예상대로 보수당의 오세훈 후보가 서울시장에 당선이 되었습니다. 아마 집값이 그동안 급등해서 어부지리로 오세훈후보가 당선되었다고 생각됩니다
오세훈 후보의 부동산 관련 공약은 분양원가 공개와 재건축ㆍ재개발 규제 완화입니다
이 두 공약은 서로 상반되는 공약같습니다. 재건축ㆍ재개발은 집값 상승을, 분양원가 공개는 집값 하락 요인이 될 수 있기 때문입니다.
단순하게 보면 우리는 이렇게 생각할 수 있습니다. 이명박 정부때 대부분 규제완화했는데 집값은 오히려 하락했습니다.
대표적인 게 분양권 10년 전매제한을 입주후 바로 매도할 수 있도록 했고 종부세 완화, 양도세 완화 등의 대대적인 규제 완화 정책을 동원했습니다.
그런데 이상한 점은 규제를 풀수록 집값은 더욱 하락했다는 점입니다. 왜 그랬을까요. 집값을 결정하는 분양가 상한제와 금융 규제 강화를 유지했기 때문입니다.
특히 그 당시 분양가 상한제는 공공택지의 경우 토지조성 원가에 적정한 마진으로 유지되었기에 주변 집값이 10억원으로 상승했다해도 분양원가에 적정한 마진으로 분양가가 결정됐다.
이 때문에 집없는 서민들은 느긋하게 분양을 기다리면서 기다린 결과 기존 집값은 하락하기 시작했습니다.
이와 함께 진보 정권은 그린벨트 해제에 반대해서 서울 집값과 크게 관련이 없는 김포ㆍ파주 등 비인기지역에 신도시를 건설한 반면, 보수세력인 이명박 정부는 서울 집값을 위협할수 있는 강남ㆍ서초ㆍ하남미사 등 서울과 인접한 지역에 신도시 성격과 비슷한 보금자리주택을 저렴한 가격에 공급하겠다고 발표하면서 기존 집값을 끌어내리는 역활을 했습니다.
또한 그당시는 전세대출이 미비했기 때문에 전세값이 크게 문제가 되지 않았던 시절이었습니다
이때는 주택담보대출만 잡고 있으면 갭투자가 어려워 DTI 규제를 유지하니 집값 하락은 계속 이어졌습니다.
많은 분들이 재건축ㆍ재개발을 풀면 집값이 상승으하는 것으로 알고 있습니다. 기본적으로 이말에 필자도 동의하지만 확실한 분양가 인하 정책, 전세값 하락을 유도하는 전세대출 규제만 있으면
재건축 규제를 풀어도 집값은 하락할수 있습니다
재건축의 가치도 기존 주변일반아파트가격에 비례해서 가격이 형성됩니다. 일반 아파트는 계속되는 저렴한 분양가 정책. 전세대출을 제거한 정상적인 전세가격 형성이 되면 집값은 많이 하락할것입니다.
분양원가 공개 등으로 일반분양 가격이 대폭 내려가고, 특히 조합설립 시 가격이나 일반분양 시점에서 둘중 낮은 것으로 토지가격 책정을 기준으로 한다면 규제를 풀수록 집값는내려갈 것입니다.
확실한 것은 서울시에서 시행한 것은 분양원가 공개를 하기 때문에 전체적으로 집값하락에 도움이 될 것입니다.
주변 시세가 3.3㎡당 5000만원에 형성돼 있더라도 분양원가 공개 영향으로 3.3㎡당 1200만원에 분양하면 기존 집값 상승에 제동이 걸릴것 입니다.
보수세력이 집값 하락에 도움이 된다고 보는 이유는 다음과 같습니다.
가장 먼저 공공택지에서 임대아파트보다는 자기 편으로 만들기 위해 저렴한 분양가를 선호하는 점입니다. 둘째로 강남 등 기존 집값을 위협할 수 있는 좋은 지역이면 그린벨트라도 풀수 있는 마인드를 가지고 있기 때문이다.
세번째는 보수세력이 집값을 많이 올리는 정책을 하게되면 언제든지 진보세력이 광화문으로 촛불을 들고갈수 있는 정치적 상황이 되기 때문에 집값하락에 많은 도움이 될것입니다
민주당이 집값상승정책을 사용해도 코로나 오기 전에도 조용히있었는데 , 만약 현재 보수세력이 집권해서 집값이 상승했다면 벌써 분양가 문제점, 전세대출문제점등이 여론화돼 있었을 것입니다.
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