만원이나 100만원 정도만 지불하게 되면 별로 부담 없는 돈이라고 생각할 수 있다. 나중에 포기해 버릴 셈치고 일단 매물을 잡아놓고 천천히 생각해 보자는 취지도 있겠지만, 자칫 이미 엎질러진 물이 될 수도 있다.

계약은 일정한 형식이 없다. 문서로 작성하건 구두로 하건 효력에는 지장이 없다. 타인을 위한 계약도 가능하고 타인의 물건을 매매하는 계약도 가능하다. 요즘은 타인을 대리한 계약도 많아지고 있기 때문이다.

계약서가 작성되고 일부라도 돈이 건너갔으면 계약은 그걸로 성립이 된 것이고, 그 다음부터는 서로가 계약을 성실히 이행할 의무만 남게 된다. 하루나 이틀이 지난 후 형편상 도저히 안되겠다고 생각되면 없었던 계약으로 하자고 해도 계약은 이미 돌이킬 수 없게 되는 것이다.

어떤 사람들은 24시간 이내에는 해약이 가능하다는 말을 하지만 그런 규정은 어디에도 없다. 계약서에 도장 찍고 돌아서면 해제가 불가능하고 해제를 하려면 위약조건을 지켜야 한다.

매매대금이 1억인데 당시 계약금을 1000만원으로 기재해놓고 100만원만 걸었다고 가정하자. 계약 후 계약금 100만원을 포기하겠다고 한다면 계약이 해제될까? 계약을 해제하려면 상대방의 동의를 받아야 하고 일방적으로 포기를 하려면 나머지 계약금을 다 지불하고 나서 포기를 해야 하는 것이다.

즉 계약금을 1000만원으로 정하였고 그 중 100만원만 지불했다면 나머지 900만원을 지불해야 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다. 인정머리 없다고 할 수 있겠지만 계약현장에서는 그런 일이 수시로 일어나고 있기도 하다.

계약서에 이름만 쓰고 다음날 계약금 나머지를 지불할 때 도장을 찍기로 했을지라도 그 계약서는 완성된 계약서라고 봐야 한다. 당사자의 의사가 중요한 문제이므로 도장을 찍었건 안 찍었건 계약서의 효력에는 아무 지장이 없다. 사인만 해도 계약의 효력에는 변동이 없게 된다.

결국 심심풀이로 부동산중개업소나 아파트 모델하우스에 구경갔다가 수억짜리 집이나 토지 또는 산업용건물을 잠깐 사이에 계약하는 실수를 저지르게 되는데 그게 실수가 될지 복이 될지는 아무도 알 수 없다. 순간적으로 매물을 잘 잡는 일도 복불복(福不福)이라고 볼 수 있다. 부동산은 또 다 그렇게 마련하기도 한다.

우리는 사회생활을 하면서 많은 사람들과 어울려 살고 있다. 또 거래를 하면서 살아가기 때문에 계약 속에서 살고 있다고 봐도 과언은 아닐 것이다. 지금은 불확실시대다. 투자는 불확실시대에 하는 게 맞지만 잘못하면 이익보다 손해 보는 일도 있다. 당신은 성공하는 일만 있기를 바란다.