오세훈 서울시장의 부동산은 어디로
한강변 정비사업 집값자극 우려 준비해야
4월 재 보궐선거에서 오세훈 서울시장이 당선되면서 서울부동산시장이 어디로 흘러갈지 관심이 높아지고 있다.서울시장이라는 자리는 단순히 한 지방자치단체장의 의미를 넘어 대통령 다음의 권력과 힘 상징성을 가지고 있어서 내년 대선을 앞둔 시점에 정치적으로도 중요한 의미가 있다.또 재건축 재개발 정비사업의 인허가와 층고제한, 기부채납 등에 권한이 있고 굵직한 개발사업을 추진할 수 있어서 서울부동산시장을 좌지우지할 만큼 큰 영향력을 미친다.오세훈 서울시장의 재건축 규제완화와 한강르네상스 시즌2에 대한 기대감이 커지면서 압구정을 비롯한 한강변 재건축, 재개발 단지의 매물은 동이 나고 가격은 신고가 행진을 이어가고 있다.오세훈 서울시장의 부동산공약에 어떤 내용이 담겼기에 이렇게 서울 재건축 재개발시장이 들썩이는 것인지 알아보자.우선 36만호라는 어마어마한 주택공급을 하겠다고 한다. 재건축, 재개발을 통해 18만5천호, 상생주택을 통해 7만호, 도심형 타운하우스 모아주택 3만호를 공급한다는 계획이다.참고로 상생주택은 민간토지수유주가 공공한테 땅을 빌려주고 사용료를 받으면서 공공이 주택을 건축하는 방식이며, 모아주택은 협소주택이라고도 하는데 토지소유주 몇명이 모여 소규모 주택을 건설할 수 있도록 하는 방식이다.조금 더 상세히 들어가보면 신규지정이 중단되었던 정비사업 지역의 기준을 완화해서 연간 2만호를 재 지정하고 노후 주거지에 5년 간 3만5천호 규모의 신규 구역을 지정할 방침이며, 제2종일반주거지역 7층 이하 규제 폐지, 박원순 전 서울시장이 완고하게 고집했던 한강변 35층 층고제한 폐지, 주거지역 용적률 상향, 재산세 감면 등도 하겠다고 한다.덤으로 과거 오세훈 시장의 역점사업이었던 한강르네상스 시즌2도 하겠다고 한다.말만 들어보면 서울의 주택공급이 엄청나게 늘어나고 재건축시장이 하루아침에 천지개벽을 할 것 같은 생각이 들지만 막상 현실이 산 넘어 산이다.우선 이번 재 보궐선거로 당선된 서울시장의 임기는 1년이다. 공약이행을 하려면 내년 지방자치단체장 선거에서 한번 더 승리를 한다는 것이 전제조건인 것이다. 그리고 공약내용 중 서울시장의 힘만으로 해결할 수 있는 것은 상당히 제한적이다.현재 서울시의회의 90%이상이 여당소속이고 여당이 장악한 국회와 청와대가 협조적일 수는 없을 것이기에 1년 동안 할 수 있는 일은 조직을 재정비하고 부동산정책의 비전을 제시하는 정도만 할 수 있을 것이다.내년 대선과 지방자치단체 선거에서 야당이 완승하고 2024년 총선까지 이기면 강력하게 추진할 수 있겠지만 그래도 36만호 공급은 현실적으로 어렵다.분당신도시 3개 규모의 물량을 어떻게 5년 내 서울에서 어떻게 할 수 있다는 것인가. 공약은 0약이 될 가능성이 높지만 섣부른 규제완화 시그널이 재건축과 한강변 단지들에 기대감을 높여 일시적인 과열양상이 발생할 가능성이 높다. 지금도 매물이 쏙 들어갔다고 하니 걱정이 된다.규제완화 지역에 주택을 구입하는 경우 허가를 득하거나 정비사업 추진 시 현금청산이 된다는 투기억제 수단도 같이 병행할 필요가 있다.물론 기대감으로 일부 재건축이나 한강변 단지들이 들썩일 가능성은 있지만 서울 전체 부동산시장의 거래량이 늘어나면서 다시 급등할 가능성은 높지 않다.2015년 이후 7년 연상 상승에 대한 피로감과 과도하게 누적된 세금, 대출규제로 인해 자금력이 되거나 똘똘한 한 채 갈아타기 일부 수요를 제외한 대부분의 수요층은 현재 얇아진 상태이기 때문이다.네이버카페 김인만 부동산경제연구소
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