분당, 수원에서 일산, 의정부 시대로

경기도 지역별 부동산 시장을 살펴보자

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.05.04 09:20

2014년부터 오르기 시작한 강남 3구 집값이 5년이 아닌 6년 째 폭등세가 이어지자 정부에서는 작년 12월 16일 12ㆍ16 부동산 대책을 내놓아 강남권 집값 폭등을 잠재웠다. 일이 잘 풀릴 때는 겹호재, 안 풀릴 땐 설상가상이라고 하는데 강남권 집값은 올 3월에 코로나가 불어 닥쳐 이들 집값 폭락에 부채질을 했다.

또 최근 총선에서 여당이 압승하자 강남권 재건축은 더욱더 힘을 잃고 말았다. 4ㆍ15 총선에서 여당이 압승하면서 정부의 부동산 정책 등이 재건축 추진에 불리해질 것이라는 우려가 확산되면서다.

강남권 집값은 악재가 엎친데 덮친격, 설상가상이다. 코로나 경제위기를 맞아 강남권 집값이 대세 하락기에 접어 들었다는 게 전문가들의 지배적인 전망이다. 2008년 미국발 금융쇼크로 강남권 집값이 그해 내내 폭락했는데 2008년 말 이명박 정부의 경기부양책으로 2009년부터 강남권 집값이 다시 살아나 2년동안 상승세가 이어졌으나 어디까지나 낙폭과대에 따른 반등일 뿐 대세 상승을 이어가지는 못했다.

올해 강남권 집값 폭락이 그때와 닮은꼴이라 일부에서는 강남권 집값 추세는 앞으로 U자형 곡선을 그릴 것이라는 전망이 나오고 있다. 강남권 집값이 2008년처럼 폭락을 했다가 현 정부의 경기부양책으로 살아날지 아니면 2023년까지 조정에 들어갈지 그건 두고 봐야 할 일이다.

코로나로 인해 전반적으로 부동산 경기가 좋지 않더라도 그건 강남권, 마ㆍ용ㆍ성 등 지난 몇 년 동안 집값이 폭등한 지역에 큰 영향을 미칠 뿐 뒤늦게 집값이 상승한 서울 외곽지역 노ㆍ도ㆍ강과 금ㆍ관ㆍ구는 그다지 큰 영향을 미치지 않은 듯 하다. 그러나 당장은 큰 영향을 미치지 않더라도 세월이 지나면 언젠가는 이들 지역도 강남권, 마ㆍ용ㆍ성 집값 하락의 전철을 밟을 것으로 보인다.

경기도 수ㆍ용ㆍ성 집값은 올 초에 불이 붙었는데 특히 수원 집값은 몇 달 만에 수 억원 폭등했다는 소식이 들려온다. 과거에는 집값이 서서히 올랐지만 요즈음은 어떤 지역의 집값이 스포트라이트를 받으면 순식간에 폭등해 놀라울 따름이다. 경기도 남부 대표 신도시인 분당신도시 집값은 지리적으로 강남권과 가까워 강남권 집값이 오를 때 동반 상승한 측면이 있다.

경기도 집값 폭등은 올 초에 수ㆍ용ㆍ성이 선두에 나섰다. 경기도 남부 대표 신도시 분당신도시와 대표 도시 수원의 집값이 폭등할 때 경기도 북부 대표 신도시 일산신도시와 대표 도시 의정부 집값은 소외되어 있었는데 최근 일산신도시와 의정부 집값이 꿈틀대고 있다는 소식이 들려온다.

부동산은 실물경제 등 원론적인 측면에서 움직이는 경우가 많지만 요즈음 집값은 각론적, 즉 지역별로 움직이는 측면이 있어 우리는 실물경제와 관계 없이 이 지역별 부동산 경기를 예의주시해야 한다.

분당신도시와 일산신도시는 지하철 3호선이 연결되어 있을 뿐만 아니라 수도권 광역급행철도 GTX-A 노선이 계획되어 있어 향후 강남 삼성역, 서울역 접근성이 용이해 교통 편의적인 측면에서는 별반 다를 바가 없지만 집값은 극과 극을 달린다.

