부동산 시장이 안정되고 있는 것일까? 주택 매매와 전세가격 변동률이 안정을 찾고 있다는 뉴스가 나오고 있다.
먼저 전세시장부터 살펴보자. 한국부동산원(구 한국감정원, 필자는 아직도 한국감정원의 이름이 더 좋은 것 같다)의 3월 넷째 주(22일 기준) 전국 전세가격 변동률은 0.14%로 지난 주보다 0.01%포인트 줄었고 서울은 0.04%로 지난주보다 역시 0.01%포인트, 수도권은 0.11%로 0.03%포인트 상승폭이 줄었다. 강남구는 45주만에 하락으로 전환되었고 송파구도 50주만에 떨어졌다.
작년 여름 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)가 전격적으로 소급 시행되면서 혼돈에 빠진 전세시장이 안정을 찾는 과정이다 할 수 있다. 계약갱신 청구를 두고 우왕좌왕하던 임대인과 임차인은 어느 정도 익숙해졌고 2+2 계약갱신청구로 거래량도 상당히 줄어들었으며, 겨울 학군 이사철이 마무리 되면서 계절적인 요인까지 더해지면서 단기간 급등한 전세매물이 조금씩 쌓이고 있다. 하지만 계약갱신과 월세전환에 따른 통계의 왜곡과 줄어드는 입주물량을 감안하면 낙관하기는 이르다.
서울 아파트값 변동률은 0.06%로 지난주와 같았지만 2•4 대책 이전 0.1%까지 올랐던 것을 감안하면 매매시장의 급등세도 주춤하는 모양이다. 2월 들어 30대의 영끌(영혼까지 끌어들이는) 매수세는 꺾인 것으로 보인다. 2월 30대 매입한 아파트 거래건수는 1953건으로 지난 1월 거래량인 2353건보다 줄었고 전체 거래건수도 1월보다 좀 줄어들었다. 한국은행의 3월 주택가격전망지수도 한 달 사이 5포인트 내렸다.
최근 5년간 상승 속도와 상승폭에 대한 피로감과 과도하게 누적된 규제도 무겁다. 급등세는 멈추었고 거래량은 줄어들었지만 신고가 행진을 이어가는 곳들이 여전히 있어 서울 아파트의 신고가 비율이 50%수준을 유지하고 있으며 수도권 지역도 강세인 곳들이 많다. 집값 잡겠다고 발표한 광명시흥신도시의 영향으로 시흥시가 1.09%로 높은 상승을 기록하였다. 입주물량이 줄어드는 것도 변수이다. 서울의 입주물량은 작년 대비 반 토막 날 것으로 예상되고 있다.
무엇보다 여전히 심리 자체가 꺾이지 않았다. 집값이 본격적으로 떨어지려면 “아 더 이상 안되겠다. 더 떨어질 것 같으니 팔아야겠다”라고 집값이 떨어질 것이라는 불안감이 기대감을 압도해야 하는데 아직은 줄다리기 상황이다. 취득세, 보유세, 양도세가 강화되면서 다주택 보유자들이 추가로 주택을 구입하는 것은 미친 짓이지만, 보유하고 있는 아파트를 팔고 더 좋은 똘똘한 한 채로 갈아타기 현상은 현재도 진행 중이다.
또 4월에 있을 서울시장 선거와 내년에 있을 대통령 선거로 인해 정책 변환에 대한 기대심리가 어느 때보다 높아진 상황이다. 당장 서울시장 공약만 보더라도 여당 야당 할 것 없이 재건축, 재개발을 활성화시키겠다고 하지 않는가. 세금부담이 아무리 무서워도 1년은 버틴다. 1년 못 버틸 분들은 이미 증여를 하거나 매도를 하였다. 최근 LH 투기의혹이 일파만파 커지면서 계획대로 공급이 될는지 불확실성도 커졌다. 그리고 여전히 저금리, 유동성의 힘이 사라지지도 않았다.
규제폭탄이 집중된 주택을 제외한 토지, 오피스텔, 꼬마빌딩, 상가시장은 딴 세상이다. 강남의 꼬마빌딩 가격은 아파트 오른 만큼 올라 이면도로 골목에 위치한 물건도 3.3㎡당 7000만~8000만원을 우습게 부른다. 전용 40㎡(12평) 정도 강남의 신축 오피스텔은 16억원이 넘으며, 강남도 아닌 영등포 2층 전용43㎡(13평) 상가 분양가가 10억원에 육박하고 있다.
저금리, 과잉 유동성의 출구를 만들지 않고 주택규제에만 집중을 하니 이런 풍선효과가 발생한 것이다. 보유세를 강화하면 양도세를 완화해주고, 실수요자의 대출규제는 완화해 주는 등 무조건 틀어막기만 할 것이 아니라 정상적인 거래 흐름이 이어질 수 있도록 합리적인 부동산 정책이 필요한 지금이다.