물은 낮은 곳을 채운다
부동산 투자 기회 다시 온다
지난 2~3년 동안 서울과 수도권 지역의 모든 집값이 많이 올랐고, 지방도 대도시를 비롯한 웬만한 지역의 집은 모두 값이 올랐다. 정부는 약발 없는 부동산 대책만 내놓다가 마지막에야 공급으로 가닥을 잡고 재개발, 재건축, 역세권 개발 등 아파트 짓는 일에 총력을 기울이고 있다.
그래서인지 오르던 집값이 잠시 주춤하다가 요즘은 값이 떨어지고 있고, 거래도 끊기다시피 하고 있다. 집값이 떨어지고 있는 이유는 아파트 수요자들이 거의 집을 샀기 때문일까? 값이 많이 올라 쳐다볼 수 없기 때문일까? 아니면 3~4년 후에 입주할 새 아파트를 기다리기 위해서일까?
간 곳마다 아파트가 너무 오르고 있다고 난리를 쳐도 한 푼도 오르지 않은 동네도 있다. 3억짜리 아파트가 5억이나 6억을 돌파했어도 3년 전 3억짜리가 3억 그대로 있는 동네도 있다는 것이다. 이웃이 오르면 빈자리를 메우느라 따라서 오르지 않고 왜 독야청청 3억을 고수하고 있는지 참, 알다가도 모를 일이다.
수도권도 변두리 쪽 대부분의 동네는 아파트값이 병아리 눈물만큼 올랐거나 오르지 않은 동네도 많다. 양주, 용인아래지방, 안성, 평택아래지방, 화성서부지방, 시흥서부지방, 인천외곽지방, 파주 김포 일부지방 등 인프라가 뒤쳐진 지역의 아파트값은 3년 전이나 지금이나 마찬가지다.
지방은 오르는 게 아니라 오히려 집값이 떨어진 동네도 있다. 어떤 사람은 더워 죽겠다는데 어떤 사람은 추워 죽는 형국이다. 신도시나 혁신도시를 자랑하는 구심도시들이 그렇다. 신도시나 혁신도시로 야금야금 빠져 나가버리고, 구심도시는 나이 많은 어르신들만 거주하는 동네가 늘어간다.
아파트값이 지역의 빈부를 갈라놨고 부의 판도를 갈라놨다. 5억짜리 아파트를 가지고 있던 서울 강남이나 마포, 용산 박 아무개는 아파트가 15억으로 오르는 바람에 15억의 재산가가 되었고, 3억짜리 아파트를 가지고 있던 어느 지방 김 서방네는 3억이 꼼짝 않고 그대로 있어 3억 자산가일 뿐이다.
사람 팔자 시간문제고, 아파트 팔자도 시간문제다. 아파트 팔자로 인해 사람 팔자까지 변하는 세상이다. 앞으로 10년이나 15년 후에는 두 사람의 팔자가 어떻게 변할까? 10여년 후 미래를 예측하긴 어렵지만, 갈수록 화폐가치가 벌어져 두 사람의 자산가치는 쉽게 좁혀지지 않을 것이다.
결국 아파트 한 채로 인해 나와 내 자식 대까지 부(富)와 빈(貧)의 연결고리가 이어질 수 있다는 것이다. 그렇다면 가난의 고리를 빨리 끊어내기 위해 지금부터라도 부동산 투자의 계획표를 다시 짜야 하고, 빨리 따라갈 수 있는 방법을 모색할 수밖에 없다. 무슨 좋은 방법이 없을까?
지난 2~3년처럼 아파트 한 채로 인해 10억의 돈을 버는 시기를 만나기는 하늘의 별따기다. 그런 운세와 요행을 바라고 투자하면 지금처럼 현상유지를 하는 게 아니라 더 크게 망하게 된다. 이제 아파트값은 내리는 시기가 다가오고 있다. 다시 오를 것이라고 생각하는 건 당신생각이다.
아파트는 학군, 직장, 기타 여건 등을 종합적으로 판단하고 결정할 문제이므로 꼭 집값이 오르는 지역에서 거주해야 되겠다는 계획은 빗나가게 마련이다. 값이 내리지 않는 동네라면 감사해야 할 일이고, 앞으로 집을 마련하거나 이사를 할 때에는 값이 오른 지역의 이웃이라도 가도록 노력하자.
물은 낮은 곳을 채우고 간다. 앞으로 5년, 10년, 15년 후의 화폐가치는 어떻게 변할까? 화폐가치가 높건, 낮건 물은 낮을 곳을 다 채우고 간다. 그렇다면 아직 값이 한 푼도 오르지 않은 당신 아파트도 가치로 따져보면 값 오른 아파트의 반의반이라도 채우고 갈 것이다.
앞으로 아파트를 살 계획이 있고 삶에 지장이 없다면 아직 값이 오르지 않은 아파트를 찾아보고, 그런 매물이 없다면 3~4년을 기다렸다가 부동산 대책으로 나온 신규매물을 구입하도록 하자.
문제는 경제다. 경제가 조금이라도 나빠지면 지금까지 올랐던 주택시장은 다시 원점으로 돌아갈 수 있다. 부동산은 경제의 그림자와 같은 것이어서 맑은 날씨가 계속되기를 바랄 뿐이다.
주택시장은 선행시장이고, 토지시장은 후행시장이라는 말을 한 바 있다. 2005년경부터 2015년까지 토지시장은 전혀 값이 오르지 않았다. 2016년부터 지금까지는 야금야금 오르고 있는 실정이나 그 폭이 좁아 수치로 계산하기가 어렵다. 내리지 않고 있다고 보는 게 좋을 것이다.
경기가 나빠 상가시장은 손을 대기 어렵고, 토지시장은 이제 아파트 시장을 따라가는 후행성으로 말미암아 앞으로 3~5년 큰 변동이 일어날 수 있다. 지금 여유가 있다면 개발이 진행 중인 수도권 토지에 돈을 묻는 게 좋을 것이다. 5~10년 후 큰 수확을 걷을 것이고, 지난 주택시장에서 놓친 기회를 만회할 수 있을 것이다.
세월은 길다. 인생은 짧다. 부동산 시장은 10년 터울을 한 바퀴로 삼아 늘 돌고 돌다가 어느 날 조용히 막을 내린다. 주연은 무대 위에서 춤을 추고 노래를 한다. 주연은 당신이다. 당신의 춤과 노래 솜씨가 영원히 빛이 나듯 부동산 투자 솜씨도 영원히 빛나기를 진심으로 기원한다.
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