허름한 지역에서 대어 낚는다

진흙속의 진주를 찾아라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2020.05.25 07:32

과거에는 지방 개발지 땅 투자가 성행했지만 요즈음에는 이러한 개발지 땅 투자보다는 도시 내 주요 네거리 허름한 지역의 땅을 잘 살펴보면 의외로 대어를 낚을 수 있다. 필자가 젊은 시절이었던 1980년대에 이러한 허름한 지역이 하나 있었다. 바로 지하철 2, 4호선 환승역인 사당역 일대이다.

지하 사당역의 지상 도로는 정부청사, 과천, 안양, 평촌으로 들어가는 길목으로 교통의 요충지다. 1980년대 초반, 사당역 지상 남동측에 불량주택밀집지역이 있었다. 정부청사는 국내ㆍ외국인들의 출입이 빈번하기 때문에 도시미관상 주변환경을 고려하지 않을 수 없다라고 생각했다.

현지에 가서 나름대로 알아보니 정부청사 들어가는 길목이기 때문에 도시미관상 이미 재개발로 소문이 나 있었다. 허름한 지역이지만 워낙 입지가 빼어나 필자는 자금이 부족하여 투자하지는 못하고 지인에게 투자 권유했는데 오늘날 그 자리가 서초구 방배동(사당역 옆) 우성아파트이다.

사당역은 교통 요충지로 사람들이 많이 붐비기 때문에 사당역 남서측은 오늘날 먹자골목 초역세권 상권으로 바뀌었다. 주요 네거리 한쪽이 먹자골목 초역세권 상권으로 바뀌는 건 비단 여기뿐만이 아니었다.

잠실에 지하철 2호선 잠실새내역(옛 신천역)이 있다. 1980년대 얘기지만 잠실새내역 네거리 남서측편에 새마을시장이라고 있었는데 그 당시엔 아주 볼품없는 전통시장이었다. 잠실새내역 주변에 잠실 주공 1, 2, 3단지 5층 아파트가 있었는데 그 후 재건축하여 초고층 아파트가 들어섰다. 이 네거리 4개면 지역 중 유일하게 1개면 지역이 새마을전통시장이었는데 오늘날 역세권 먹자골목 상권으로 변했다.

예전에는 '뒷구정'이라 불릴 정도로 규모가 크지 않고 나이트와 음식점 위주여서 다양한 계층을 수용하기엔 무리가 있는 지역이었으나 걸어갈 수 있는 거리에 잠실종합운동장이 있어 수십 년 전부터 경기 이후 뒷풀이를 하는 사람들로 북적인다. 사당역, 잠실새내역 먹자골목은 그 당시만 하더라도 볼품없는 거리였지만 오늘날 교통의 요충지 그리고 배후에 초고층 아파트단지, 잠실종합운동장을 둔 먹자골목 초역세권 상권으로 바뀌었다.

이러한 최고의 입지는 세월이 가면 갈수록 더 진가를 발휘한다. 이러한 요지에 땅 몇 평이라도 있으면 먹고 사는데 지장이 없을 텐데 현실은 그렇지 않은 게 도시민들이 아닌가.

필자는 고향이 대구라서 대구 도시개발 사정에 밝다. 대구의 강남은 수성구인데 대구의 강남 주요 네거리는 범어네거리다. 범어역은 서울로 치면 강남역이다. 2000년대 대구 지하철 2호선이 개통되기 전만 하더라도 범어네거리 북동측은 도시계획상 중심, 일반상업지역인데도 불구하고 비교적 허름한 단독주택 밀집지역이었다.

이 도시계획상 중심, 일반상업지역 요지를 시행사들이 그냥 놔둘 리가 없다. 눈에 잘 띄는 핵의 입지인데 비교적 허름한 단독주택 밀집지역이라 시행사의 눈에는 진흙 속의 진주로 보였을 것이다. 아니나 다를까, 지하철 2호선 개통 몇 달 전인 2005년 6월에 모 시행사가 사업계획을 신청했다.

그 황금 같은 자리에 대구 최고의 주상복합아파트라고 할 수 있는 두산위브더제니스(지하 7층~지상 48~54층 9개 동, 대형 평형으로 구성, 총 1481가구)가 들어섰다. 이 두산위브제니스 주상복합아파트는 현재 분양가의 2~3배 정도 시세를 형성하며 한껏 몸값을 자랑하고 있다.

