6ㆍ17 대책, 일명 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’이 발표되었다. 12ㆍ16 대책과 코로나 영향으로 일시적 소강상태를 보이던 서울, 수도권 집값이 5월 이후 다시 들썩이자 부랴부랴 칼을 빼 들었다.
대책내용을 살펴보면 필자가 예상했듯이 경기, 인천 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정하고 과열양상을 보이던 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕 등 지역을 투기과열지구로 묶었다. 핀셋규제의 연장인데 김포와 파주는 접경지역이라는 이유로 빠졌다. 접경지역 동만 빼면 되지 그 넓은 김포, 파주시 전체를 핀셋에서 뺀 것은 쉽게 납득하기 어렵다. 그냥 ‘그 동안 집값 덜 올랐으니 너희들도 좀 올라주어야지’ 라고 풍선효과를 독려하는 것 같다.
경기도 남양주 화도읍, 광주 초월, 여주, 이천 등과 부산, 울산, 창원, 광주 등 나머지 지방 도시들은 넘치는 유동성의 흐름에 따라 또 다른 풍선효과가 예상된다. 규제지역으로 지정이 되면 대출 등 불이익을 받게 되고 갭 투자 방지를 위해 전세자금대출도 규제를 받게 되는데 전세자금대출이 필요한 전세수요가 불이익을 받지나 않을지 걱정이다.
일반적으로 전세를 끼고 나머지 갭은 자기 자본으로 투자를 하는 것이 갭 투자로 2주택 이상 보유자가 전세를 끼고 주택을 살 때 규제를 하는 것이 아니라 전세자금대출을 죄는 것도 잘 이해가 되지 않는다. 특히 규제지역 내 주택구입 시 주택담보대출을 받으면 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입의무 부과는 다소 억지스럽다.
고위 공직자들 청문회를 보면 집이 안 팔려서 어쩔 수 없이 다주택이 되었다는 변명을 종종 듣게 되는데 계약을 해도 잔금까지 보통 2달 정도가 소요되는 것이 일반적인데 ‘6개월 내 기존 주택을 팔아’ 라거나 현실은 무시하고 그냥 ‘기존 1년에서 절반 뚝 잘라서 6개월로 해’ 이런 대책 같다.
규제지역에서는 거래금액 상관없이 자금조달계획서를 제출하도록 했는데 주택거래 하는 사람 모두를 투기대상으로 보는 것인데 세금 다 내고 합법적으로 집을 사는데 범죄자 취급 받는 현실이 참 씁쓸하다.
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 잡히지 않자 강남 삼성동, 잠실동, 요산 한강로 등 지역은 토지거래허가구역으로 묶겠다고 한다. 토지거래허가기준을 18㎡로 변형한 실질적인 주택거래허가제로 당사자 간 계약을 하더라도 구청의 허가가 없으면 계약이 무효가 되는 무지막지한 규제이다.
주택거래허가제를 한다고 하면 반시장주의라는 비판을 받을까 우려해 변칙 토지거래허가로 포장한 것인데 어차피 꽁꽁 틀어막고 싶으면 그냥 떳떳하게 전국을 주택거래허가제로 묶고 실수요자들만 풀어주는 것이 나을 것 같다. 재건축 등 정비사업 규제도 한층 더 강화됨으로써 장기적으로 서울의 민간공급은 더 줄어들 전망이다. 법인투자에 대해서도 규제를 강화해서 세율도 올라가고 법인설립도 어렵게 되었다.
그래서 6ㆍ17대책으로 집값 잡을 수 있을까? 2017년부터 규제 3종 세트가 적용된 서울 집값을 아직도 잡지 못하고 있는데 경기도에 확대 적용을 해서 잡겠다는 생각이 잘못된 것 아닐까? 지금과 같은 실패한 핀셋규제의 반복은 또 다른 풍선효과의 왜곡을 만들 뿐이다. 저금리와 과잉유동성, 불안감, 타인에 대한 욕망으로 움직이는 물줄기를 그냥 틀어막는다고 해결이 되지 않는다.
시장의 흐름을 따라가는 때려잡기식 기존 대책패턴을 지금이라도 과감히 폐기하고 무주택자와 2년거주 3년 보유 1주택자 등 실수요자의 주택 취득은 쉽고 보유는 가볍게, 그 외 다 주택 보유자들의 주택 취득은 어렵고 보유는 무겁게 하는 방향으로 부동산정책을 다시 짜는 것이 좋을 것 같다.
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