스무 살 서울 집값, 좋은 시절은 갔다

수도권 주택공급기반 강화방안의 내용

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2020.05.11 15:17

돈 되는 아파트라고 하면 서울사람이 먼저 투자하고, 값싸고 전세보증금이 많이 들어있는 서울의 아파트라고 하면 지방 사람이 먼저 사(買)버리는 세상이다. 국민들은 집에 웃고 집에 울고, 정부는 집값 오르지 못하도록 쫓아가다 보니 어느덧 스무 번째 부동산대책이 나왔다.

열아홉 번째까지는 두더지가 솟아오를 때마다 방망이로 머리를 두드리는 두더지 게임처럼 세금, 대출 등 온갖 규제책이 나왔고 스무 번째는 순전한 공급대책이 나왔다. 그래서인지 이름 하여 ‘수도권 주택공급기반 강화방안’이다. 앞으로 공급만 술술 풀리면 서울이나 수도권 집값안정은 따 놓은 당상이다.

스무 살 된 집값안정 방안에는 어떤 내용들이 담겨있을까? 쏟아지는 대책보다는 한 가지라도 실천이 중요하므로 이제 부동산 대책은 스물에서 끝을 내고, 코로나 충격에서 빨리 벗어나 제반 경제가 정상궤도를 달리도록 국민 모두가 힘을 쓰자. 부지런하고 착하게 살면 집은 저절로 생길 것이다.

현재 서울에는 531곳의 재개발ㆍ재건축 사업이 시동을 걸고 있지만, 어느 것 하나 제대로 잘 나가는 게 없는 형편이다. 그런 사업이 시작되면 먼저 재판이 시작되고, 분담금 등 이해관계에 얽혀 집회가 일어나기 마련이다. 시작되더라도 내부갈등이 심해 가다 서다를 반복하다 결국 그만 두게 된다.

그러나 앞으로 이런 사업은 LH와 SH가 주관하여 공공재개발로 활성화하고 공공이 분담금을 대납하거나, 공공이 분담금수준을 보장하여 사업이 실수 없이 끝나도록 진행한다. 늦어지는 정비사업을 활성화하고 사업기간도 10년에서 5년으로 단축한다. 이제부턴 각 조합에서 사업을 하지 않고 국가에서 직접 시행하게 된다.

2020년 하반기부터 이런 식으로 재개발사업을 시작하면 서울주변 신도시가 아닌 서울 도심에 4만가구가 우선 들어설 수 있게 된다. LH와 SH 등 공공이 주관하면 사업관리에 내부갈등이 없어지고, 분담금상승 걱정도 할 필요가 없으며 돈이 없어 쫓김을 당하는 일이 없게 된다.

분담금이 없는 사람도 공기업이 이를 대납하고, 10년 거주 지분공유형으로 하기 때문에 2022년까지 서울 도심에 7만가구를 지을 계획이다. 7만가구의 물량은 정비사업 활성화 4만가구, 유휴 공간 재활용 1만5000가구, 서울도심 내 유휴부지 추가확보 1만5000가구 등이다.

앞으로는 수급상황에 따라 필요시 추가공급이 가능하도록 신규공급후보지를 확보하고 관리해 나가게 된다. 공공재개발로 이루어지는 사업장은 분양가상한제가 예외적으로 적용되지 않는다. 용적률을 완화해서 15층까지로 짓고, 이주 당시 세입자도 보호를 받도록 한다. 중도금 융자는 현행 60%에서 40%로 내렸고, 수도권도 앞으로 3년간 연평균 22만4000가구를 공급한다는 계획이다.

재개발의 주안점을 주거환경개선에 두고 사업을 하기 때문에 분양이나 임대 모두를 공공이 주선하여 시행하므로 공사지연과 이주갈등이 원천적으로 해소 된다. 주차장 설치를 의무화하여 환경개선을 중요시 하고, 차 있는 사람은 입주하지 못하는 별도의 임대아파트도 구상하고 있다.

용산 철도정비장에는 ‘미니신도시’급의 8000가구 규모의 아파트 단지도 들어선다. 정부는 이번 공급대책으로 2023년 이후 수도권에서 연 25만가구 정도를 공급할 수 있다는 입장이다. 수도권 신규주택수요 22만가구보다 3만가구가 더 많은 물량이다. 내년부터라도 조기공급이 될 수 있도록 하겠다는 것이다.

이제 서울 집은 도심 유휴지에 대규모 아파트가 들어서거나 재개발이 들어서는 곳은 새 옷으로 갈아입게 되고 집값도 안정이 될 것이나, 값이 많이 떨어지는 지역도 나오게 되므로 주택투자에는 상당한 위험이 따를 수 있다. 인구는 줄어들고 집은 늘어나는 추세가 이어지게 된다.

앞으로 신설되는 ‘주택공급활성화지구’의 재개발지역은 임대보증금이 시세의 80% 수준으로 저렴한 공적임대를 전체 가구 중 최소 20%이상 공급해야 한다. 기존 서울시에서 추진되는 재개발은 신축주택의 15%를 임대주택으로 의무공급하고 민간ㆍ공공 구분이 없도록 한다.

국토부는 사업인가를 위한 절차를 간소화하고, 세입자대책 강화와 분담금보장을 통해 정비사업의 주요 지연 원인인 이주갈등과 사업리스크도 해소해 사업기간 단축이 가능할 것이라고 설명했다. 절차의 간소화와 분담금 보장문제는 재개발 사업의 핵심임은 두말할 나위 없는 일이다.

역세권 민간주택사업을 활성화하기 위해 역세권의 범위를 현재 250m에서 350m로 한시 확대하고, 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역도 상향한다는 계획이다. 앞으로 정부가 지향하는 바는 두 가지다. 하나는 투기근절이고, 또 하나는 환경개선에 따른 재개발ㆍ재건축 공급이다.

정부계획대로 서울과 수도권 재개발ㆍ재건축지역에 매년 30만가구 내지 50만가구의 아파트가 쏟아지면 서울 아파트는 날개가 꺾이게 되고, 수도권도 오른 값을 반납해야 한다. 집 여러 채 가진 사람은 어찌해야 할까? 앞으로 부동산 투자자라면 서울은 도시재개발을 유심히 살펴볼 수밖에 없다.

부동산 투자는 정부정책과 반대로 가지 말라는 당부를 늘 드렸다. 집 없는 서민들에게는 이제 내 집 마련의 기회가 스멀스멀 다가오고 있다. 그리고 재개발ㆍ재건축지역의 주민들은 살짝 웃으며 침을 삼키고 있다. 낡은 빌라에 사는 당신에게도 머지않아 아파트로 이사하는 날이 올 것이다.