부동산

지난 5월 21일 국토교통부는 ‘집 걱정 없는 삶, 공정한 시장질서, 편안한 주거환경’을 위한 2020년 주거종합계획을 발표하면서 임대주택공급 확대와 정비사업 임대주택 비율 증가 등 공급과 수요측면에 대한 종합계획도 밝혔는데요. 이 중 ‘수도권 및 광역시의 청약 과열에 대응한 민간택지 전매제한 기간 강화’의 경우 부동산 시장에 적지 않은 파장을 일으킬 것으로 예상됩니다.

‘수도권 및 광역시의 민간택지 전매제한 기간 강화‘에 대해 간략히 설명하자면 기존 6개월 전매제한을 사용승인(준공)까지 분양권 형태로 거래를 못하게 한다는 것으로 청약당첨 후 6개월이 경과하면 분양권으로 거래가 가능했던 것을 금년 8월 이후 분양하는 사업장부터는 전매를 일체 제한한다는 내용입니다.

본 정책의 취지는 아파트 분양권을 전매제한 함으로써 신규로 공급되는 아파트가 필요한 가수요 중 입주까지 보유할 수 없다면 매매하지 말라는 정책으로 실수요자들에게는 꼭 필요한 정책으로 여겨질 수도 있습니다. 그러나 가수요자들이 분양권 전매가 가능한 입주시까지 기다려준다는 전제하에 유용한 정책으로 실제로 얼마나 많은 가수요자들이 정책에 따라줄지 의문입니다.

 

위 그래프는 2011년부터 2020년 4월 현재까지 거래 원인별 아파트 거래현황으로 파란색은 매매, 갈색은 판결, 연두색은 교환, 보라색은 증여, 그리고 빨간색은 분양권입니다.

위 표에서 알 수 있듯이 전체 거래량 중 일반매매 형태로 거래되는 비중은 2011년에 70%대에서 감소추세로 나타나는 반면 분양권 형태로 거래되는 비중은 10%대에서 50%대로 증가하는 추세로 확인 되는데요. 이 중 분양권 거래는 최근 3년간 50%대로 일반매매를 넘어서고 있습니다.

2020년 4월 현재까지의 분양권 거래 비중은 35%로 나타나고 있는데요. 8월 이후부터 분양권 거래가 제한되니 2020년의 분양권 거래량의 수치는 줄어들 것으로 보여집니다.

하지만 8월 이후부터 분양하는 사업장만 해당되니 기존의 8월 이전까지 분양하는 사업장은 지속적으로 거래가 되면서 프리미엄의 가격은 점진적으로 상승할 것으로 보여집니다. 프리미엄이 기대치 이상으로 상승하여 오버슈팅이 되었다는 인식이 팽배하면 분양권 이외의 재개발, 재건축 등의 정비사업이나 신축아파트에 쏠림 현상이 가속화 될 것으로 보여집니다.

또한 이번 정책은 수도권과 광역시에 국한 된 정책이므로 지방 중소도시의 분양권 거래나 신축아파트로 유동성 자금이 몰리는 현상이 예상됩니다.

대표적으로 지난해 말 규제지역에서 풀렸던 부산의 부동산 시장에서도 기존 분양권 매물을 모두 거둬들이면서 정비사업과 신축 아파트로 유동성자금이 쏠리는 현상이 나타나고 있는데요. 이런 현상은 부산뿐만 아니라 인천과 울산 등 침체기를 벗어난 지역에서도 나타나고 있으며 분양권 전매제한을 대도시에 국한시키다 보니 기반시설이 양호한 중소도시인 천안, 아산이나 청주 등에서도 분양권을 매수하고자 혈안이 되어있습니다.

부동산의 종류와 거래형태는 다양하지만 거래 비중이 높은 주거용, 그 중에서도 대중들이 가장 선호하는 아파트가 전체 거래의 80%인데요. 이 중에서 분양권이 차지하는 비율이 50%임을 감안한다면 분양권 거래 전매제한으로 갈 곳을 잃은 자금들의 움직임을 주시해야 할 때입니다.

분양권 전매 제한으로 시작된 잔잔한 나비의 날갯짓이 어떤 험난한 파도로 돌아올지 예측불허의 부동산 시장이 도래할 것입니다.

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