참여연대 출신으로 조국 전 법무장관, 현 청와대 정책실장인 김상조 실장 등이 있습니다. 지난 6월 29일 연합뉴스 보도에 따르면 참여연대는 이날 발표한 '투기 규제와 서민 주거 안정을 위한 7대 요구안'에서 보유세 실효세율 강화, 다주택자 양도소득세 강화, 상환능력에 따른 DSR(채무상환비율) 등 대출규제 강화, 등록임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택 폐지, 주택임대차보호법 개정, 전국 투기과열지구 전역에 분양가 상한제 시행, 장기 공공 임대주택 확대 등을 제안했습니다.
사실 이분들이 제대로 활동해서 부동산 시장을 정확히 진단해 언론매체에 정확한 주장을 했다면 정부도 집값하락 정책을 쓸 수 밖에 없었을 것입니다. 그럼 참여연대가 주장하는 내용을 살펴보겠습니다.
1. 6번째로 발표한 전국 투기과열지구 전역에 분양가 상한제 시행이 중요한 내용이라 먼저 말하겠습니다. 집값을 결정하는 요소는 크게 전세가격, 신규분양가격이 있습니다. 현재도 공공택지는 지역을 막론하고 전국적으로 시행하고 있습니다. 민간은 지역, 규제, 비규제지역으로 선별적으로 하고 있습니다. 그런데 문제는 3기 신도시 같은 파괴력이 높은 곳에 저렴한 분양가격이 먼저 국민들에게 전달되어야 하는데 지금 이것이 안되고 있습니다.
현재 공공택지 분양가 상한제는 LH에서 건설사로 토지를 공급할 때 LH가 토지조성원가에 적정한 이윤을 더해서 판매하는 것이 아니라 주변시세보다 약간 저렴하게 판매하고 있습니다. 문제가 바로 여기에 있습니다. 대개 분양가는 건축비보다 토지가격이 중요한데 토지가격을 부풀려 건설사에 판매하고 건설사는 자기들이 매입한 토지가격에 건축비에 상한제를 적용하는 시스템인데 이러면 분양가 상한제를 시행해도 분양가격이 낮아지지 않습니다.
예로 2010~2014년 정도 분양했던 하남미사, 구리갈매, 남양주다산 등이 토지조성원가기준으로 분양가를 산정해 평당 900만~1000만원에 분양해 30평대 초반이 3억 초반~3억 중반 정도 했습니다. 그런데 정부가 이것을 8억~10억원으로 상승시켜 3기 신도시 예상 분양가격이 약 6억원 전후가 될 것이라는 이야기가 나오고 있습니다. 이것이 최근 경기, 인천지역 집값 상승의 도화선이 되었던 것입니다.
또 정부가 집값상승정책을 쓰고 있다는 근거가 모든 부동산 정책을 핀셋으로 하고있는 것인데 상한제를 투기, 투기과열지구만 한정할 것이 아니라 모든 지역으로 확대해야 합니다. 정책의 실효성은 핀셋이 아닌 전면적으로 해야 효과가 있는 것입니다. 전국으로 확대해야 한다고 주장이 없는것이 참여연대를 의심할 수 밖에 없습니다.
2. 다주택자 양도세 강화 주장도 좀더 구체적이고 무주택자까지 확대해야 하고 전문성 있게 해야 합니다. 현재시점에 다주택자에게는 양도세를 한시적으로 좀더 완화해 시장에 매도물건을 유도하면서 무주택까지도 포함해 신규 주택취급건에 대해서는 좀더 강력한 대책을 주문해야 합니다.
예로 소유권 이전시 동시에 전입이 안돼있으면 차후에 아무리 무주택자가 보유기간이 길더라도 양도세를 무겁게 때리면 무주택자도 함부로 갭투자를 못할 것입니다. 또 일시적 1가구 2주택자 비과세 기간도 신규주택 취득후 6개월 이내로 제한할 필요가 있습니다. 양도세 강화주장도 좀더 세밀하게 할 필요가 있습니다.
3. 상환능력에 따른 DSR 등 대출규제 강화 주장에 대해 말하면 역대 어느 정권보다 주택담보대출에 대한 대출규제는 매우 강력합니다. 몇 년 전부터 DTI규제가 바뀐 것이 기존 주택담보대출이 1건이 추가로 있으면 신규주택대출 DTI 산정시 2배로 강화돼 실제 한도가 잘 안나옵니다. 또 현재 문제가 전세 끼고 투자하는 갭투자가 문제인데 갭투자는 대출이 필요 없이 전세보증금을 지랫대로 이용하는 형식입니다. 이런 형태가 대표적 물타기 주장입니다. 실제 현재상태에서 큰 필요성이 없는데 겉으로 보면 강력한 대책을 주문하는 것으로 비쳐지는 것이라 할 수 있습니다.
차라리 서민, 실수요자 명분으로 LTV 10% 더 주어 주택구입 하라는 정부정책에 엄청나게 상승한 가격에 무주택 서민들에게 주택구입하라는 정부를 비판하는 것이 더욱 진보 시민단체답습니다.
4. 보유세 실효세율 강화 주장에 대해서는 보유세가 강화되면 아무래도 주택구입에 부정적이라 필자도 동의합니다.
5. 등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지 주장은 이미 정부가 임대사업자에게 약속한 혜택을 축소시키는 행태로 이것 또한 물타기입니다. 현실적으로 이미 각종 혜택을 보고 임대사업자등록을 한 사람들에게 혜택를 현실적으로 정부가 폐지 할 수 있을까요? 차라리 이 사람들에게 한시적으로 임대사업자 폐지하고 만약 현 임차인이 매수한다면 파격적으로 세금 혜택 주어 아파트가격 하락 유도를 주장하는 것이 더욱 현실적입니다.
6. 주택임대차보호법 개정 주장에는 동의합니다.
7. 장기 공공 임대주택 확대에 대해 말하겠습니다. 아파트 월세, 전세가 인기가 있는 것은 누가 봐도 내가 전세인지 자가인지 모른다는 것입니다. 지금 임대주택 못들어가 전세, 매매가가 상승하는 것이 아닙니다. 겉으로 보면 저집이 전세인지 자가인지 판단이 어려운 아파트가 인기가 있는 것입니다. 임대아파트라고 하면 특히 자녀를 둔 가정은 아이들 심리적 문제로 싫어할 것입니다.
정말 임대아파트가 보편화되려면 사회지도층은 물론 지도층 자녀들도 결혼해서 임대아파트에 살면 될 수도 있습니다. 집값을 결정하는 것은 전세값, 신규분양가인데 이에 대한 좀 더 전문적인 지식이 필요한 때입니다.
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