부동산

예로부터 부자가 3대를 이어가기는 어렵다는 말이 있다. 할아버지, 아버지, 손자에 걸친 3대가 재산을 잘 이루고 지키기가 어렵다는 뜻이다. 왜 그럴까? 부자로 살려면 있는 재산도 잘 지켜야 하지만, 새로이 이루는 재산도 늘 불어나야 하기 때문이다. 3대가 모두 부지런한 가문이라야 한다.

근래에는 금수저와 흙수저로 양분되어 왔고, 요즘에는 ‘부자대물림’이 유행어로 등장했다. 당신의 처지는 금수저인가? 흙수저인가? 부자대물림은 되지 않을지라도 어느 정도의 재산이라도 대물림 받을 환경이 되시는가? 그게 바로 자신의 받을 복이라는 것이니 부디 좋은 재산 많이 받으시라.

토지투자의 길잡이 ‘21세기부동산힐링캠프’의 자료에 의하면 금년 서울 강남에서 아파트를 산 매수자 중 2030세대가 3분의 1 정도 되는데, 이 젊은층은 부모로부터 매매대금 중 일부를 증여 받은 층이 대부분이라고 한다. 금수저는 계속 금수저가 되는 셈이다.

또 우리나라에서 종합부동산세를 납부한 어린이가 100명을 넘었다고 한다. 10대 이하가 고액부동산을 가졌다면 이 어린이들은 부모 잘 만나 부동산복이 흘러 넘쳤다고 볼 것이고, 복 중에서도 큰 복을 가졌다고 볼 것이다. 열 살 먹은 어린이가 10억 부동산을 가졌다면 이 어린이는 태어나면서부터 매년 1억씩 번 것이다.

자녀증여를 고려한 상담을 하다 보면 자녀 중 수증자(증여를 받을 사람) 선택은 남자와 여자 중 남자가 많은 편이다. 말은 딸이 더 좋다고 하지만, 증여나 상속에서 재산을 분배할 때는 아들 쪽 손을 높이 든다. 왜 그럴까? 아무래도 딸은 언젠가 다른 집 사람(출가)이 되기 때문이리라.

증여는 대개 부모의 재산이 자녀에게 흐르는 과정이기에 작은 돈부터 움직이게 된다. 처음 움직이는 돈은 자녀 기초공제액 5000만 원과 10%의 세금이 붙는 1억 이하의 금액이다. 1000만 원의 세금을 내면 1억5000만 원까지 증여가 가능하므로 1억5000만 원부터 증여가 시작된다는 것이다.

1억5000만 원을 현금으로 주는 사람은 거의 없다. 작년까지는 전세 안고 집을 사주었는데 금년 들어서는 집값이 오르고 전세보증금도 올라 수도권 개발지 토지를 사주는 게 정해진 거래방식이다. 땅값이 1억5000만 원을 넘게 되면 나머지 금액은 대출로 처리하는 게 일반적이다.

토지에 대한 대출은 이자는 비싸지만 주택대출처럼 여러 조건을 따지지 않기에 선호하는 편이고, 해당 토지가 있는 지역의 은행을 많이 이용한다. 대출기한은 3년이지만, 연장이 가능하기에 이자만 내면 변제기한 없이 언제까지나 사용할 수 있어서 좋다.

부모가 3억짜리 부동산을 자녀에게 사주었다고 하면 어떤 계산이 나올까? 자녀기초공제액 5000만 원, 세금 10%인 1억, 대출 1억5000만 원, 증여세 1000만 원, 이런 식으로 뽑아보면 세금을 모르는 사람도 3억1000만 원이 될 수 있음을 알 수 있고, 그런 식으로 세무신고하면 자녀증여는 마무리 된다.

대출 1억5000만 원은 자녀가 성실히 갚아야 한다. 그 돈을 부모가 갚으면 다시 증여가 될 수 있기에 자녀의 수입으로 변제해야 하고 이를 증빙해야 한다. 3억짜리 부동산이 5년 후 10억이나 15억이 되었다면 자녀는 입이 찢어질 것이고, 부모도 증여한 보람이 있을 것이다.

증여에 토지를 선호하는 이유는 위와 같이 주택처럼 변화가 심하지 않고, 부동산 대책의 영향을 받지 않기 때문이다. 즉, 2주택이나 3주택의 제한이 없고 대출에도 영향이 없어서다. 오래 가지고 있을수록 좋은 쪽의 토지가 그래서 자녀증여의 목표물이 되고 있다.

요즘 부모들은 자녀에게 조그만 땅을 사주기 위해 평소 잘 알고 지내는 공인중개사에게 부탁하거나, 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’를 찾아 의논하는 사람들이 늘어간다. 값이 올라 집을 증여하는 시대는 끝났다. 갭투자로 집을 사놓으면 새 아파트에 입주도 못하지만 신규청약에도 제한을 받는다.

복잡한 세상 힘들게 살아갈 자녀들을 도와주는 길은 증여가 최고인데 이게 세금을 내는 일이라 보통 사람들은 어렵고, 절차가 복잡한 일이 될 수 있다. 그러나 자녀들에게 돈 줄 때 수수료 내는 셈 치고 1000만 원, 2000만 원 떳떳하게 내자. 그게 자녀를 도와주는 길이다.

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