부동산

1998년 4월 서초삼익 34평형이 1억5600만원으로 하락하다가 금방 3개월만에 1억8000만원으로 상승한 것을 보면서 우리나라 집값은 전세제도, 선분양제도, 관치금융 등으로 정부가 마음만 먹으면 집값은 언제든 상승, 하락시킬 수 있다고 필자는 믿고 있습니다.

이번 7ㆍ10 대책 중 아파트 임대사업자 폐지가 단연 눈에 들어왔습니다. 사실 이 부분은 잘 알려지지 않았는데 지금이라도 현재 내가 보유한 1주택 아파트를 임대사업자 내서 전세 주고, 다른 집 15억원 이하 아파트 매입하면서 그 집에 대출받아 내가 실제 거주해 2주택을 보유하면서 매도타임을 저울질 할 수 있었던 것을 이제는 할 수 없는 것이 포인트 같습니다.

더불어 2주택이 있어도 1채는 임대사업자 내서 전세주고 다른 한 채 또한 전세 주면서 자기는 다른 집에서 전세대출 5억원 받아 전세 살면서 매도타임을 저울질했는데 이것이 원천 봉쇄되어 상승을 바라는 사람들에게 안 좋은 소식 같습니다. 또한 1주택 보유자가 추가로 구매하는 것도 앞으로 쉽지 않아 보입니다. 취득세가 8%에 2년 이상 보유 후 양도차익에 대략 40~60% 정도 내야 하니 이것 또한 상승하기 바라는 사람들 입장에서는 악재입니다.

그런데 정부가 정말 현재 집값이 높아 크게 하락시킬 마음이 별로 없어 보입니다. 물론 정부의 마음도 이해는 됩니다. 2019년에는 갑자기 일본에서 우리수출에 중요한 부품에 태클 걸고 중국의존도가 높은 우리나라 입장에서 미국과 중국과의 갈등은 긴장상태를 불러올 수 있습니다. 더구나 2020년 코로나19로 뜻하지 않게 경제는 더욱 안 좋아지고 대통령 지지율만 아니면 집값을 지금보다 더욱 상승시키고 싶을 것입니다.

사실 이명박 정부 때 이 전대통령이 집값 하락정책을 쓸 수 있었던 건 그당시 수출이 사상 최고치를 달리고 있어 집값 하락에 더욱 박차를 가할 수 있었다고 필자는 생각합니다. 그런데 문재인대통령은 이러한 배경에 휘둘리지 않고 2014년 8월 박근혜 전대통령의 집값 상승 정책에 반대한다고 해서 많은 사람들이 문대통령에게 표를 준 것으로 필자는 생각됩니다.

그런데 언제부터인가 2017년 5월 취임 당시 가격으로 원상복귀 한다고 이야기합니다. 저는 그동안 집값 상승에 추가로 불을 지핀 것이 여기에 있다고 생각됩니다. 그럼 ‘2017년 5월 가격 이하로는 절대 안 떨어지겠구나’라는 생각이 들 것입니다. 어떤 물건을 10만원에 사고 싶으면 처음가격주장은 7만원정도 가격제시해야 겨우 10만원에 구매할 수 있다고 생각됩니다.

또한 이명박 대통령 때는 ‘이제 부동산은 끝났다’라는 생각이 국민들 마음속에 있었기에 집값이 잡혔다고 생각됩니다. 이 생각을 갖게 하는 것이 무엇보다 집값 하락 정책에 필수입니다. 그런데 문대통령은 2017년 5월 이전 가격은 좋다고 해석된 것이니 그동안 집값 상승에 한몫 했다고 생각됩니다.

이 전대통령은 대표적인 게 입지가 좋은 곳에 평당 900만원에서 1200만원 대량으로 준다고 하니 기존 집값이 비싸게 느껴졌던 것입니다. 그런데 문대통령은 비교적 같은 왼쪽에 있는 경실련, 정의당 등이 주장하는 분양원가 공개, 전국으로 분양가 상한제 확대 주장에는 관심이 없는 것 같습니다. 계속해서 분양가 3억원짜리를 8억원으로 상승시켜 8억원에 80%로 분양한다고 계속 언론에 흘리고 있습니다.

정부가 정말 집값을 현재가격에서 하락시킬 마음이 있으면 최소한 3기신도시 분양가에 대한 이야기가 있어야 된다고 생각됩니다. 과거에는 전세대출이 존재하지 않아 집값이 상승하면 전셋값과 집값의 가격차가 많이 나 규제로 집값이 금방 하락했는데, 지금은 전세대출제도로 임대인은 집값이 오르면 이에 집값에 맞게 전세 호가를 올리면 세입자는 직업이 없어도 최대 5억원까지 전세대출을 해주기에 전세가격은 임대인 뜻에 결정이 됩니다. 만약 세입자가 전세대출이 안되면 전세가격은 현재 세입자 현금만큼만으로 결정되는데 이것을 정부가 주선해 전셋값이 폭등하고 이에 임대인은 자금력이 더욱 좋아져 쉽게 집을 매도하지 않을 것입니다.

작년 송파헬리오 입주 시 강북의 어느 단지에서 그 단지 전세 시세가 5억7000 정도였는데 임대인이 외국인이면 전세대출이 쉽지 않아 전세 5억7000에 전세대출이 되는 곳은 잘 빠지는데 전세대출이 잘 안되는 4억7000은 몇달째 거래가 안되었습니다. 사실 임대인이 외국인이어도 임차인 직장인에 대출한도가 2억2000까지 해주는 보증사가 있는데도 불구하고 쉽게 전세가 빠지지 않았던 것은 전세대출을 보증금에 80% 풀로 받는 사람이 생각보다 많아서 그런 것 같습니다.

이 전대통령은 그당시 집값이 비싸다고 해 지금 집사지 말고 보금자리 분양받으라는 정책으로 집값 하락 정책이 통했다고 생각됩니다. 그런데 문대통령은 2017년 5월 가격으로 해놓는다고 하고선 현재 무주택자는 지금 집을 사도 좋다고 하는 것은 무슨 생각인지 앞뒤가 맞지 않습니다. ‘최소한 2017년 5월 가격에 도달하지 않으면 무주택자도 집 사지 말라’는 정책적 배경이 있어야 문대통령의 2017년 5월 가격복귀가 설득력이 있는 것입니다.

이번 대책은 중장기적으로는 투자심리를 죽이는 건 맞지만 주택구매심리에 가장 중요한 전세가격상승에 대한 대안이 없습니다. 민주당에서는 임대차3법으로 현재 전세가격은 인정하고 앞으로 전셋값 상승은 막겠다는 것인데, 그럼 현재 집값도 인정 하겠다는 것인가라는 의문이 듭니다.

현재 전세가격을 하락시키는 방법을 생각해야 2017년 5월 가격에 접근하는 것입니다. 현재 전셋값이 2017년 5월 매매가격과 비슷한 단지가 서울에 꽤 많습니다. 매매가격과 전세가격이 대체로 비슷할 수 없기에 현재 전셋값 하락정책이 무엇보다 중요합니다. 전세대출 중단이 당장 어렵다면 최소한 3기신도시 저렴한 분양가 발표가 있었어야 정부가 집값 하락 정책을 쓰고 있다고 생각할 수 있는 것입니다.

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