부동산

그런데 2005년초 LTV를 40%에서 60%로 살며시 완화시키면서 버블세븐 위주로 집값이 급격히 상승하기 시작했습니다. 그러다 2005년 8•31대책이 나왔는데 이때 종부세라는 용어로 세금정책을 강화시키는 것이 주요 내용이었습니다. 그결과 집값은 오히려 더욱 상승했습니다. 차라리 이당시 LTV규제를 다시 시작했다면 집값은 잡혔을 것입니다.

그런데 이상한 점은 금융규제는 손도 안 댔다는 점입니다. 그렇게 집값은 더욱 상승해 이에 정부는 집값하락 정책 차원에서 2006년 3월 30일 강남3구에 한해 총부채상환비율를 전격 시행합니다. 그런데 그당시 강남3구는 이미 많이 오른 상태였고 갭메우기 차원에서 수도권, 강북지역으로 서서히 퍼져가는 분위기였습니다. 이때 만약 DT I규제를 강남3구에 이에 수도권 전체를 했다면 2006년 가을 수도권 전체 집값 폭등은 없었을 것입니다.

2006년 가을 집값 폭등은 강남 3구가 아닌 파주시신도시 한라비발디 분양가가 촉발이 되었던 것입니다. 2006년 가을 당시 노무현 대통령 지지율은 20%대로 곤두박질하니 2007년 3월 수도권 및전국으로 DTI 규제를 전격 시행했습니다. 사실 이때부터 집값이 잡혀가기 시작했습니다. 퇴임 1년앞두고 집값을 잡을 수 있는 대책이 사실 처음 나온 것입니다.

문재인 대통령도 흐름이 노무현 대통령과 비슷해지는 것 같습니다. 지금은 노 전대통령 때와는 상황이 다릅니다. 그당시는 전세대출제도가 없었기에 2004년 3월 2억3000 아파트가 2006년 가을 5억원으로 상승했어도 그당시 전세는 1억2000 정도 했었는데 전세가는 1억4000 정도 밖에 안되니 매매가 5억에 전세가 1억4000 정도면 DTI 규제로 집값이 잡혔습니다. 그런데 지금은 가격이 5억원으로 상승하면 전세가격이 3억원으로 바로 상승해 투자자는 자금력이 좋아지고 5억원으로 바로 상승해도 전세가격이 3억원으로 받쳐주면 집값에 거품도 없어 보이는 것입니다.

지금도 정부가 전세대출에 문제가 있다는 것을 어느정도 인식은 하고 있는 것 같기는 하지만 좀더 근본적으로는 전세대출제도를 들여다 볼 필요가 있습니다. 지금은 무주택자, 1주택 9억원 이하 보유자까지는 전부 전세대출를 해주고 있는데 만약 문재인 대통령도 노 전대통령과 똑같이 지지율이 20%대로 하락하면 그때 가서 전세대출 전면중단선언 할 수도 있겠습니다. 전세대출을 전면중단하고 그밖에 대출을 주택구입자금으로 흘러가지 않게 시행해야 합니다.

우선 현재 1주택보유자가 이 집을 임대사업자로 신규로 신청해 이 집을 전세 놓고 새로운 집 구입해서 대출이 가능한데 이 대출을 해주면 안됩니다. 은행에서 담보대출 심사 시 임대사업자주택도 주택보유수에 계산해 이런 분들 대출 원천차단해야 합니다.

현재 2주택자인데 10억원 주택은 임대사업자로 등록해서 전세 주고 있고 8억원 주택을 전세 주고 있는 상황에 자기는 다른데서 전세대출 받아 살고있는 경우가 많습니다. 현재 은행에서는 분류상 1주택자입니다. 그러면 얼마든지 전세대출이 가능합니다. 이런분도 막아야 합니다. 전세대출 시 임대사업자주택도 주택에 포함시켜 심사해야 합니다.

신용대출 받은 후 배우자 포함 신용대출 후 1년까지 주택구입 하지 않는 서약서 요구해야 하고 저금리로 인해서 이에 대한 대응차원에서 전세대출자에게도 일정부분 원리금상환을 요구 할 것이고 마찬가지로 신용대출도 원리금상환방식으로 체제를 바꿔나가고 전금융권사업자대출자에게도 1년간 주택구입 하지 않는다는 서약서 받으면 종부세, 양도세 등 세금을 올리는 것보다 효과는 있을 것입니다. 그러나 근본적으로 갭투자의 기본은 전세보증금을 이용하는 것인데 전세보증금을 하락시키면 갭투자 하라 해도 못하는 것을 정부는 알아야 합니다.