부동산 문제의 무게중심이 매매에서 전세로 넘어간 듯하다. 임대차 계약갱신청구권 소급적용을 악용해 만기시점에 계약갱신청구를 하지 않는 조건으로 2000만원 이상 거액의 보상금을 요구하는 경우가 다반사가 되었고, 그렇게 돈을 줄 바에는 차라리 거주를 하면서 갱신을 거절하겠다는 집주인들도 늘어나고 있다. 심지어 섣불리 보상금 제안을 하였다가 집주인이 입주하겠다며 거절의사를 표하면서 쫓겨나는 웃지 못할 해프닝도 발생하고 있다.
집값을 잡겠다고 어설픈 정책으로 전세시장에 과도한 개입을 하니 부동산 시장은 엉망이 되었다. 정부 여당입장에서는 세입자를 보호하겠다는 취지였으나 실제는 계약갱신청구권이 보상금을 받는 수단이 되었고 뜻하지 않게 입주 계획이 없었던 집주인들이 거절을 위해 실입주를 하는 사례가 늘어나면서 전세매물은 더욱 줄어들고 전세가격은 천정부지 오르고 있다.
강남 일부 단지에서는 전세를 원하는 대기 세입자들 여러 명이 제비 뽑기를 하고 있고 분양가격 보다 더 높은 전세가격이 형성되기도 한다. 경제부총리 전셋집에서 보듯이 1년 만에 전세가격이 40% 이상 급등한 아파트들이 수두룩하다. 이마저도 전셋집을 구하면 다행이다. 돈을 더 줘도 구할 수가 없다.
전세난민이 선택할 수 있는 길은 청약보다 어려워지는 전셋집을 구하거나 매수를 하는 수밖에 없다. 사실 매매와 전세는 한 몸으로 매매가격이 오르면 전세가격도 따라 올라가게 되어있고 전세가격이 오르면 매매가격도 밀려 올라가는 구조여서 최근 크게 상승한 주택가격 상승을 감안하면 전세가격 상승은 이미 예견된 수순이었다.
문제는 잘못된 정책의 왜곡으로 인한 반응속도가 지나치게 빠르고 혼란스럽다는 것이다. 어차피 인플레이션에 따른 화폐가치 하락만큼 또는 그 이상 올라가는 것이 주택 매매가격과 전세가격이지만 반응속도와 폭이 지나치게 빠르고 높다는 것이다.
최근 3년간 급등한 집값의 유동적 시세가 조정을 받기 전에 전세가격 급등으로 확정적 시세가 될 가능성이 높아졌다. 강남 등 인기지역의 경우 투자목적으로 전세를 끼고 투자한 사람들이 개정된 임대차보호법으로 본의 아니게 자가거주로 돌아서게 되면서 강남 등 인기지역의 전세물량은 더 줄어들고 있다. 자녀들 교육도 다 시킨 마당에 굳이 강남에 거주할 필요가 없어서 강남아파트 전세를 주고 경기도에 전세로 거주하던 사람들이 계약갱신을 거절하기 위해 다시 강남아파트로 입주를 계획하고 있는 것이다.
집주인과 세입자, 시장의 수요자들은 항상 자신들의 이익을 위해 유리한 방향으로 반응을 한다. 집을 가진 임대인들은 탐욕스러운 투기꾼이어서 규제대상이고 집이 없는 임차인들은 피해자여서 보호대상이라는 이분법적인 사고방식은 이미 20년 전에 버려졌어야 하는 구시대의 발상이다. 하지만 아직도 정책입안자들의 머리 속에 남아 집값과열을 막겠다는 명분하에 괴물 임대차보호법을 만들었다.
시장의 반응에 따라 규제를 더 하면서 누더기를 만들 것이 아니라 무엇이 문제이고 어떤 개선을 해야 하는지 시장의 목소리를 듣고 제대로 된 정책을 준비해야 한다. 세입자들의 주거안정을 위해 2+2의 계약갱신청구가 필요하다면 적어도 소급적용과 5%의 지나친 인상제한은 개선을 해야 한다.
매매가격 상승우려로 민간을 통한 임대물량 공급확대정책이 부담스럽다면 무주택자들이 전세거주보다는 집을 사도록 금융, 세제혜택을 대폭 늘려주어야 하고, 다주택 보유자들이 매물을 내놓을 수 있게 양도소득세 중과는 폐지해 주는 것이 맞다. 그것도 아니라면 정부가 책임을 지고 공공임대물량을 대폭 늘려주어야 한다.
탁상의 반대말은 임장(臨場)이다. 제발 현장으로 나가 현장의 목소리와 현실을 느끼고 파악하길 바란다.
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