부동산

2017년 5월 문재인 대통령이 취임하면서 대략 4억원 하던 서울 아파트가 현재는 7억원 정도 하는 것 같습니다. 부동산 정책을 담당하는 사람들이 전세대출이 전셋값 상승으로 이어지고 이것이 집값상승으로 이어지는 것을 알고 있으면서 계속해서 집값 상승정책을 쓰고 있는 이유 중 하나는 세금을 많이 거두려고 하는 것이라고 많이 알려져 있는 것 같습니다.

또 다른 이유는 전세 대출 시 임차인은 주택금융공사, 주택도시공사, 서울보증 등에 보증료를 내야 하는데 이 돈이 상당하다는 것입니다. 서울보증의 경우 보증료는 고객이 아닌 은행이 내는데 다른 전세상품보다 금리가 0.3%정도 높기에 결국 서울보증도 고객이 보증료를 내는 것과 같습니다. 주택금융공사의 보증료는 대출금액의 0.15% 정도 됩니다. 사람에 따라 차등하기에 대략 이야기하는 것이고 임차인이 연체 등 사고가 생기면 대출금의 90%는 금융공사가 보증해줍니다.

더욱 문제가 되는 것은 주택도시공사입니다 은행에 보증은 100% 해줍니다. 연체에 대한 보증료는 대출금의 0.05%인데 여기에 추가로 전세보증금 전체를 반환한다는 명목으로 전세보증금 전체에 0.128% 받습니다.

임대인이 5억원 주택을 매수하면서 동시에 주택담보대출 2억원 정도 받고 전세보증금이 원래 3억3000 정도 하면 이것을 2억8000에 내놓아도 일반적인 상황에서는 임차인은 절대로 투자자가 대출이 있기에 전세로 안 들어 옵니다. 그런데 대부분 임차인은 전세대출을 받기에 패키지로 전세보증금 반환까지 주택도시공사 상품이 있기에 투자자가 대출이 많아도 전세로 들어가는 구조입니다.

여기서 정부기관인 도시공사와 아파트 투자자는 이해관계가 맞는 것입니다. 정부는 보증료를 계속 받아서 좋고 투자자는 자기 돈 한푼 없이 2억원에 대한 대출이자만 납입하면 5억원 주택이 8억원으로 상승해 투자자는 3억원을 법니다. 주택도시공사는 집값 하락이 없으니 임차인이 전세보증금 반환 때 골치 아플 일이 없는 것입니다.

여기서 핵심은 집값이 지금 가격에서 하락하면 주택도시공사는 엄청 힘들어 진다는 것입니다. 생각해보세요. 임대인 대출이 있으면 전세보증금 빼면 집값이나 전세값이 조금만 하락해도 임대인은 세입자에게 줄 돈이 없으니 세입자는 도시공사에 전세보증금 받고, 그러면 도시공사는 임대인에게 전세보증금 청구하면 결국 임대인 집을 처분해야 하는데 여기서 집값하락이 오면 결국 힘들어지는 것입니다.

결국 투자자나 정부공기업인 보증기관은 집값이 상승해야만 하는 상황이기에 정부와 주택투자자는 악어와 악어새 관계가 된 것입니다. 정부의 명분은 이런 집의 세입자 보호라는데 만약 안심전세대출제도가 없으면 세입자는 이런 집에 들어가지 않고 투자자는 자기 돈 없이 투자할 생각조차 못하는 것입니다. 또한 이런 집에 세입자가 관심이 없으면 투자자는 자금경색이 와 이 주택을 싸게 매도할 수 밖에 없는 것입니다.

전세대출이 무서운 건 5억원 주택이 8억원으로 상승하면 집주인이 전세 호가를 올려 이것이 전세대출로 인해 금방 전셋값이 5억원으로 되고, 그러면 8억원으로 급등한 가격이 거품이 없어 보이는 것입니다. 그러다 집주인이 전셋값을 6억원으로 호가를 올리면 또 전세대출 받아 전세 6억원으로 가격이 형성됩니다. 그러면 전세 6억원이면 매매가가 10억원까지 올라 갈 수 있고 매매가 10억이 되면 또 전세가격을 7억원으로 호가를 올려 또 전세대출 받아 7억원으로 올리고 그러면 또 매매가가 12억으로 상승하는 것입니다

그동안 박근혜, 문재인 정부 오면서 거의 대부분 이런 식으로 집값이 상승했습니다. 정부는 이런 내용을 알면서도 계속해서 전세대출를 해주면 정말 집값에 많은 거품이 끼여 정말 상상할 수 없는 사태가 발생할 수 있습니다. 정부는 지금이라도 전세대출 보증장사를 당장 그만둬야 합니다,

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