사실 연일 하락을 주장하는 사람들이 그동안 집값 상승의 원인을 정확히 이야기했다면 집값 잡았을 것입니다. 국민여론이 형성돼 정부도 부담을 느껴 정책에 변화가 왔을 것입니다. 현재 부동산이 상승하든 하락하든 정말 핵심적인 부분만 주장해야 합니다. 큰틀에서는 맞지만 더욱 중요한 사안이 있으면 중요한 사안을 주장하는 것이 맞다고 봅니다.
현재 정부가 집값을 잡는 것처럼 보이지만 실제는 집값 상승 정책을 쓰고 있다는 근거가 크게 2가지가 있습니다.
첫번째, 공공택지에서 분양가 산정시 토지조성원가에 적정한 마진을 적용하지 않고 주변 아파트값이 상승하면 상승한 가격의 70~80%에 분양한다는 정책이 집값 상승의 근본 원인입니다.
두번째, 전세대출입니다. 과거에 전세대출이 없을 때는 집값이 정책 미스로 상승하면 전셋값은 강보합세 정도여서 매매가와 전셋값 차이가 크게 나고 이때 정부가 규제정책을 쓰면 집값은 하락했습니다.
과거 노무현정부 시절과 금융위기 때인 이명박정부 때를 분석해 보겠습니다. 노무현정부는 2003년 10•29 대책을 마련해 LTV를 60%에서 40%로 강화하면서 집값이 하락하기 시작했습니다. 그러다 2005년 상반기 LTV를 다시 60%로 상향하면서 집값이 상승하기 시작했습니다. 사실 이 부분이 세상에 알려져 있지 않았습니다. 이렇게 집값이 상승하니 LTV 60%를 강화할 생각은 안하고 2005년 8월 31일 종부세 등 세금강화정책을 발표합니다.
공공택지에서 중대형에 한해 채권입찰제를 도입해 실제 중대형 분양가격을 상승시키는 결과를 초래해 기존 중대형이 많은 강남, 용인, 분당 등 집값이 2006년 상반기부터 상승하기 시작했습니다. 사실 이때 LTV강화, 공공택지 중대형 분양가 인하정책을 구사했다면 집값 상승은 어려웠을 것입니다.
2006년 상반기 중대형, 버블세븐지역 위주로 상승하니 2006년 중반부터는 중소형, 수도권 전지역으로 집값상승이 연일 퍼져가고 있었습니다. 사실 이당시 공공택지 중대형 분양가 상승정책과 LTV 완화정책이 기존 집값 상승 원인이라고 주장하는 사람들도 거의 없었습니다.
2006년 가을 노무현 대통령 지지율이 20%대로 곤두박질하니 2007년 3월 DTI 규제를 전국으로 실시했습니다. 또 분양가 상한제 전국 실시, 분양원가 공개 등이 더불어 터져나오니, 사실 통계에는 안나오지만 이때부터 강남, 분당 등 버블세븐 위주로 먼저 집값이 하락하기 시작했습니다.
여기서 포인트가 이 당시에는 전세대출제도가 없어서 2006년 가을 집값이 상승했어도 전셋값은 보합세였습니다. 지금 경험없는 사람들이 ‘집값이 상승하면 전셋값이 상승한다’라는 주장에 반박하는 사실입니다. 실제 전세대출만 없다면 집값 상승해도 전셋값은 강보합 정도이며, 매매가 대비 전세비율 낮을 때 규제하면 집값은 하락하는 것입니다.
그런데 지금은 전세대출제도가 있어 집주인이 집값이 상승하면 권리행사를 하고싶어 전셋값을 올립니다. 과거 전세대출제도가 없을 때는 세입자가 돈이 없어 결국 세입자 현금동원능력에 전셋값이 결정되었는데 지금은 소득이 없어도 전세대출 5억원을 해주니 전셋값이 상승하고 전셋값이 상승하니 집값은 또 상승하는 것입니다.
2008년 2월 이명박정부가 출범하면서 집값은 더욱 하락하기 시작했습니다. 현 정부 핵심참모인 김상조 정책실장이 ‘이명박정부 때 집값이 많이 하락했다 하나, 이 당시에는 글로벌 금융위기 때문에 집값이 하락했었다’라고 거짓주장을 합니다.
이명박정부 때 집값이 하락한 근본원인은 노무현정부 말기 때 규제를 강화한 분양가 산정 시 토지조성원가기준을 그대로 이어받았기 때문입니다. 강남•서초 평당 1200만원, 하남미사 평당 950만원, 구리갈매 평당 900만원, 남양주다산 평당 900만원, 고양원흥 평당 850만원을 발표하면서 집값이 하락하기 시작한 것입니다.
글로벌 금융위기 때 최고가격이 낮을 때는 2008년 12월 16일 당시 잠실주공이 7억7000만원까지 하락했는데, 이것을 분양가상한제 폐지, 강남투기지구 해지한다고 말로만 떠들어 2009년 6월 잠실주공이 13억까지 다시 상승했었습니다. 그러다 2009년 9월 공공택지 강남, 서초, 구리갈매, 남양주다산, 하남미사 등 분양가를 발표하니 이때부터 2014년 7월까지 집값이 하락했던 것입니다. 즉 이명박정부 때 집값 하락은 글로벌 금융위기가 아니라 저렴한 분양가정책이 핵심입니다.
1990년대 주택담보대출금리는 연 15%정도 였습니다. 이 금리로 1990년대 초반 집값이 상승했고 2001년, 2006년 집값 상승 당시에는 금리가 연 6~7%정도 였습니다. 지금 금리인하 때문에 집값이 상승했다는 주장은 큰틀에서는 일정부분 맞지만 직접적인 것이 아니라는 게 필자의 견해입니다. 필자가 주장한 내용과 같이 금리문제를 이야기했다면 좀 이해가 가는데, 금리로만 원인을 이야기하는 것은 이해가 안갑니다.
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