코로나가 강남 집값 끌어내린다

강남 집값 내릴 일만 남았다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.05.18 08:34

작년에 강남 집값 폭등이 5년 아닌 6년째 이어지자 정부에서는 집값 잡는 12ㆍ16 부동산 대책 극약 처방을 내렸다. 그때부터 강남 집값이 흔들릴 조짐을 보이더니 올 봄부터 코로나가 발병하니 강남 집값이 무섭게 떨어지는 직격탄을 맞았다. 안 그래도 수년 동안 이어진 강남 집값 폭등이 이제는 조정에 들어갈 때가 되었다고 생각하고 있는 차에 10여년만에 코로나 경제위기가 오니 강남 집값은 순식간에 무너지고 말았다.

집값 상승에 있어서 가장 무서운 적은 부동산 대책도 대책이지만 세계 경제위기다. 이번 코로나 경기 침체는 1997년 12월 IMF 외환위기, 2008년 미국발 금융쇼크에 이은 10여년만에 오는 경제 위기이다. 코로나로 삼성전자를 위시한 제조업 주가가 3월에 폭락하고 강남 집값도 함께 무너지고 말았다. 4월에 삼성전자가 반등하고 강남 집값도 급매물이 소진되자 반등 기미를 보였지만 최근 코로나가 다시 발병하자 재차 삼성전자, 강남 집값이 흔들릴 조짐을 보이고 있다.

이변이 없는 이상 올해 내내 코로나 바이러스로 경기가 침체될 수 밖에 없다. 삼성전자 주가가 다시 무너질 조짐을 보이고 강남 집값 역시 강한 반등을 보이지 않아 대세 하락으로 돌아 서는 것은 불을 보듯 빤하다. 앞으로 주식시장에서는 제조주, 정유주, 항공주, 여행주 등 보다는 씨젠 등 코로나 관련주의 주도가, 부동산 시장에선 경기도 저평가 아파트의 상승이 그나마 예상된다.

강남 집값 폭락은 아직까지 피부에 와 닿지 않지만 코로나가 다시 발병이 되면 걷잡을 수 없는 상황이 벌어질 것이다. 다시 강남 집값이 폭락하는 등 경제 위기가 오면 연말쯤에는 경기 활성화대책이 나와야 하는 건 아닌지 모르겠다. 강남 집값은 10여년만에 경제위기가 오면 하락세가 몇년동안 이어지는 속성을 보이는데 하락세가 2023년까지 이어진다는 전망이 지배적이다.

집값 하락에 있어 가장 두려운 건 경제위기다. 경제위기가 오면 천하의 강남 집값도 버틸 재간이 없다. 그렇게 되면 강남 재건축이 가장 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 그러나 최근에 마포구 성산시영아파트의 재건축 확정으로 강북 일부 재건축 아파트는 재건축이라는 호재로 어느 정도 버틸 가능성은 있다. 이제 부동산 시장은 강남 재건축 등 경기관련 아파트보다 재건축 확정 등 개발관련 아파트에 그나마 눈을 돌려야 하지 않을까 한다.

신종 코로나 바이러스가 세계 경제를 뒤흔들 줄 그 누가 알았던가. 아직 실감을 못하겠지만 코로나 바이러스가 재발병이 되면 그 충격은 이루 말할 수 없을 정도일 것이다. 그렇게 되면 우리나라 최고 기업인 삼성전자 주가가 3월 저점인 4만2300원을 하회할 수가 있고 강남 집값 역시 삼성전자와 흐름을 같이 할 것이다.

강남 집값 중 가장 타격을 많이 받을 아파트는 2013년부터 집값이 폭등한 강남 재건축이다. 재건축 아파트는 투기성이 강해 오를 때 무섭게 오르고 내릴 땐 무섭게 내린다. 일례로 강남 재건축 아파트인 은마 30평대 아파트가 지난 6년동안 8억원에서 24억원까지 3배 올랐으니 앞으로 집값이 얼마나 떨어질지 그저 지켜볼 뿐이다.

그러나 경제위기로 큰 충격을 받은 아파트는 나중에 경기가 살아나고 입주량도 줄어들면 다시 꿈틀댈 것이다. 집값은 살아 움직이는 생명체와 같아 상황에 따라 오르내리곤 한다. 강남 집값이 다시 오른다고 생각하는 건 코로나 경기 침체에서는 감히 상상도 할 수 없다. 그저 실물경제의 순리에 맡길 뿐이다.

강남 재건축 폭등이라는 화려한 막은 내렸다. 코로나 경기 침체에서는 그저 순응하며 바라 볼 뿐이고 더 이상의 기대는 현실이 아니고 허상이다. 집값이 폭락하면 하나 기대할 수 있는 것은 정부의 경기 활성화 대책이다. 그러나 현 정부에서 부동산 경기를 살린다는 것은 기대난이 아닌가 한다.

IMF 외환위기 이후 김대중 정부에서는 주택 활성화 대책을 펼쳐 집값이 서서히 살아났고 이명박 정부에서는 2008년 미국발 금융쇼크가 있은 후 그해 말 경기 활성화 대책으로 강남 집값이 살아났다. 그러나 현 정부는 올 연말쯤에 어떠한 정책을 펼칠지 그건 두고 볼 일이다.