코로나 불경기라도 틈새시장은 있다

저평가 지역은 어디인가

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.05.20 08:15

10여 년 만에 오는 경제 위기 코로나 사태로 강남 집값, 제조업 주가는 사정없이 추락했다. 삼성전자, 강남 집값이 폭락하니 반등세로 돌아서긴 했으나 최근 코로나 재발병으로 이들 주가, 집값이 재차 폭락할 것이란 말이 파다하게 퍼지고 있다. 파다하게 퍼지고 있다고 하지만 현실적으로 봐서도 그럴 가능성이 크다.

1차 폭락보다 2차 폭락이 더 무서운 게 가속도가 붙기 때문에 시장에 미치는 영향이 훨씬 충격적이다. 코로나 사태로 주식시장에선 경기 관련주, 즉 전자, 자동차 등 제조주, 정유주, 항공주, 여행주 등의 충격이 크고 반면 코로나 관련 진단키트주, 백신주, 치료제주, 마스크주, 식품주 등은 반사이익을 누려 틈새시장을 형성하면서 관심을 끌고 있다.

남이 못될 때 잘되는 놈도 있으니 세상 돌아가는 게 참으로 야박스럽다. 이변이 없는 이상 올 연말까지 경기 관련주의 추락과 코로나 관련주의 비상이 예상된다. 그러나 코로나 바이러스 사태가 사라지면 제조주의 비상이 예상되기 때문에 실물 경제의 흐름은 추락했다가 비상하기도 하고 비상했다가 추락하기도 한다. 필자가 부동산 전문가라도 부동산을 알기 위해서는 실물 경제 전반을 알아야 하기 때문에 실물 경제의 한 분야인 주식시장에 대해서도 서술해 봤다.

코로나 사태로 지난 몇년간 집값이 폭등한 강남권, 마ㆍ용ㆍ성 등의 집값은 내려갈 일만 남았고 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구, 6억 이하 아파트는 아직 살아 있는 듯 하다. 요즈음은 과거와 달리 세상이 복잡다단하게 움직이기 때문에 부동산이든 주식이든 우리는 원론보다는 각론에 들어가 좀 더 자세하게 살펴야 할 필요가 있다. 코로나 사태로 부동산 시장은 원론으로 들어가면 시계 제로이지만 각론으로 들어가 보면 틈새시장, 테마시장이란 게 있다.

서울 마포구 성산시영아파트가 안전진단 적정성 검토를 최종 통과하면서 안전진단을 신청한 목동 신시가지 주요 단지들에 대한 관심이 커지고 있다. 앞서 은평구 불광미성아파트와 양천구 목동6단지, 목동 신시가지 9단지 아파트 등이 정밀안전진단에서 조건부 재건축을 통보 받고 공공기관의 적정성 검토 결과를 기다리고 있다. 적정성 검토 최종 통과가 나오면 성산시영아파트와 함께 재건축 테마시장을 형성할 수 있다.

부동산 시장의 각론을 살펴보면, 경기도 부동산 시장에선 올 초에 무섭게 치솟던 수원 집값이 하락 조짐을 보이고 있는 반면 인천 집값은 폭등 중이다. 그러나 8월부터 수도권 대부분 지역에서 아파트 분양권 전매 금지가 시행되면 인천 부동산 시장도 변곡점을 맞게 될 것이다. 현재 서울보다 상대적으로 거래를 자유롭게 하면서 시세 차익을 거둘 수 있다는 기대감으로 인천으로 수요가 몰리는데 분양권 전매 금지로 수요가 차단될 경우 매수세가 주춤해질 수 있다.

그 외 저평가 지역으로 일산신도시, 의정부, 양주, 평택, 안성 등을 들 수 있다. 일산신도시, 의정부 등 구축 아파트의 경우 GTX나 대규모 개발 호재가 있는 지역은 수요가 여전할 것으로 전망된다. 분양권 전매 금지로 인해 시장에서는 구축 아파트의 상승세가 8월 이후에도 일부 이어질 수 있을 것으로 보인다. 자연보전권역인 경기도 이천, 가평, 양평, 여주, 광주 등은 8월 분양권 전매 금지 규제를 적용 받지 않는다고 하니 수요가 몰릴 것으로 예상하고 있다.

충청도에선 천안, 아산, 청주, 전라도에선 전북 군산이 저평가 지역으로 보인다. 경상도에선 거제, 김해 등에 매수세가 몰린다고 한다. 2009~2010년 서울 집값 폭등이 있은 후 2011년부터는 경상도 산업도시 대세 상승이 온 것으로 기억이 된다. 그 당시 조선, 철강 호경기 이후 관련 산업도시인 거제, 창원, 울산, 구미 부동산 시장 열기는 대단했다.

앞으로 지방 부동산 틈새시장이 어떻게 형성될지 사뭇 궁금하다. 한가지 특이한 현상은 저평가 지역으로 순환하면서 독자적인 지역별 부동산 시장을 형성한다는 점이다. 앞으로 지방 일부 지역 대세가 도래할 것으로 전망한다.