지리적으로 대구의 중심부 네거리는 지하철2호선 반월당역이 있는 반월당 네거리다. 반월당 상권은 남측보다 북측이 활성화된 편이고 과거에는 북동측 상권은 그런대로 형성되었는데 북서측은 단독주택지역으로 볼품없는 허름한 지역이었다.

그 허름한 단독주택을 삼성에서 다 사들여 삼성 금융프라자가 들어섰고 그후 삼성 금융프라자 옆에 동아백화점 쇼핑점이 들어섰고 몇 년 뒤에 현대백화점이 들어서 오늘날 반월당 네거리 북서측이 북동측보다 더 나은 상권이 되었다. 반월당역은 지하철 1, 2 호선 환승역으로 초기 지하상가는 활발하지 않았으나 오늘날은 대구를 대표하는 지하상가가 되었다.

필자는 이 반월당 지하상가가 부산 지하철 1, 2호선 서면역 상권처럼 될 줄 일찌감치 예상했다. 반월당 지하상가는 초기에 투자를 망설였으나 부산 서면역 지하상가처럼 될 것이라고 확신한 투자자는 오늘날 성공한 투자자가 되었다.

그러고 보면 환승역은 사람들이 많이 붐비기 때문에 뭐가 되도 되는가 보다. 도시개발에 있어서 서울을 보면 부산이 보이고 부산을 보면 대구, 대전, 광주가 보인다. 부산은 대상(띠) 도시이지만 서울, 대구, 대전, 광주는 방사환상형(원형) 도시라서 서울 도시개발을 보면 대구, 대전, 광주 도시개발도 보인다.

대구 도시철도 주요 라인은 지하철 2호선인데 이 2호선 라인에 범어역, 반월당역, 죽전역이 있다. 반월당역은 지리적으로 대구의 중심부에 위치해 대구역과 연결이 되고 범어역은 대구의 동측에 위치하고 있는데 동대구KTX역과 죽전역은 대구의 서측에 위치해 서대구KTX역과 연결이 된다.

서대구KTX역이 공사 중인데 이 서대구KTX역은 2021년 12월 개통 예정이고 서대구KTX역과 연결이 되어 있는 죽전역 네거리에는 아파트 공사가 한창이다. 죽전역 바로 옆에 알리앙스 예식장이 있었는데 입지가 워낙 빼어나 시행사에서 그냥 놔둘 리가 없다. 이 자리는 현재 초고층아파트가 공사 중이다. 초고층아파트 뒤편 단독주택지도 입지의 우수성 때문에 가면 갈수록 진가를 발휘할 것이다.

대구 북구의 주요 네거리는 남침산네거리이다. 남침산네거리 일대에는 북구청, 대구은행 제2본점, 대구 도시공사, 오페라하우스, 삼성창조경제타운, 대구 시민운동장, 이마트, 홈플러스, 롯데마트 등 쟁쟁한 건축물이 즐비하다.

남침산네거리 4면 중 3면은 아파트 숲이고 한쪽 면만 허름한 지역이었는데 바로 맞은편에 대구은행 제2본점이 들어서고 공장 자리에 고층아파트가 들어서니 그 허름한 지역이 사람들이 많이 붐비는 상권으로 변했다. 상권이 제대로 형성되기 전인 초기에는 땅값이 평당 1000만원에도 못 미쳤지만 이제 상권이 틀이 잡히니 평당 3000만원에도 매물이 없다. 주요 네거리 허름한 지역에서 대어 낚는다라는 말을 실감할 수 있는 뚜렷한 사례다.

인간이 도시에 사는 이상은 신개발, 재건축, 재개발, 뉴타운, 재정비든 간에 어떠한 형태로든 개발은 하지 않을 수 없다. 개발을 하면 도시가 새롭게 바뀌고 부동산도 개발에 따라 가치가 달라진다. 대도시라면 어디라도 주요 네거리가 있다. 주요 네거리 4면 중 한쪽면이 허름한 지역을 유심히 살펴보면 진흙 속에서 진주를 찾을 수 있다.

부동산 투자에 관심이 있는 사람이면 도시 내 주요 네거리 허름한 지역을 유심히 살펴보자. 잘 하면 대어를 낚을 수 있다. 부동산 투자의 제1은 입지 선점 투자이며 지금 비록 허름한 지역이지만 입지만 빼어나면 나중에 개발을 통하여 제대로 평가 받을 것이다.