부동산

6ㆍ17 대책 발표 후 서울 수도권 집값이 더 급등하고 내 집 마련 꿈이 멀어진 2030세대들의 분노가 커지자 정부는 부랴부랴 불을 끄기 위한 초강력 대책인 7ㆍ10 주택시장 안정 보완대책을 내놓았다.

7ㆍ10 대책의 큰 줄기는 서민 실수요자 보호와 다주택 보유자 때리기로 나눌 수 있다. 실수요자 보호를 위해 생애최초 특별공급을 소폭 늘려주고, 실수요자에게는 소득기준과 대출도 소폭 완화해주며 생애최초 주택 구입자는 취득세도 감면해 준다. 또 사전청약 물량도 3만가구로 늘린다.

 
처음 집을 사는 사람들한테 기회를 더 주는 것은 맞지만 청년이나 생애최초가 아닌 무주택자들의 기회는 더 줄어들 수도 있고 이 정도로 멀어진 2030세대들의 내 집 마련의 꿈이 가까워질 것 같지는 않다. 그래도 실수요자라면 내년 나올 예정인 3기 신도시 사전청약물량은 적극 도전해보는 것이 좋겠다.

지금까지 2030세대의 분노를 달래기 위한 작은 당근이었다면 이제는 다주택자를 때리기 위한 큰 채찍이 기다리고 있다. 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자인 중과대상에 대해서는 취득세, 종합부동산세, 양도세 모두 중과를 강화한다.

 
취득세부터 보면 1주택자는 현행처럼 구간 별 1~3%가 적용되지만 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 징벌적 취득세가 적용된다. 3주택자가 20억원의 아파트를 구입하면 취득세만 2억4000만원이 된다. 물론 취득세는 양도세 필요경비로 공제받을 수 있지만 그래도 초기 구입부담이 너무 크다.

종합부동산세 중과대상은 0.6~3.2%에서 1.2~6%까지 징벌적 인상이 된다. 마포래미안푸르지오와 은마아파트를 보유하면 올해 3000만원에서 내년 7000만원 가까이 오르게 된다.

양도세도 중과를 강화한다. 1년 미만 단기보유 70%, 1~2년 60%의 세율이 적용되고, 규제지역 2주택는 +10%p해서 26~62%, 3주택 이상은 +20%p해서 36~72%까지 무지막지하게 인상된다. 미등기 부동산에 대해 적용하던 70% 세율보다 더 높으니 미등기보다 다주택보유가 더 큰 죄인가 보다.

 
매물유도를 위해 내년 2021년 6월 1일까지 시행유예를 해준다고 하는데 한시적으로 기본세율 정도로 퇴로를 열어주었다면 다주택 매물이 훨씬 더 많이 나올 텐데, 시행유예라 해도 26~62%의 중과세율이 적용되기에 정부생각처럼 매물이 많이 나오기는 힘들 것 같다.

 
4년 단기임대와 아파트 8년 장기매입임대제도 폐지 및 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소를 한다. 정부에서 장려한 임대사업자 제도를 집값 상승의 원인분석도 없이 그냥 다주택자들이 많이 등록했다는 이유만으로 스스로 폐지하는 일관성 없는 대책의 표본을 보여주고 있다.

7ㆍ10 대책을 요약하면 “무주택자는 안때릴 테니 집 사고 2주택 이상은 집 사지 말고 팔아” 이다. 공공재의 성격도 있는 부동산 특성 상 과도한 보유가 바람직하지는 않지만 자본주의 사회에서 합법적으로 취득을 했고 건설경기 활성화와 민간전세공급이라는 긍정적인 효과도 분명 존재하며, 정부에서 집을 사라고 해놓고 정책의 실패를 비롯해 여러 복합적인 원인이 결합된 집값문제의 원인을 오직 다주택 보유자로만 타깃을 잡아 징벌적 과세를 하는 것은 이해하기 어렵다.
 

7ㆍ10 대책으로 다주택 보유를 사실상 제한되면서 똘똘한 한채는 더욱 공고해질 것이고 경쟁력이 약한 매물은 증가할 것이며 전세물량은 더 줄어들 것이다. 매물을 유도한다고 하는데 매물을 내 놓는다고 실수요자들이 집을 살까? 다주택자들이 똘똘한 매물을 내놓지도 않겠지만 정부의 바람과 달리 실수요자들도 구입하지 않는다.

지금까지 주택구입을 하지 않은 실수요자 다수는 위험회피 성향이 강해 이런 분위기가 되면 실수요자들이 더 얼어붙을 것이며 실수요자들도 집값 오르기를 바란다. 또한 주택가격 상승이 되지 않으면 매매보다 세금 하나도 내지 않는 전세가 훨씬 더 유리하기에 결국 전세수요가 더 늘어나면서 전세문제가 정부를 괴롭힐 것이다.

시장은 살아남기 위해 온힘을 다해 끊임없이 노력하고 방법을 찾는다. 그 동안 우리나라는 공공이 해야 할 서민주거를 민간을 통한 전세임대물량으로 메워왔는데, 이제 사실상 민간은 손을 떼라고 한 만큼 지금부터는 서민주거안정을 위한 공급물량은 전적으로 정부가 책임지고 해결해야 하는 숙제를 떠 안았다. 설마 공공물량을 충분히 공급해줄 계획이나 자신도 없이 규제만 하면 다주택자는 팔고 실수요자는 사면서 전 국민이 평등하게 1주택씩 가지는 그런 낙원을 꿈꾼 것은 아니리라 믿는다.

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