우리나라는 개발도상국가 시대인 1970년대에 오일 쇼크로 인한 부동산 가격 상승이 있었다. 1980년대는 물가가 오르지 않고 집값도 안정되어 중산층에겐 살기 좋은 시대였다. 1980년대는 비교적 부동산 가격이 잠잠한 편이였는데 부분적으론 1980년대 전반부에 강남구 대치동 빅3 아파트(우성, 선경, 미도아파트)를 분양하면서 다소 부동산 과열이 있었던 걸로 기억이 된다.
우리나라 주식시장은 1985년 하반기부터 1989년 상반기까지 햇수로 5년동안 주식의 대세 상승이 있었고, 부동산 시장은 1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 부동산의 대세 상승이 있었다. 이때의 주식, 부동산 대세 상승은 1988년 88서울올림픽에 따른 경제 성장으로 기인된다.
1980년대 후반부~1990년대에 주식, 부동산이 폭등하여 버블 현상이 생기니 1997년 12월에는 IMF 외환위기라는 혹독한 경제 시련으로 주식, 부동산 등 실물 경제가 암흑기로 돌아섰다. IMF 이전에는 주식, 부동산이 효자 노릇을 했으나 IMF 이후에는 주식, 부동산은 그야말로 애물단지였다.
IMF 이후 2000년도까지는 암울한 시기였으나 김대중 정부 출범 이후 일반 경기, 주택건설 경기 부양책으로 2001~2002년은 강남권 재건축이 우리나라 부동산시장, 내수시장을 이끌었다고 해도 과언이 아니다. 그렇게 살아난 부동산 시장이 계속 이어져 2007년까지 서울, 경기도 부동산 시장은 호황을 누렸다.
때마침 2008년 북경올림픽을 전후로 하여 조선, 철강 등 수출 경기가 살아나니 주식시장에선 조선관련주인 현대중공업(주)이, 부동산 시장에선 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인) 집값이 폭등했다.
집값은 경제 위기가 오면 꺾일 수 밖에 없는데 2008년 미국발 금융쇼크로 강남권 집값이 그만 폭락하고 말았다. 골이 깊으면 산이 높다는 격언이 있듯이 경제 위기로 집값이 폭락했으나 2008년말 이명박 정부의 경기 부양책으로 강남권 집값이 다시 살아나 2010년끼지 호황을 누렸다.
강남권 집값은 2010년도에 정점을 찍었고 박근혜 정부가 출범하기 전인 2011년부터는 지방 산업도시 울산 동구, 창원, 부산 사상구, 사하구, 강서구, 김해, 양산, 대구 달서구, 달성군, 구미, 김천 등 집값이 살아나 2013년까지 대세 상승했다. 2011~2013년은 지방 산업도시 꼴찌들의 대행진 시대였다. 반면 강남 집값은 2011~2013년까지 폭락했다.
2013년에 지방 산업도시 집값이 정점을 찍으니 2013년 하반기부터는 강남권 집값이 꿈틀대며 오늘에 이르고 있다. 결과론적으로 보면 강남권 집값이 정점을 찍고 하락하면 지방 꼴찌들의 집값이 살아나고, 지방 꼴찌들의 집값이 정점을 찍고 하락하면 강남권 집값이 살아나는 공식이다.
2010년대 서울, 수도권 집값은 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)에서 시작하여 마용성(마포구, 용산구, 성동구), 노도강(노원구, 도봉구, 강북구), 금관구(금천구, 관악구, 구로구)로, 분당, 광명으로, 수원, 용인, 일산 킨텍스, 인천으로 확산되었으며 급기야 외곽 지역 김포, 파주까지 들먹대었으니 그야말로 서울, 수도권 웬만한 지역은 다 부동산 광풍이 휩쓸고 갔다고 해도 과언이 아니다.
서울 강남권, 부산 해수동(해운대구, 수영구, 동래구), 대구 수성구 집값은 집값 상승 흐름이 동조화 현상을 이루는데 강남권 집값 상승은 2013년 하반기부터, 대구 수성구 집값은 2014년부터, 부산 해수동 집값은 2019년 11월 조정대상지역 해제 이후 폭등했다. 그외 대전 서구 둔산동, 광주 남구 봉선동 집값도 폭등했으니 2010년대 집값 폭등은 전국적인 현상이다.
대한민국 부동산 역사상 이번만큼 집값이 폭등한 시기는 없었다. 강남권, 해운대구, 수성구 집값 폭등은 가히 살인적이다. 지역별 부동산경기는 사이클을 가지고 움직이는 현상이 있는데 지역별 부동산 경기 10년 사이클을 놓고 볼 때 2010년 강남권 집값 정점 이후 딱 10년만인 2020년에 강남권 집값이 정점을 찍을 가능성이 크다. 지역별 부동산 경기가 10년 사이클이라는 얘기다.
2011~2013년 강남권 집값이 폭락했듯이 딱 10년뒤인 2021~2023년에 강남권 집값이 폭락할 것으로 예단한다. 2011~2013년에 강남권 집값이 폭락할 때 강남구 대치동 은마아파트는 수억이 폭락한 것으로 기억된다. 집값은 상승과 하락을 반복하며 오르고 내릴 뿐, 계속 오를 수 만은 없다.
반면 지방 중소도시 집값은 2011~2013년 대세 상승 이후 딱 10년뒤인 2021년부터 2023년까지 호황을 누릴 것으로 보인다. 비규제지역인 지방 중소도시 원주, 춘천, 울산 동구, 북구, 충주, 아산, 나주, 목포, 포항 북구, 구미, 안동, 김천, 마산진해, 양산, 진주, 김해, 제주시, 서귀포시 등은 이제 때를 만났다. 이들 지역은 이제 대도시 집값 상승에 맞춰 키맞추기에 들어 갔다고 보면 된다.
이렇듯 지역별 부동산 경기는 순환하면서 움직인다. 단 하나 염려스러운 점은 강남 3구, 해운대구, 수성구처럼 집값이 너무 폭등하면 1997년 12월 IMF 때처럼 혹독한 경제, 부동산 시련이 올지도 모른다는 것이다. 집값이 오를 때는 집이 효자 노릇을 하지만 집값이 폭락할 때는 특히 다주택자는 깊은 수렁에 빠진다.
우리는 IMF 때에 이러한 혹독한 시련을 겪었다. 개인적으로 볼 때 2020년대 후반부가 염려스럽다. 부동산 가격은 상승과 하락 사이클을 반복하면서 오르고 내려야 기반이 튼튼하지 조정을 거치지 않은 지속적인 부동산 가격 상승은 자칫 나중에 큰 화를 일으킬 수가 있다. 합리적인 사고로 집을 팔고 사야 할 시점이다.