경기도 남부 대표 도시 수원과 북부 대표 도시 의정부 역시 GTX-C 노선이 개통되면 삼성역, 청량리역 접근성이 좋아 두 도시 다 교통은 편리하지만 최근 수원 집값이 폭등한 상태에서 의정부 집값은 오르지 않아 수원과 의정부 집값은 천지 차이다. 인천 역시 GTX-B 노선이 개통되면 서울역, 청량리역 접근성이 좋아 교통이 편리해지지만 서울 여의도 집값에 비하면 훨씬 저렴한 편이다.

경기도 신도시, 대도시로 분당, 일산, 수원, 인천, 의정부 등을 들 수 있는데 이들 신도시, 대도시는 몇 년 뒤 GTX가 개통되면 서울 강남, 중심부로의 접근성이 좋아 전부 다 교통 수혜를 받을 도시이다.

그러나 이들 교통 수혜지역의 집값은 천차만별이다. 서울은 강남 3구, 마ㆍ용ㆍ성, 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구 등 서울 중심부, 외곽지 할 것 없이 집값이 시차를 두고 올랐지만 경기도는 강남에 가까운 판교, 분당, 수원 등지 집값만 폭등했을 뿐 나머지 도시인 일산, 인천, 의정부 등 집값은 아직 저평가 되어 있는 편이다. 일례로 분당신도시 28평 아파트는 8억을 호가하지만 일산신도시 동일 평형 아파트는 아직 2억원대에 머무르고 있다.

코로나로 실물경제가 침체되었지만 경기도 저평가 신도시인 일산신도시와 인천, 의정부 등 집값은 GTX가 개통될 때까지 꾸준히 오를 것이라는 게 필자의 견해이다. GTX-A는 동탄~용인~성남(분당)~수서~삼성~서울역~연신내~대곡~킨텍스(일산)~파주 운정지구를 잇는 노선으로 지리적으로 각각 남과 북에 위치해 있을 뿐 지하철 3호선, GTX-A를 이용하게 되면 강남역, 서울역 접근성에는 비슷한 시간 거리다. GTX-A노선이 지나는 킨텍스역은 2023년 준공을 목표로 공사 중이다. 그러나 집값은 분당과 일산이 너무나 큰 차이가 난다.

GTX-C는 수원~과천~양재~삼성~청량리~창동~의정부~양주 덕정을 잇는 노선으로 지리적으로 수원과 의정부는 남과 북에 위치해 있을 뿐 몇 년 뒤 GTX-C가 개통이 되면 삼성역, 청량리역으로의 시간 거리가 비슷하다. 그러나 집값은 수원과 의정부가 많은 차이가 난다.

일산신도시는 GTX-A를 이용하면 일산에서 서울역까지 약 14분, 삼성역까지는 약 20분이 걸려 출퇴근 시간을 획기적으로 줄여주고 작년 11월 6일 조정대상지역에서 해제되어 비규제지역이라는 호재가 있다.

의정부시는 GTX-C를 이용하면 의정부역에서 삼성역까지 소요 시간이 종전 74분에서 16분(수원역에서 삼성역까지는 소요 시간이 종전 78분에서 22분)으로 단축되어 교통 혁명을 가져올 뿐만 아니라 규제지역이 수도권 남부에 집중되자 의정부시는 인천과 함께 수도권에 얼마 남지 않은 비규제지역으로 꼽히며 인기가 높아졌다. 의정부는 비규제지역이라 청약 문턱이 상대적으로 높지 않은 데다 서울 접근성을 개선시켜줄 광역교통망 개발 호재까지 더해지면서 앞으로의 가치 상승이 더 기대된다. 인천 역시 GTX-B가 개통이 되면 송도역에서 서울역까지 소요 시간이 종전 82분에서 27분으로 단축되고 비규제지역이 장점이기도 하다.

경기도 일산, 의정부와 인천 집값은 GTX 수도권 광역급행철도라는 큰 버팀목이 있고 규제마저 자유로우니 세간의 이목이 집중되지 않을 수 없다. GTX가 개통하려면 아직 수년의 시간이 남아있는데 GTX가 개통할 때까지 이들 저평가 신도시, 도시 집값은 서서히 상승할 것으로 전망한다. 집값 저평가 지역인 인천, 일산신도시, 의정부에 눈을 돌려야 할 시점이다.