한국감정원에 따르면 서울 아파트값 주간 상승률이 8월 4주부터 9월 3주까지 5주 연속 0.01%를 기록했다고 한다. 서울 수도권 아파트 갭투자를 막기 위해 6ㆍ17 대책과 7ㆍ10 대책으로 취득세, 보유세, 양도세까지 거래를 꽁꽁 틀어막고 8ㆍ4 대책으로 공급확대계획까지 내놓은 마당에 상승폭이 커지면 그게 이상한 일 아닐까?
그러면 서울 집값 상승이 이제는 멈춘 것일까? 대책 발표 후 2달 정도 상승폭이 둔화된 것만으로 서울 집값이 안정되었다고 단정할 수는 없다. 일부 단지에서는 급매물도 등장하고 있지만 중산층 이상이 원하는 서울의 중소형 새 아파트는 여전히 매물품귀현상에 가격도 강세이다.
무엇보다 문재인 정부 출범 이후 3년 반 동안 23번이 넘는 대책에도 두 배 이상 오른 집값의 상승 폭이 둔화되었다고 안정이라 하면 다수의 서민들은 속이 뒤집어 진다. 저금리와 과잉유동성으로 당분간 강보합세가 이어질 가능성은 높지만 7~8년 정도의 상승시간과 상승폭을 감안하면 서울 집값이 안정될 때가 되긴 했다.
이제부터 문제는 전세다. 서울 아파트 전세가격은 0.5%로 5주째 상승폭이 커지고 있다. 현재 서울의 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율은 57.3%로 전국 70.2%보다 낮다. 그동안 전세보다 매매가격 상승폭이 컸다는 의미로, 그만큼 전세가격이 상승할 여력 또한 많이 남아있다는 의미이기도 하다.
아파트가격은 원가이나 수익환원이 아닌 거래사례에 따라 형성이 되는데 양도세 중과로 인한 똘똘한 한 채 영향으로 매물도 크게 감소하면서 거래량 감소에도 불구하고 매매가격은 단기간에 급상승하면서 유동적 시세 상황이었는데, 전세가격이 올라가면서 매매가격을 뒷받침해주게 되면 확정적 시세가 될 가능성이 높다. 서울의 전세가격 비율이 70%정도 되면 특별한 외적인 충격이 없는 한 집값이 크게 조정될 가능성은 그만큼 낮아진다.
전세가격 흐름이 앞으로 어떻게 되느냐가 중요한데 통계적으로는 높지 않게 나올 수 있지만 실질적으로는 전세가격 강세가 이어질 가능성이 높다. 계약갱신청구권이 전격 소급되어 시행되면서 현재 전세입자들은 5%이내 소폭인상으로 2년 더 연장할 수 있게 되었으니 통계적으로는 안정적인 수치가 나올 가능성이 높다.
하지만 조삼모사(朝三暮四)의 통계착시일 뿐이다. 전세는 인플레이션 방어가 안 된다는 단점 외에는 너무나 좋은 주거형태여서 매매시장이 안정될수록 전세수요는 더욱 늘어날 수 밖에 없다. 반면 전세물량을 공급해주는 다주택자들에 대한 규제가 강화되면서 추가 전세물량이 더 나오기는 어렵고 정부에서 추진하는 공급계획에 따른 물량이 입주물량으로 이어지려면 빨라도 5년 이상의 시간이 필요하다.
새롭게 전세를 구해야 하는 수요자들은 전세매물을 찾기도 어렵고 전세가격도 급등한 현실에 부딪히게 된다. 계약갱신청구를 해서 2년 더 연장을 받은 세입자들도 안심할 수는 없다. 한번 밖에 안 되는 계약갱신 다음에는 인위적으로 눌려있던 전세가격의 튕김을 고스란히 받아야 한다. 지금처럼 임대인을 적으로 규제만 밀어붙인다면 그 피해는 전세입자들한테 고스란히 돌아간다.
세금규제를 계속 강화하면 계약갱신이 끝나는 시점에 결국 임대료에 전가가 될 것이고 전세물량은 더 줄어들 것이며 전세가격이 오르는 만큼 올라버린 매매가격은 더욱 확고해질 것이다.
집값 상승이 둔화되어 한숨 돌릴 수 있는 지금, 부동산 문제의 근본원인과 문제를 원점에서 다시 검토하고 분석해서 시간이 걸리더라도 제대로 된 일관성 있는 정책의 시작을 준비해주었으면 좋겠다.
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