재작년 주택시장과 작년 주식시장 호항에 밀려있었던 토지시장에 작년 부재지주 중과세적용 시행 악재가 겹쳐 침체일로를 걷고 있던 토지시장이 신정부 토지.산업정책 일환으로 대운하 건설과 농지.산지 이용규제 로드맵이 완성되어 발표되자, 특히 참여정부가 지정한 신도시 예정지 토지보상자의 농지(전,답,과수원)대토구입 예정등으로 인접지 시.군.구 토지시장과 물류운송 비용이 절감되는 i.c 인접지에 사업용 물류,공장,창고등에 대한 기업적 토지수요 증가가 예상되어 향후 질적인 토지시장의 수요에 변화가 예상된다.
동탄2기 신도시 토지보상 예정에 따른 대토수요
동탄2기 신도시 개발계획 승인이 올 상반기 이루어지고 토지보상 감정이 착수되면 올 하반기나 연말부터는 대토수요가 인접지인 용인시,오산시,평택시,수원시등으로 이동하여 이들 토지시장이 다소 움직일 것으로 보여지는데, 특히 용인시 이동면 덕성리 산업단지,남사면 통삼리.봉무리 복합 신도시,원삼면 죽능리.백암면 용천리 문화 관광 휴양단지,모현면 초부리.금어리 전원주택단지는 용인시 도시기본계획 2020에 잡혀있어 향후 주변 토지시장의 움직임이 주목된다.
물론 동탄2기 신도시 발표후 경계로부터 2km이내 개발행위가 제한되므로 이들 지역내에는 건축물의 신축,증축 및 토지의 형질변경등이 제한되지만 영농을 위한 축사 및 창고설치,마을회관,기존대지위 주택건축은 가능하고 대토수요자는 토지거래와 무관하게 대토요건을 갖추면 얼마든지 매매를 할수가 있다.
이들 주변지역이 개발행위제한 및 토지거래 허가지역이더라도 해당 지역거주자는 매매가 가능하므로 인접지 대토 수요에 대비하여 투자목적으로 이들 지역에 선점이 예상되어 국지적이지만 움직일수 밖에 없을 것 같고 또 하나는 순수 투자목적으로 산업단지등 기업클러스터가 형성되는 주변지역에 주거,상업용지 확보 실수요를 대비하여 토지는 자연녹지지역,관리지역,주거는 기존 취락지구내(1~2종 주거지역등) 구옥이나 부속토지가 달린 농가주택,근린상가는 적어도 1종 일반주거지역 이상에 수요 증가가 예상된다고 하겠다.
교통 접근성이 원활한 i.c주변 사업성 토지시장 수요
수도권 남부 평택.안성을 기점으로 남,북으로는 경부고속도로축과 1번 국도축,서해안 고속도로는 당진까지를 운송축으로 하여 대규모 물류,공장,창고부지등이 기업형태로서 토지수요가 예상되는 지역이다.
특히 우리나라도 기업형태로 물류,공장,창고,사옥등을 전문화된 컨설팅 법인을 앞세워 물류 마케이팅을 하는 중소형태의 기업들이 현재 많이 움직이는 것으로 보아 이들 법인은 특정지역이 물류,공장,창고,사옥,연수.수련시설등 부지로 개발.시행하는데 적합하다고 판단하여 이들 지역을 지정하면 현지 중게업자등이 토지작업을 하고 토지작업이 이루어지면 물류.공장등 전문 건설팅 법인이 대규모 매수 투자 법인에 중개하여 매도하고 매도후 물류.공장부지등 조성,건축, 임대까지 일괄하여 작업하는 본격적인 컨설팅 사업이 최근 몇년전 부터 시작된 바,향후 이들에 대한 사업용 토지 수요가 부동산 사업의 한 파트로서 비지니스로 자리매김할 것으로 보인다.
이들 수요는 물류,공장,창고,사옥,수련.연수시설 뿐만아니라 판매,영업등 유통시설까지 이른바'수익형 부동산'은 모두 투자대상이며(최근예;여주 첼시 아울렛은 동탄소재 산업단지,공장,물류 전문 중견기업이 합작 개발한 작품임) 막강한 자금력을 자랑하는 국내 굴지 대기업 계열사,각종 대규모 공제회 뿐만아니라 외국 투자기업 및 정부도 그 수요자가 된다.
건설팅 법인은 토지매입후 인.허가,부지조성,건축,매매,임대까지 적어도 2~3년, 길게는 4~5년정도 사업기간이 필요하며 해당 지자체에서는 산업단지조성등에 의한 기업유치및 인구 유입으로 세수 증가와 지자체 산업발전 전.후방 산업연관 파급효과를 기대하여 개발업체와 양해각서에 의하여 적극적 유치를 고려하기 때문에 향후 신정부의 물류,공장등 산업용 건축규제가 완화 및 한계농지등에 대한 토지이용 최적화로 이들 사업의 전망은 매우 밝은 것으로 보여져 이에 대한 양질의 토지수요 증가도 불가피 할 것으로 보여진다.