3기 신도시가 또 발표되었다. 지난 2ㆍ4 대책에서 포함된 전국 83만호 주택공급 부지확보 방안 중 25만호 신규 공공택지 확보의 후속조치로 1차 광명시흥, 부산대저, 광주산정 3곳에 약 10만호의 신도시를 개발하겠다고 한다.
수도권에서는 광명시흥(면적 1271㎡)에 7만호, 부산대저(243만㎡)에 1만8000호, 광주산정(168만㎡)에 1만3000호를 공급할 예정이다. 나머지 15만호에 대한 계획은 2분기 내에 추가 발표를 하겠다고 한다. 아무래도 관심이 높은 광명시흥을 중심으로 입지와 효과, 문제점에 대하여 분석해보도록 하겠다.
3기 신도시의 6번째인 광명시흥 신도시는 서울 여의도에서 12km, 서울 경계에서 최단거리 1km로 입지가 우수하다. 서울 최대규모 벤처타운인 가산디지털단지를 비롯하여 여의도, 광화문 직장인 배후수요 유입이 가능하고 지하철 1호선, 7호선, 신안산선, GTX-B까지 연결이 가능하며 3기 신도시 중 규모도 최대지만 공원, 녹지도 380만㎡(면적의 약 30%)로 커서 계획대로 개발만 되면 서남권 최고의 신도시로 우뚝 설 가능성이 높다. 서울인구 분산효과를 어느 정도 기대할만한 하다.
하지만 과유불급(過猶不及)이다. 지금이야 4년 동안 규제폭탄을 쏟아 부었지만 집값이 오르면서 과열이 지속되고 상대적 박탈감과 불안감에 아우성을 치니 지난 4년 동안 공급은 충분하다고 하다가 갑자기 공급이 부족하다면서 공급폭탄을 마구잡이 식으로 쏟아 붓고 있다.
과연 진짜 주택이 부족할까? 집값이 오르니 과수요가 발생하면서 주택이 부족해 보인 것이지 서울을 제외한 나머지 지역은 주택공급이 부족하지 않다. 새 아파트는 부족할 수 있지만 원한다고 새 아파트만 공급할 수는 없는 노릇이다. 또 양도세 중과만 풀어도 매물이 늘어날 수 있는데 부작용이 큰 공급계획을 제대로 준비도 하지 않고 밀어붙이고 있다.
대한민국 인구의 절반이 거주하는 서울 수도권은 그렇다 쳐도 부산대저와 광주산정은 굳이 신도시 개발이 필요할까 싶은 생각이 든다. 출산율 감소는 이미 심각한 수준까지 도달했고 10년 후가 되면 어떤 식으로든 30대 인구 감소가 본격화될 것이다. 최근 지방대학교의 대규모 미달사태를 보더라도 인구감소가 이제 현실이 되고 있다.
이번에 발표한 광명시흥신도시는 빠르면 2025년 입주자모집공고를 시작할 계획으로 2028년부터 2030년 넘어서까지 입주물량이 나올 계획이다. 먼저 발표한 3기 신도시 물량과 공공주도 개발까지 감안하면 2025년부터 2030년까지 공급과잉이 이어질 것이다.
집값 과열이 2030년까지 이어질 가능성은 없다. 집값이 하락하는 시점에 입주물량이 나오기 시작하면 진짜 위기가 시작된다. 집값이 올라서 발생하는 문제보다 집값이 내려서 생기는 문제가 훨씬 더 심각하다.
공급 대책은 숫자 보고서가 아니다. 정책의 신뢰도 중요하고 일관성 있는 공급정책도 중요하지만 어디까지나 인구변화와 향후 주택시장 안정까지 감안해서 지역별로 철저하고 정확한 공급계획을 세웠을 때 이야기다.
어차피 시간이 지나면 안정될 주택시장을 졸속으로 밀어붙인 공급대책으로 잡았다고 자화자찬하겠지만, 미래세대를 위해 남겨두어야 할 그린벨트를 훼손하면서까지 집값 하락과 공급과잉의 어려운 숙제를 차기 정부에 떠 넘기는 것은 아무리 생각해도 과유불급이다.