부동산

집값이 오르면 내 집만 값이 오르는 게 아니라 평소 값이 비싼 자리부터 오르다가 나중에는 전국적으로 다 오르게 된다. 지난 3년 동안 전국의 집값은 규제를 했건 안 했건 시간 차이만 있었을 뿐 다 올랐다. 단, 지역에 따라 오르는 폭이 크거나 작았을 뿐이다.

집값이 오르는 이유는 정책이 나빠서도 아니고, 꼭 공급대책이 부족해서도 아니다. 시기상 여러 경제여건이 복합적으로 맞물려 일어나는 현상으로 짧게는 5년에서 길게는 10년 간격으로 오르기도 하고, 내리기도 한다. 지금까지 집값이 오르는 이유도 원인은 경제여건에 있다.

자고이래로 풍부한 유동성과 저금리기조 장기화, 서울의 아파트 공급부족, 새 아파트 선호현상, 1~2인 가구의 팽창 등 복합적인 문제는 앞으로도 상당기간 지속될 수 있어 이에 대한 대비책이 절실한 실정이다. 어느 장관이 정책집행을 잘못 해서 집값이 올랐다고 보는 건 그릇된 편견이다.

단, 한 가지 이 정부에서 실수한 정책은 처음부터 공급 정책을 들고 나왔어야 했는데 너무 안이하게 생각한 나머지 중과세정책을 내놓는 바람에 지역을 비켜가는 숨바꼭질이 나라 안을 온통 불바다로 만들어버렸다. 오죽이나 답답했으면 “아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠다”라고 했겠는가.

작은 아파트는 1억이 오른 곳도 있고 크고 좋은 아파트는 10억이 오른 곳도 있다. 그러나 아파트값 올랐다고 부자 되는 건 아니다. 내가 사는 동네는 내 아파트만 오른 게 아니라 모든 아파트가 올랐기에 자산가치만 불어났을 뿐이다. 그러나 무주택자는 집을 마련하는 시간이 훨씬 길어져서 빈부의 격차가 심해진다.

지난 3년 동안 아파트값이 오른 이유 중 한 가지를 지적한다면 부동산 투자를 꼽지 않을 수 없다. 요즘 말로는 부동산재테크라 하는데 부동산재테크는 부동산을 사놨다가 어느 정도 세월이 지난 후, 시세차익이 있게 되면 되팔아 이문을 취하는 영업행위이다. 이런 투자는 단타를 노리는데 이게 회오리바람 역할을 하고 있다.

아파트를 3채 사 뒀는데 1채당 값이 1억씩 올랐다면 3억이라는 시세차익이 있게 된다. 그런데 정부가 바로 뒤따라와 중과세정책을 내놔버렸다. 결국 이런 재테크는 실패한 재테크가 된다. 수 백 채를 사놓은 사람도 있는데 결국 투자자는 세금이 무서워서 팔수도 없고, 계속 가지고 갈 수도 없는 실정에 놓인다.

중과세가 풀어져야 이문을 취할 수가 있기 때문에 풀어질 때까지 기다리든지, 세금 60%를 물어가며 처분하든지 결정을 내려야 한다. “부동산재테크를 하려면 정책과 맞서지 말라”라는 말은 이런 상황을 두고 하는 말이다. 새로운 장관 내정자도 이미 내놓은 규제책은 안 풀어 줄 것인즉, 이럴 때는 중과세를 각오하고 빨리 처분하는 게 옳다.

결국 부동산재테크도 기술이다. 다소 이익이 적더라도 중과세나 일정기간 의무보유 등 까다로운 조건이 붙은 종목은 피하는 게 답이다. 토지투자의 길잡이인 다음 카페 ‘21세기부동산힐링캠프’의 조언에 의하면 요즘 부동산재테크 종목으로는 정책적이나 세제상으로 아무런 제한이 없는 토지투자가 안전하다고 한다.

그런데 토지투자는 어렵다. 이 세상 딛고 서있는 게 모두 땅인데 어느 땅이 재테크로 적합하단 말인가? 첫째는 사람이 모이는 곳으로 서울이나 수도권이고, 둘째는 개발지나 개발예정지로 호재가 있는 곳이고, 셋째는 신도시, 산업도시, 항구 등 전철이 통과할 곳이라고 한다.

지난 3년은 이런 재테크방법이 아파트로 모이는 바람에 끊임없이 집값이 오르고 전세매물이 딸려 결국 김현미 장관이 물러서고, 변창흠 내정자가 자리를 이어 받았다. 그러나 장관 바뀌었다고 오르는 집값이 멈추고 없던 전세매물이 쏟아질까? 그건 아닐 것이다.

다행히 내정자는 신규공급, 재생건설이 전문분야이므로 공급 면에서는 새로운 정책이 나올 수 있다. 그런데 도시재생이라는 건 일 중에서도 복잡한 일이다. 헌집을 쓸어내고 싼값에 좋은 집을 지으려면 이해가 상충되고 전세 폭등도 일어난다.

이런 문제를 잘 해결하는 사람이 전문가인데 변창흠 내정자가 얼마나 잘 해내느냐는 국민 모두가 질서에 따라 이해와 양보로 정부정책을 믿고 따라 주느냐에 달렸다. 부동산은 개인의 소유가 아니라 사회성과 공공성이 있는 하늘의 소유라는 사실도 알자. 죽을 때 부동산 가지고 가는 사람 있던가.

정부는 이미 지난 8•4대책에서 127만호 공급대책을 내놓았다. 그러나 아파트는 입주까지 3~5년의 시일이 걸린다. 실수요자들은 대개 세 부류로 나뉘는데 새 아파트만 좋아하는 돈 있는 사람, 갭투자 목적으로 헌 아파트만 사 모으는 사람, 공공임대와 값싼 전세만 가겠다는 사람 등이 있어 입맛을 맞추기가 어렵다.

누가 장관이 되던지 지금 급한 일은 아파트시장을 잠재우는 일이고 전세시장을 안정시키는 일이다. 서울에 새 아파트 공급은 정부의 숙명이다. 또한 규제는 지속되어야 한다. 지금 주택시장은 혼란의 도가니로 빠져들고 있다. 어서 규제와 공급, 두 마리 토끼가 다 잡히는 날을 기다려보자.

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